这可能是2023年南宁楼市“最大的开盘现场”。
12月10日~19日，星湖路39号大板二区拟建的29栋住宅楼中，将有2910套房源摇号选房。
图 |大板二区旧改项目还建住房选房方案
根据广西壮族自治区机关事务管理局（以下简称“管理局”）最新的《选房手册》，暂定大板二区非还建价格从2016年的5500元/平米涨到11,000元/平米。
不少业主惊呆了，线上咨询大V君为何7年就翻了1倍，这样的非还建价格合理吗？
12月6日，大V君到大板二区实地探盘。
现在的大板二区已完全围挡起来。大V君走上绿城培训中心高点，清楚地看到工地上塔吊林立，基础工程正在进行中。目测整个工地面积超200亩。
图 |大板二区旧改项目工地
靠近星湖路北二里，有一栋“钉子”楼未拆除。知情业主说，这并不影响整个大板二区的改造。
图 |工地旁的“钉子”楼
大板二区改造引人瞩目，很重要一个原因是这里优质的学区资源。区直三幼+星湖路小学+南宁二十六中。
并且项目靠近南湖和地铁1号线，配套齐全，生活氛围成熟。这里无疑是城市核心区域的黄金地段。
《选房手册》上，可看到建设单位是自治区机关事务管理局，代建单位是广西一建。
非还建部分为何“暂按11000元/㎡”收取？
“管理局”进行“情况说明”，并给出测算方式：暂定非还建价格=（项目总支出-商铺销售收入-车位销售收入）÷非还建住房面积
核心问题是：7年间总支出增加了，收入却减少了。
支出包括土地费用、安置补偿、前期工程及其他建设费用、建安、不可预见费、代建管理费和代建利润，代建单位垫资利息7个要素。
大板二区非还建住宅价格测算对比表，左右滑动查看更多
根据新测算，实际上土地费用估算价格还下降了5000多万。
但安置补偿原计划34个月，如今估算要53个月，动迁时间长，安置成本增加也在理。
图 |大板二区旧改项目
建安成本增加了2.75亿元，《选房手册》解释这是因为人工费定额调增，还有防火防水标准提高；钢筋、水泥、铝材等主材价格上涨。
建安成本上涨的问题太专业，大V君向WPS的AI助手求助，问“2016年到2022年的建安成本变化”。
AI助手回答也体现了近年来建安成本有较大幅度上涨。
图 |AI助手的回答
成本等方面上涨了，让人想不到的是“收入”方面，却大大减少了。
第一个是车位销售，2016年测算按车位全部完成销售计算，收入5.17亿元。2023年则按有50%原住户每户购买一个、全部非还建户购买一个车位计算收入为2.89亿元，减少了2.28亿元。
《选房手册》解释说：主要原因是根据正在推进或已竣工交付的同类项目车位销售情况，在车位充足的情况下，大部分项目只有一半左右的原住户购买车位。
很多业主纳闷了，为何测算车位的统计口径前后不一致？
“只有一半左右原住户购买车位”的依据何在？为何当初不按这个标准测算？
图 |摇号和选房将在广西展览馆球厅举行。建设方在摇号前开放给业主了解项目并现场接受咨询。
更让业主想不通的是，2016测算商铺销售收入7.97亿元，2023测算商铺销售收入2.86亿元，减少5.11亿元。
《选房手册》给出的解释是，电商冲击，还有商铺从两层变一层，总面积减少了10226.15㎡。
有业主疑问，减少的商铺面积去哪里去了？变成住宅面积了吗？
如果是“商改住”，有严格的变性要求，涉及到“调规”要向有关部门申请取得同意后才能变动。
总的来说，这7年来项目的建设成本大幅增加了，可是收入却神奇减少了。这让很多业主感到不可思议。
成本大幅增加，收入又大幅减少的结果，就是非还建房价从2016年测算的5500元/㎡上涨到1.1万元/㎡的原因。
让很多业主不爽是，自己的购房成本大幅增加了，然后代建单位的管理费和利润却从2016年的1.98亿元增加到2.41亿元，增加了0.52亿元。
7年，代建的利润增加了26.26%！
这意味着总成本越高，代建方的利润就越大。
然而，测算成本并且解释成本的人也是代建方。
有业主认为，代建方有天然的信息优势、操作空间和强烈的利益驱动力“做高成本，减少收入，从而抬高项目总支出。”
