郑州管城区 富田城九鼎华府
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01
板块评测：小李庄站东北板块
富田城·九鼎华府位于豫一路与祥和路交会处，属于管南小李庄火车站东北板块。
作为郑州东南扩张的首站，管南在郑州区位优越。
东区是郑州发展最好区域价值最高的地带，管南紧邻东区，因而相对其他板块，在区域价值上更胜一筹。
图：管南片区位置示意
我们知道，“一主一城”是郑州城市发展的主战略，“主”为主城，“城”为航空城，而管南恰恰处于主城和港区之间的中心位置，按照空间距离讲，潜力很大。
管南不仅区位优越，近两年在规划上的利好更是为其他区域所艳羡，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】其中最值得一提的当为小李庄火车站的落位。
郑州被称为火车拉来的城市，可见交通枢纽对一个区域的带动力之大，小李庄火车站在管南的落位，同时也意味着城市重心的又一次转移，管南将成为其中最大的受益者。
从投资和规模看，小李庄火车站的带动力或将远超想象，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】小李庄火车站核心设计区域3.5平方公里，比郑州东站东西广场大1平方公里，投资规模预计400亿，超过东站和南站的投资额总和，如此量级的投入对区域的带动力可想而知。
九鼎华府区位的一大优势在于其紧邻小李庄火车站核心区，将成为南部枢纽辐射的第一梯队，前景值得期待。
除了小李庄火车站的发展利好外，九鼎华府区位的另一大利好在于，项目以北即为金岱科创城。
图：富田城·九鼎华府位置示意
金岱科创城核心区规划面积2.42平方公里，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】将着力打造连接郑州北部科技创新与东南产业应用的科创枢纽，从以物流、厂房为主的工业区到未来科创城，也会给区域的形象气质带来彻底的改变。
如果把目光聚焦在九鼎华府的板块内，会发现更多这一板块的独特之处：
图：富田城•九鼎华府售楼处电话：400-8377-020【营销热线】区位示意
地块以北紧邻南四环，在管南各版块中距离主城较近，能最大程度受到主城发展的带动；
地块以南紧邻豫一路，豫一路是管南横贯东西的一条主干道，交通便利，且一般而言，主干道沿线也是区域发展的主轴，身处主轴沿线发展也会更快；
项目以西紧邻十七里河，目前项目沿线的滨河公园已经建成，生态环境优美。
图：十七里河滨河公园航拍
项目以北不远为4号线地铁郎庄站，4号线年底即将通车，距离项目最近不到1公里，地铁出行不是问题。
图：富田城·九鼎华府周边航拍
由此可见，九鼎华府所在的小李庄站东北板块区位优越，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】发展利好众多，只不过作为城市的新扩展区，周边配套还需要时间完善。
02
项目评测：富田城·九鼎华府
富田城·九鼎华府位于豫一路与祥和路交会处东南，总占地1400多亩，包括14个地块，其中8块住宅用地，6块配套用地。
图：富田城·九鼎华府鸟瞰示意
项目目前共推出5个地块，包括4/5/6/7/8号院，其中4/7/8号院已基本售罄，5号在售，6号院则是新推出的地块。
图：富田城·九鼎华府项目南北向整体航拍
6号院位于整个组团东北向，占地42.29亩，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】容积率2.99，共规划6栋高层，户型包括96/105/115㎡三房，136㎡四房，均价12500/㎡左右。
图：富田城·九鼎华府六号院整体航拍
项目优劣分析：
1、北邻金岱科创城，南依小李庄火车站核心区
项目所处板块西南为小李庄火车站，以北为金岱科创城，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】这是为区域发展带来最多利好的两大规划，九鼎华府正处于两者之间，能够最大程度的受到其辐射带动。
2、配套占比高，落地快
九鼎华府组团总共14个地块，其中配套占比近一比一，在郑州大盘中实属少见。
