观沙岭板块，凭借着优势区位+教育+城市更新，板块焕新。招商重仓市府观沙岭板块之后、建发、城发恒伟等纷纷进入，板块内的项目将越来越多，板块热度进一步提升。

本次楼楼将对建发·缦云项目的优劣势及产品深入剖析。

01 优劣势分析

一、缦云优势

1.区位

位于市府观沙岭板块，目前正处于城市更新当中。

市府板块处在二环内，东临滨江板块，西侧和北侧为谷山板块。处于较为核心位置，到其他地方都比较方便。

2.教育

板块层级定位还是比较高的—“长沙教城融合示范区”，因此教育将成为名片。

已经建成的就有长沙市实验小学、麓山国际实验小学、麓山国际第二实验小学、长郡双语实验中学，规划建设中的南雅牌中学、市实验二小等等。

缦云的南侧紧邻的就是麓山国际二小和长郡双语高中部，未来上学是很方便的。

（PS.目前还不确定是否会拿到红头文件，根据招商经验可能没有红头，小学大概率就近入读麓山国际二小，初中派位）。

麓山国际二小属于本部直管，因此师资力量还是不错的。麓山国际小学（本部+二小）派位的均为名校，其中以长郡双语谷山实验中学为主，超过了其麓山国际实验学校的初中部。

3.交通

主要依靠自驾，上二环线非常方便。

地铁的话，距离规划中的地铁8号线约900m，开通时间比较久远；距离4号线福元路大桥西有1.4km，步行不太现实。

4.品质

建发云系列是建发地产开发的高端产品线，长沙已经有了养云在售，也是豪宅。

缦云系列定位上就决定了其豪宅的属性，品质上不会差。毕竟之前建发交付的项目，兑现度还是比较高的。品质上还是值得期待的。

从目前公布的外立面来看，使用了玻璃+铝扣板，并且全部封窗，做到了公建化外立面，统一了外立面对后期小区整体的品质提升还是有比较大的作用的。配色上用了金属材质、显得贵气，整体的效果还是不错的。

二、缦云不足

1.周边环境

目前周边处于待开发状态，城市面貌一般。且作为豪宅，缺乏必要的景观资源。

2.密度

观沙岭所有的地块容积率都非常高，缦云也达到了4.0，是32-38F的高层、超高层产品，意味着项目密度较大，楼间距不大。

02 产品解析

缦云一共815户，为纯板楼，户型面积162-237㎡，均为大平层产品。但是户型对比招商项目，减少了面积。但是面积不可能太小，因为限高和容积率在这里。

从目前产品来看，缦云为高层、超高层产品，楼间距不大。而且为了不损失容积率，仅5，,6，,8栋设置了完整的架空层，9#部分架空层，其余没有架空层。

首开将推出162㎡和190㎡的产品。

162㎡：4房2厅3卫

这个户型最大的优势就是面积相对较小、总价较低，最受欢迎，这个户型首开可能是需要摇号的。

户型充满了亮点：

  • 区别于市面上目前主流户型，这个户型实现了南北透通，厨房与餐厅并列，餐厅连接生活阳台和设备阳台。实用性更强了，餐厨动线更合理，通风条件更好。
  • 朝南做到了4个开间，客厅的开见面也给足了。
  • 赠送也给到位了，套内花园+全屋飘窗
  • 外墙因为玻璃幕墙外立面，方方正正的，主卧还是转角飘窗。

不足的是南侧次卧出现了一个暗卫。

190㎡：4房2厅3卫

户型对比162㎡，整体格局差异不是很大，但是有以下几个升级：

  • 私家电梯厅，私密性更强，电梯厅部分可打柜子，更实用；
  • 空间感更佳，客餐厅一体，更大气，其余功能空间尺度更大更舒适，比如主卧衣帽间；
  • 入口带一个储藏室
  • 赠送同样比较高，得房率约91%

237㎡：5房2厅3卫

楼王栋的户型，仅此一栋，全小区楼间距最大的楼栋（近百米楼间距），看小区中央园林景观。

对比192㎡，尺度空间更加好，主卧更加豪华，客餐厅更加大气。

3个户型格局上差异不是很大，主要在于尺度空间感的区别。户型布局对比招商项目有一定升级。整体来说，是挺不错的。

目前缦云仅开放了大门，示范区园林及样板房还在抓紧赶工，当前给客户能够看到的还比较少。

希望后面的示范区及样板房打造不要令人失望，作为豪宅，虽然赶工期但是细节也很重要，一定要保证落地的品质。

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