今年四季度，对于中国房地产来说绝对是载入史册。

前有央妈官宣降存量利率和首付，后有各重点城市陆续跟进“认房不认贷”，再到最近引起广泛讨论的新一轮房改。

这一套组合拳打下来，效果立竿见影，对此央行行长潘功胜表示，中国楼市的情绪和价格都开始呈现正常化的趋势，预计房地产市场已经见底。

这意味着，此前持币观望的买家，是时候可以开始进场看“货”了。但如何“选品”却决定了这一轮财富“增值赛道”的站位。

这最近释放的利好当中，高调出台的房改，少年君觉得最值得关注。读懂这次房改，对于大家接下来买房选品，有着莫大的帮助。

楼市已见底

新一轮房改下哪一类房子最吃香

房改的威力，在国内房地产发展史上就可以窥出一二。

前面的每一轮房改，都直接推动了国内房地产的大变革。1998年的首次房改，结束了住房实物分配的历史，开启了国内商品住房市场化之路。

2008年二次房改，确立住房是准公共产品，同时“放水”刺激楼市，随后楼市开启上涨周期。

相比之下，此次的房改3.0更是多了不少新内容，对于房地产后市的导向作用只会更强。在楼市见底的当下，对于买家来说蕴藏着不少新机遇。

新政频出市场变奏之下，楼市强者恒强的分化趋势仍在延续。

中心区的资产远比外围区的好流通，核心区的房价远比非核心区的上涨得快。克而瑞数据显示，10月份广州中心区二手房成交6952套，占全市74.5%，远高于外围区。

先来看看8月审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下面简称“14号文”）文件，这里我们直接划出文件两大重点：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

