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最高人民法院司法解释

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞（2015年5月5日，法释〔2015〕10号）

最高人民法院裁判文书

再审申请人招商银行股份有限公司包头分行与被申请人贾建军、姜亥军及原审第三人刘涛案外人执行异议之诉纠纷案［最高人民法院（2017）最高法民申1769号民事裁定书］

裁判要旨：以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

最高人民法院再审审查认为：

案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类诉讼中,人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。

贾建军、姜亥军与刘涛、国红霞民间借贷纠纷一案，巴彦淖尔市临河区人民法院于2014年10月28日作出（2014）临民初字第4283号民事判决，该判决已经生效。上述案件案由是民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，该判决并未确认案涉房产所有权归属于贾建军、姜亥军,只是判决刘涛、国红霞协助贾建军、姜亥军办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续,该判决不能直接引起物权变动的法律后果。因案涉房产一直登记在刘涛名下，物权变动并未完成，贾建军、姜亥军对刘涛只享有债权请求权。

原判决适用的主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

再审申请人吉林市昌邑区商业总公司与被申请人王存延、一审第三人吉林市联吉房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷案［最高人民法院（2017）最高法民申3492号民事裁定书］

最高人民法院再审审查认为：

一、二审法院认定王存延有权排除执行具有事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定,王存延提起案外人执行异议之诉,应当就其对案涉房产享有排除执行的权利承担举证证明责任。上述权利并不必然等同于不动产所有权。王存延为证明其与联吉公司存在以房抵债关系,并合法占有案涉房产,提交了下列证据:1.联吉公司于1998年12月26日向王存延出具的材料款566.6万元的欠据、日期为1996年7月间联吉公司向王存延出具的价值为512.25万元钢材、水泥等四张入库单;2.2001年6月吉林玉霖经济技术实业发展有限公司（联吉房地产开发公司）与王存延签订抵账《协议书》;3.《社区服务许可证》《民办非企业单位登记证书》、（20⑵昌执字第127号民事裁定等。对欠据和上述出库单，昌邑商业总公司的质证意见为“（证明）联吉欠经营部，而非欠王存延的,联吉欠的是吉林省天津油漆厂驻吉林办事处经销部”，并在诉讼中多次陈述上述主张，且向一审法院提交了经营部的511万余元的转账凭证、明细账等财务凭证予以证明。昌邑商业总公司对《协议书》的真实性虽有异议,但未能提供充分的证据予以反驳。对于《社区服务许可证》《民办非企业单位登记证书》、（20⑵昌执字第127号民事裁定，昌邑商业总公司未对真实性提出异议。王存延自1991年8月在经营部任法定代表人并存在承包经营关系，且经营部并未因王存延主张本案权利提出异议，故原审法院认定昌邑商业总公司不能否认王存延与联吉公司之间的债权债务关系，王存延具备本案诉讼主体资格，有权对诉争房地产主张权利,并无不当。上述事实可以认定，昌邑商业总公司申请查封本案争议房屋产权之前,因王存延与联吉公司存在债权债务关系,联吉公司即已将案涉房产抵账给王存延,王存延合法占有案涉房产。案涉房产虽未登记在联吉公司名下，但昌邑商业总公司在申请再审时也表明:吉林市昌邑公安分局在查封前已经书面（协议）确认该不动产属于被执行人联吉公司。故二审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审理本案，适用法律并无不当。昌邑商业总公司关于王存延不具有提出执行异议的主体资格、本案适用法律错误的再审申请理由不能成立。

再审申请人中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司与被申请人雷雨田、吉林市大丰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷案［最高人民法院（2017）最高法民申3148号民事裁定书］

最高人民法院再审审查认为：

根据案情及法律规定,结合询问情况，长城资产公司的申请再审事由不能成立，理由如下：

第一，原审判决认定雷雨田对涉案房屋具有排除执行的权利符合本案实际情况。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，雷雨田在1997年就合法占有涉案房屋，早于一审法院查封之前。原审判决根据涉案《抵账协议》及《房产买卖契约》、涉案房屋的建设情况等，认定雷雨田已经通过抵顶工程款的方式支付了全部房款具有高度可能性并无不当。雷雨田、大丰公司均认可因大丰公司原因未办理房屋产权登记，长城资产公司并没有证据证明未办理房产证系雷雨田原因造成。根据法律规定及案件事实，原审判决雷雨田依法对涉案房屋享有排除执行的权利符合本案实际情况。