图：富田城·九鼎华府配套示意
而且在开发过程中，配套和住宅在进度上是同步的，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】甚至还要超前，比如项目以西临近十七里河，目前十七里河沿线的滨河公园就已经建成，占地16.5万方，规模相当大，而且品质很不错。
图：富田城·九鼎华府东西向整体航拍
3、4号线地铁盘，名校学区
4号线地铁郎庄站距离项目最近800米左右，年底即可通车，项目能最快享受到地铁利好。
且4号线是郑州唯一一条直通北龙湖的线路，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】地铁价值更大，对沿线物业的保值增值也能带来更大助益。
在教育上，项目引入了管城区外国语小学梦想路校区，在郑州管城外国语小学是名校，名校学区房的价值不言而喻。
图：富田城·九鼎华府周边配套航拍
4、产品定位刚改，品质是亮点
在产品的规划上，相比管南其他项目，九鼎华府售楼处电话：400-8377-020【营销热线】定位刚改，品质上有诸多可圈可点之处：
A和其他地块一样，6号院地块面积也不大，只有42亩，总户数不到800户，社区规模合适，远低于公认的1000户以下的较为舒适的小区标准。
图：富田城·九鼎华府6号院示意
B地块容积率都不到3，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】而且全为纯高层设计，户型96㎡起，定位刚改，居住更纯粹。
C层高3米，高于一般的2.9米，全部独栋单元设计，酒店式入户大门，首层/负一/负二全部精装大堂，全部三层铝合金中空玻璃，标准要高于大部分项目。
D户型设计很好，均为大面宽，短进深的户型。
5、周边配套有待完善，临近高铁线
项目因为处于城市新扩展区，周边配套有待完善，而且以北临近高铁线，会有稍微的噪音影响。
图：富田城·九鼎华府南北向航拍
03
配套评测
交通配套
在地面交通上，项目周边有多条主干道，以北有南三环、南四环，以南有豫一路，以西有紫辰路、郑新快速路和中州大道，以东有东三环、郑尉路，交通便利。
图：富田城·九鼎华府售楼处电话：400-8377-020【营销热线】道路交通区位示意
轨道交通方面，项目距离地铁4号线郎庄站不到800米，地铁出行同样便利，另外，周边还规划有12、16等多条地铁线。
图：富田城·九鼎华府轨道交通示意
小李庄火车站作为交通枢纽，可以预见，未来经过此区域的交通会更为便捷。
生活配套
项目规划有大型商业综合体，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】社区内部也配有综合服务中心，因此尽管周边商业还不够完善，但以振兴对区域的持续投入，未来配套还是很值得期待的。
图：富田城·九鼎华府周边商业落位示意
教育配套
项目引入了管城区外国语小学梦想路校区，名校学区优势明显，内部还规划有3所幼儿园、2所中学，周边运营的学校还有小李庄小学，管城第三中学等。
图：富田城·九鼎华府周边学校落位示意
生态配套
项目西侧紧邻十七里河，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】十七里河沿线规划有16.5万方滨河公园，目前已经修建完成，公园内不仅绿树成荫，还建有篮球场等健身娱乐设施。
图：富田城·九鼎华府周边生态环境示意及实拍
在项目内部还有一块富田城足球公园，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】里面配建有双足球场，目前两座足球场已雏形初现。在项目内部还有一块富田城足球公园，占地近2.7万方，集结了11人制足球场地、7人制足球场地、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、休闲步道、健康跑道等多重资源于一体，这里能够满足业主各个年龄段，全天候的运动需求，让每位居民能享受到充分的乐趣及活力，近期将建成投入使用。
图：富田城足球公园实拍
04
产品评测
户型
6号院户型面积段在96㎡-136㎡之间，定位刚改，有96㎡小三房，105-115㎡大三房，和136㎡、143㎡四房。