那么，这些说辞到底透露出什么讯号？少年君认为它指明了未来楼市的三个趋势。

1、市场继续分化，越核心的房子，会越值钱

央行行长潘功胜在谈及国内楼市就指出，房地产市场呈现出分化的状态，一二线城市比较稳定。

究其原因，是一线城市城市化进程超前，往往聚集了区域内最顶级的资源，吸引外部人口不断流入，对于基本的房屋需求非常强劲。

无独有偶，分化状态也存在于核心区与非核心区、核心地段与非核心地段。

这其中的核心区核心地段，往往手握更多城市顶级景观资源和醇熟配套，同时还云集行业尖端资源，是所有区域中的“顶流”存在。

处于这种地段的房子，兼具居住属性和商品属性，进可攻退可守，在未来的市场会更吃香。

2、唯有占尽“稀缺属性”的塔尖资产，才能走出独立行情

“改善”一词在房改相关文件被重点提及，说明商品房的高端改善化已经是趋势。

目前的新房市场供应已经趋于饱和，产品之间的分化也在加剧，随着未来越来越多保障房入市，产品力低的项目首先将备受冲击。

但是，市场的高端改善化趋势，并不意味着所有这类产品都能受市场认可。

中指研究院数据显示，今年1-10月广州成交最好的T0P8豪宅，无一不是坐拥稀缺价值的塔尖资产。

稀缺性，就是这类资产与生俱来的特质。

少年君认为，在未来高端改善市场加速“内卷”的趋势下，在新房3.0带来的新周期里，拥有越多稀缺属性的塔尖资产，在市场上会更加抢手。

高端改善市场展现强大后劲

这个红盘卖爆了

从数据上看，广州的高端改善市场展现了强大的后劲，这也佐证了我们对于后市的观点。

克而瑞数据显示，前三季度广州塔尖资产共成交了3817套，创历史新高，比去年全年增加了22.5%。

目前在二手房平台上，海珠的二手房挂牌量高达1.5万套，居全市第二。

不仅整体数据持续走好，其中一些个盘的表现也可圈可点。

像位于南沙横沥岛的红盘——星河江堤春晓，今年6月首开便劲销了8成，而在过去不久的国庆黄金周，项目更是吸金6000多万，现场人气爆棚。

在竞争白热化的新房市场，星河江堤春晓是凭借什么魅力得以征服市场？

少年君实地探访后认为，项目占尽了当下高端改善市场的稀缺属性，精准踩中城市塔尖买家的喜好，是其成功的最大秘诀。

它的成功案例说明，“物以稀为贵”已经成为高端买家选品的不二真理，越有价值的资产，才能当下这种变幻莫测的市场下处变不惊，轻松跨越周期。

高处广州新风口，居区域发展C位

诠释何为南沙新人居

在同质化严重的高端市场，星河江堤春晓用4个特有的改善基因，颠覆市场对于塔尖人居的认知。

1、不可复制的核心位置，先人一步享区域红利

要说哪里是广州发展的下一个风口，答案无疑是风头正劲的南沙。

去年国务院印发《南沙方案》，让南沙成为全国瞩目的焦点，同时宣示了南沙不止是广州南沙、大湾区的南沙，它更是全国的南沙。

人民日报《南沙方案》落地一周年专题报道

放眼整个广州，能尊享这份国家级殊荣的，唯有南沙。

在国家政策的加持下，今年南沙的收到的利好持续不断。

前有IFF（国际金融论坛）年会在南沙横沥岛举办，让南沙再一次牵手世界；后有深中通道主线正式贯通，粤港澳大湾区两大重要交通枢纽——南中高速与深中通道正式连通，南沙的湾区几何中心地位将进一步增强。

国际金融论坛（IFF）永久会址 来源：广州南沙发布

乘着这股利好的东风，广州乃至粤港澳大湾区，正在进入“南沙时间”。

那么，对于偌大的南沙，哪里才是未来的发展高地？答案也只有一个，那就是定位为“国际金融岛”的横沥岛。

星河江堤春晓刚好处于横沥岛C位，傲立于金融岛尖，不夸张的说，横沥岛上最顶级的配套都触手可及。

首先，项目步行至全国最快地铁18号线【横沥站】仅需约500米路程，快线3站听几首歌的时间，即可到达珠江新城。

星河江堤春晓项目位置图

教育方面，项目距离48班小学（建设中）仅约200米，该小学将跻身岛上第一批投入使用的教育设施行列，业主小孩可轻松享受“目送式”教育。（学校的名称、建成时间、开办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。）

想逛街shopping？家门口便有20万平的地下商业（建设中），体量相当于1.5座太古汇。除此之外，15分钟一脚油门的时间，即可到达南沙区府商圈，万达广场、南沙环宇城和COCO ParK大型MALL随便逛个够。

星河江堤春晓项目效果图

值得一提的是，作为岛上最靠近灵山岛尖的项目之一，星河江堤春晓不仅可以饮到横沥岛上一线配套的“头啖汤”，还能在灵山岛尖的醇熟配套中分得一杯羹，这个画面简直不要太美。

