文/邓浩志
2023年楼市的低迷程度超过了此前的预测，以至于到了年底，也没什么人关注明年的市场行情，同时，发布明年预测的专业人士似乎也更少了。但所谓“别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂”，大的机遇往往潜藏在极度低迷的市场之下。所以无论是例行公事还好，还是对2024年寄予厚望也好，对明年的市场走势，还是需要做一个理性的分析和预判的。
一、2023年重要节点回归及2024年政策前瞻
按住建部的说法，2023年楼市是“前高，中低，后稳”。而我们掌握到的全国的一线数据是，除了2、3月份一波小阳春行情外，全年市场都低迷。在我写这篇文章的时候，今年新房成交数据还没有出来，但预估全年成交额在12万亿以内。市场规模比高峰期2021年的18万亿下滑了大概35%。市场总体规模和2016年相当，也就是跌回了7、8年前的水平。
2023年楼市有几个高光时刻值得留意的，这些节点我认为对2024年走势或多或少产生影响：
1、二、三月份的小阳春行情。
自2022年12月疫情防控政策优化之后，大家对生活复常，经济复苏充满期待。小阳春行情就是在这个时候出现的。但当时有判断担心房价上涨，多家财经媒体高调重申“房住不炒”，强调要防止房价反弹。而地方和相关部门也采取了反向政策，结果小阳春行情迅速结束，之后市场加速下滑。
2、碧桂园和远洋的爆雷。
前者曾几何时被誉为最稳的民企，后者至少是央企背景，而央企被想象为“爆雷绝缘体”，但两家企业都先后爆雷了。而后一批房企在今年三季度陆续出现债务违约。这第二波爆雷潮对市场信心影响很大，一则第一波爆雷潮之后，管理层已经积极介入；二则几个月前还说楼市有小阳春，三则这次爆雷的多半并不是高负债，高杠杆的房企。接下来的情况似乎是，消费者对所有新房都产生了担忧。
3、救市在年底全面升级。
首先是降低存量房贷利率，认房不认贷在全国的推行；其次是广州开一下城市松绑的先河，之后深圳、北京、上海先后跟进；然后是央行要求各商业银行执行“三个不低于”，各大银行纷纷和房企展开座谈，了解房企融资需求。
楼市经历了二三季度持续的低迷，四季度各种利好扑面而来。和之前相比，利好的范围广了，不少是全国性的政策。利好的层级高了，连一线城市都全面松绑。利好的力度大了，“三个不低于”等于强制要求银行给房企，给房地产予以融资上的刚性支持。利好的数量多了，全国各地每个月利好房地产政策都超过100条。不过也需要注意的是，利好频次虽多，但政策力度总体比较轻微。重磅表态虽有，但暂时也未见落地执行……
明年政策走向
年底的中央经济工作会议已经给来年的楼市政策定了基调。详细的解读欢迎大家回看我的“中央经济工作会议房地产内容解读”。总体概括，明年政策重点会向“化解房地产风险、满足房企融资”方面侧重。
而楼市低迷的问题如何解？会议并没有明确提出。我认为当前楼市问题不但是房地产内部问题，更多是整个经济社会的需求不足，信心不足，是宏观经济上的问题。所以楼市问题的解决方案并没有在会议上单列。它已经包含在刺激内需、稳健货币政策之内了。既说明楼市问题和经济领域的其他问题有共性，不特别。也隐含房地产问题和宏观经济问题相互交错，非房地产独立就能够彻底解决的意思。
如果从四季度各种楼市政策看，总结一条就是“数量多、力度小”，由此也可看出管理层偏谨慎的态度。为什么房地产市场如此低迷，政策还不给力？有几个可能。一是还是担心市场复苏后，重点城市房价还会出现报复性上涨，所以“药”不敢下得太猛；二是70大中城市房价数据虽然显示房价是下跌的，但下跌幅度并不大，环比下跌基本是百分之零点几，所以市场也不是很糟糕，也无须出重手（注：70成房价数据和我们一线实际体感，至少有5倍的差距）；三是经济低迷、收入减少、消费低迷等等才是核心原因，单独推楼市效果不会太好，重点是经济问题，经济问题解决了，楼市问题也就解决了。以上三种可能性都有，虽然我们不知道具体什么原因，但比较肯定的是，如果政策不给力，还是这种“挤牙膏”式的不痛不痒的政策，楼市仍然难有明显的好转。
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