96㎡户型为三室两厅两卫：
优点：户型方正全明，南北通透，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】三开间朝南，两卧朝南，主卧独卫设计，南向主次卧赠送飘窗，餐客一体，动静分离，动线合理，96平双卫比较难得。
缺点：餐厅空间略小。
115㎡户型为三房两厅两卫：
优点：全明户型，方正通透，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】三开间10米采光面，U型厨房，两卧朝南，南向连通式6.5米大阳台，3.6米客厅，餐厨一体，动静分离，主卧配独卫，公卫位于核心，动线合理。
缺点：没什么缺点。
136㎡C户型为四室两厅两卫：
优点：户型方正，南北通透，三开间朝南，两卧朝南，连通式大阳台，主卧独卫设计，餐客一体，动线合理。
缺点：没什么缺点。
143㎡A户型为四室两厅两卫：
优点：四开间朝南，三卧朝南，户型方正，通透全明，独立玄关，主卧配独立卫生间，U型厨房设计，客厅、次卧连通式阳台，动线合理，动静分区，餐客一体。
缺点：没什么缺点。
景观
九鼎华府售楼处电话：400-8377-020【营销热线】六号院景观设计为享誉业内的山水比德，整个景观园林包括“一环一心四组团”。
图：富田城·九鼎华府六号院景观规划效果示意
一环为450米的漫步跑道，串联起整个小区的景观组团；
一心为核心中庭度假体验区，由小区水景和岛屿组成，面积480㎡；
四组团包括“青春能量场”健身空间、“林夕语境”林下空间、“樱花水母”主题儿童乐园、“夏梦花园”楼王私享花园等。
图：景观规划效果示意
“青春能量场”健身空间是小区健身的空间，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】分别设置有成人和儿童健身休闲设施，“樱花水母”主题儿童乐园是以儿童为主体打造的樱花水母儿童欢乐谷，占地550㎡，“林夕语境”为包含林下休闲空间和雨水花园的休憩区。
交付标准
3.7m精装大堂，电梯为国际一线品牌，地下车库采用金刚砂，入户门为钢制入户门加指纹密码锁，全屋地暖铺设，三层断桥铝材质双中空玻璃。
图：富田城·九鼎华府交付标准示意
整个社区还配有：视频监控系统、电子巡更系统、可视对讲系统、电梯对讲系统、公共信息系统等智能化系统。
06
综合评测
不鸣则已，一鸣惊人，这句用来形容管南毫不为过，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】作为主城往南待开发的处女地，随着小李庄火车站规划的落地，金岱科创城新规的实行，管南迎来新的发展机遇期，未来潜力无限。
何况，这里本就处于主城和航空城之间的中心地带，随着主城和航空城的逐渐融合，这里注定将成为郑州东南飞的重要节点，前景值得期待。
富田城·九鼎华府正位于这一地带，项目紧邻南四环，北临金岱科创城，南依小李庄火车站核心区，将成为最能够直接受这两大核心节点辐射带动的区域，区位极为优越。
而且项目还是地铁盘，周边唯一连通北龙湖的地铁4号线即将通车，距离项目最近只有800米，再加上有多条主干道环绕，交通很是便利。
在生态环境上，售楼处电话：400-8377-020【营销热线】项目以西的滨河公园已经建成，16.5万方的滨河公园绿树环绕，环境优美，是不可多得的休闲佳地。
更值得一提的是，管城外国语小学名校的引入为项目带来了名校学区的价值，名校学区房也是项目后期保值增值的一大利器。
这也是为何项目卖得如此之好的原因，据统计，九鼎华府在2020年连续10个月蝉联管城销售榜首，其中9月份凭借近2.11万方的去化面积，更是傲居主城单月去化面积第一，可见项目市场的认可度有多高。
更难得的是，在普遍刚需的管南，项目在产品上定位刚改，无论是地块指标，产品规划，户型面积段的设置，还是交付标准，内部园林景观的打造都亮点很多，可以说，告别了以往那个快周转的时代之后，九鼎华府也正是当下房地产产品主义回归的最佳注解之一，很值得关注。
郑州管城区 富田城九鼎华府
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