总之，在星河江堤春晓，凭借着更核心的位置优势，业主总能先人一步享受到岛上及周边的顶级配套，“岛主”般的待遇莫过于此。

2、CBD里“稀缺头排江景+稀缺超低密社区”，可遇不可求

一直以来，如何在城央CBD里打造舒适人居，是地产界最大的难题。

一是因为越是核心地段，越是寸土寸金，越难腾挪出空间来打造园林和更大户型；二是CBD通常都是高楼林立，很难兼得自然景观资源。

然而，手握两大“杀手锏”的星河江堤春晓，让这个地产界的难题迎刃而解。

首先是稀缺的头排江景资源，要知道广州目前许多所谓的“江景房”，不仅很难做到一线头排江景，甚至连江景也会有所遮挡，景观性大打折扣。

对此，星河江堤春晓与江面直线距离100米不到，壮阔江景一览无遗，如此近的距离已经足以秒杀市区众多10万+的江景房。

星河江堤春晓享头排一线江景

更难得可贵的是，项目的一线江景，还是更为稀缺的北向江景，隔江相望的便是灵山岛尖的繁华城市景观。

现代和自然的完美融合，在星河江堤春晓前面完美呈现。

除此之外，项目楼下还有约7.8公里长的滨海景观带，犹如小区的“后花园”，悠闲时段跑步或者户外露营，随时享有。

星河江堤春晓旁湿地公园示意图

于外，星河江堤春晓的配置已经足够逆天，于内项目的另一个“杀手锏”也同样是业内天花板级别，那就是区域稀缺的超低的居住密度。

项目容积率仅为2.5，是横沥岛已出让的所有地块中容积率最低的项目。要知道，即使把眼光放大到全广州，容积率低于2.5的大多也是一些高端豪宅。

横沥岛上在售新房项目容积率一览

中指院数据显示，近8年来广州出让的所有宅地中，容积率低于2.5的宅地占比仅约1成，稀缺性可想而知。

3、区域稀缺的大户型设计，奢享“极致空间+大视野”配置

有这么好的先天条件，当然还要搭配上乘的产品。

项目在售建面约99-133平瞰江豪宅，为了达到户户享景最大化，项目将每一栋楼都进行了科学偏转，通过优化楼体排布和朝向，让更多的空间都能头排望江。

户型设计方面，即便是最小的99平户型，也做到了6.2米长的阳台连通客厅与次卧，房子不仅有更好的采光，还有更好的视野。

最大亮点还是133平的大户型，不仅因为这个面积段在横沥岛上是十分稀缺，还有它的各项贴心设计。

左右滑动查看更多户型

该户型可以270°环幕视野瞰江，试想周末下午惬意时分，在阳台与好友品一壶好茶欣赏巨幕江景，CBD的生活也可以如此悠然自得。

与此同时，该户型还拥有超11米的阳台、4米的入户花园和酒店式主卧套房，极致的豪宅空间体验，在这里都能随处感受得到。

4、更懂南沙！业内稀缺的AAA级房企，巨献南沙实力之作

在极度内卷的广州新房市场，星河江堤春晓能够取得耀眼的成绩，自然离不开背后的操刀者——星河。

星河是第一个进入南沙的深圳房企，深耕南沙18载以来开发了13个项目，正因为这份坚持，让星河更懂南沙，更知道如何打磨一个什么样精品，才适合南沙市场。

星河项目遍布南沙

除了精品住宅外，星河还广泛布局南沙的重大生活配套与业务。其中就包括星河旗下的明星高端商业项目品牌——星河COCO Park，以及旗下的星河吉酒店。

目前，位于南沙蕉门中心区的星河吉酒店已正式开业，而星河COCO Park购物中心也将于本月23日开业。

南沙星河COCO Park效果图

这些都足以说明星河的硬实力，从成立以来，它一直就是地产界里“优质房企”的代名词。

不仅连续11年位列中国房地产百强（2010-2021年），凭借着稳健经营，还连续获得主体信用AAA等级，稳居信用企业第一梯队。

要知道，在当前复杂的经济环境下，房企要获得这么高的荣誉实属不易，这足以证明星河的硬核实力和长期积累的良好口碑。

少年君就了解到，星河旗下的项目在市场上屡获佳绩，在今年上半年就拿下了南沙签约面积、套数、金额三冠王。

随着《南沙方案》顺利落地，区域内各大重要项目的建设兑现也按下了“加速键”，今年一季度全区多项重要经济指标保持了两位数的增长，累计落户的世界500强企投资项目高达247个。

除了建设提速外，南沙市场也在迅速回暖，数据显示10月南沙新房成交猛涨47%，二手房成交也猛涨60%。

随着政策利好进一步释放，横沥岛全面进入兑现期，区域价值还将继续走高，而占据区位黄金C位的星河江堤春晓，无疑是入主南沙核心的不二之选。