图 |大板二区旧改项目工地
另一方面，有业主表示：政府单位的代建项目，代建管理费一般为2%。可是，工程总额越大，代建管理费要求适当降低，不可能按上限收取。
“单位旧改房是限价房，不是商品房，具有福利房和保障房的性质。为什么在项目总支出超预期大幅提高后，不能降低代建管理费和利润呢？”
大V君查找相关文件，根据2011年《自治区危旧房改住房改造价格管理指导意见》，代建的管理费不超过改造成本（1）至（4）费用之和的2%。利润也不能高于改造成本（1）至（4）费用之和的7%。
这就明确了代建方的明面上的建设收益是项目改造成本的2%+7%，综合收益9%！
在住宅市场利润率急速下滑的今天，代建利润简直让人眼红。
近年来，无数开发企业或建筑公司削尖脑袋进军“代建市场”。
代建，是一门“借鸡生蛋”的好生意。
土地不用参与招拍挂，不用像传统商品房开发商一样付出高昂的土地成本。
资金，业主前期自筹，按节点打款。
如果代建方有垫资，还可以向业主收利息。
除了向业主收取管理费外，还可以收取房屋销售总额的按比例分成利润。
“代建宗师”绿城管理，其代建业务的管理毛利率达到50%左右。
图 |绿城管理代建的保障房项目——杭州明德明理府
事实上，很多代建方还有一些“生财之道”。
例如工程转包，前期物业服务公司引进，还有一些商业用房的包销，以及场所运营。
别看代建毛利高，代建也有很大的风险，如拆迁迟迟未能推进，时间沉没成本高。特别是旧城改造，前期的资金要求很大、政策专业性强，引入代建方更能提升改造效率。
很多代建方如果实力不强、专业性不够，导致旧改项目进度缓慢，单位旧改房10年都没有完成不是笑话。
旧改过程中，不可避免出现一些成本增加。有时候代建方给出一个偏保守的预算方案，目的是为确保项目有足够的资金推进。可是，业主就认为是一个“非常不合理的价格”。
代建方与业主的“定价”出现争议，应该如何解决？
其实，2011年《自治区危旧房改住房改造价格管理指导意见》就明确规定，要“加强对非还建住房面积价格的审核”。
图 | 旧改房价格指导意见通知文件
要求“建设单位应委托有相应资质、信誉好、熟悉危旧房改造政策的建设工程造价咨询企业编制改造项目工程决算，核算出非还建住房面积的价格，然后向当地住房制度改革委员会办公室确认。”
注意，是“建设工程造价咨询企业编制改造项目工程决算，核算出非还建住房面积的价格”。
再查阅《选房手册》有这样的解释：非还建住房面积暂定价格，将经有资质的会计师事务所审定，并由自治区机关事务管理局公司的审计结果为准。
图 |非还建住房面积暂定价格
诚然，在旧改过程中由于工程存在很大波动性，大多数情况下项目的实际成本会高于预期项目成本。
但这并不是没有解决之道。例如委托方可以设置与建筑成本挂钩的费率机制，从资金的角度激励代建公司有效落实与追踪目标成本。
对于远超目标成本的发生额，也应该有相应的问责措施。
这些，建设单位都可以在前期与代建方协商，并明确写进合同。
针对出现大板二区出现的“非还建价格为何7年翻1倍”问题，有没有一个协商机制？
可是，大板二区的摇号和选房已箭在弦上。
图 | 还建住房现场摇号与选房的场地已做好布置
很多业主反映：目前报建手续尚未完善，土地规划许可证、工程规划许可证等手续尚未审批之前，选房工作是否合法？
图 | 选房摇号时间节点问题
在商品房市场，如果销售的房子《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》“五证”不健全，商品房销售是违法行为。
单位旧改房是否可以特例？大V君查阅有关资料发现，类似的问题还在原南宁地委大院危旧房改造项目上有业主提出疑问。但旧改项目部的回答是可以进行房屋拆除，能否销售并没有提及。
图 | 关于拆迁程序问题
一些业主把意见综合起来，汇成《大板二区危旧改项目迫于无奈选房付款的集体声明》，进一步向上级单位反映情况。
后续如何？大V君将继续追踪报道。
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