第二，长城资产公司关于依据其抵押权应继续执行涉案房屋的主张不能成立。首先，长城资产公司申请执行涉案房产的依据并非行使抵押权。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。本案中,原债权人和抵押权人吉林市分行并未按照法律规定的方式和期限行使抵押权，涉案房产是在生效判决的执行过程中以房抵债给了吉林市分行，长城资产公司在受让该债权后又通过向一审法院申请变更执行主体的方式要求交付该房屋。故本案长城资产公司申请执行涉案房屋的依据是金钱债权的执行,而非抵押权的行使。由此,长城资产公司以其对涉案房屋享有的抵押权主张继续执行涉案房屋,没有法律依据，不予支持。国裁判文书网，http：//wenshu.court,gov.cno

再审申请人闫凡苓与被申请人杜娟、殷宪银案外人执行异议之诉纠纷案［最高人民法院（2017）最高法民申2480号民事裁定书］

最高人民法院再审审查认为：

本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，杜娟是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。根据原审法院查明的事实,2011年4月至2012年6月，杜娟与殷宪银之间形成借款关系。其后，双方于2012年9月6日签订以房抵债协议，由殷宪银以其所有的位于枣庄市薛城区燕山路东侧384号的楼房北数第二间（上下共三层）抵偿该借款本金及利息。根据协议约定,协议生效，杜娟对殷宪银的债权转化为房屋转让的对价,双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。闫凡苓关于杜鹃与殷宪银之间系代物清偿关系、在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议的债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物归自己、但可以要求履行原债权债务合同的主张，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予采信。

殷宪银、房屋共有人王业花与杜娟、房屋承租人闫志甫于2012年9月16日签订协议书,将房屋租赁关系的出租人由殷宪银、王业花变更为杜娟，殷宪银亦将其已经预收的租金返还给杜娟。至此，杜娟已实现对房屋的合法占有、使用、收益。虽然房屋所有权尚未变更登记至杜娟名下，但未变更登记是因一审法院2012年10月16日对房屋查封所致,杜娟对此并无过错。原审法院认定杜娟对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,判决停止对涉案房屋的强制执行,并无不当。闫凡苓所主张的其与殷宪银之间的录音证据不足以证明涉案房屋被查封时房屋尚未抵债转让的事实，其关于未办理过户登记是由杜娟的过错导致、杜娟在强制执行阶段才提出执行异议不符合常理属于明显的捏造进而损害闫凡苓合法权益的申请再审理由，缺乏证据证明,亦无法律依据，本院不予采信。关于闫凡苓主张的其与殷宪法进行谈话形成的《谈话笔录》能够证明执行异议之诉实际上是殷宪银虚构以房抵债协议等证据材料策划的虚假诉讼问题，由于殷宪法并未出庭作证，而《谈话笔录》作为书面证言不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的情形，该《谈话笔录》不能作为认定案件事实的根据。

【链接：最高人民法院法官著述】.以房抵债的债权人提起的执行异议之诉的处理双方当事人签订以房抵债协议，但未办理产权变更登记手续,以房抵债的权利人主张停止执行能否获得支持,在实践中存在争议。一种意见认为，只要以房抵债协议是真实的,且签订于人民法院采取强制执行措施之前，并已经实际占有的，就应当保护实际权利人的利益。另一种意见认为，物权以登记为公示公信要件，非经登记，不能对抗第三人。我们倾向于第一种意见，申请执行人享有的是普通债权，而以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。

——王毓莹:《执行异议之诉案件的裁判思路》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第67辑，人民法院出版社2017年版，第48页。

除了买受人之外,实践中，还有不少抵债不动产的受让人也请求排除执行,这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议，抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给受让人。如果已经办理不动产登记，则受让人已经成为不动产所有权人，自应保护。但如果没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。问题是,抵债标的物的受让人能否适用物权期待权保护？本条原本拟将抵债受让人也纳入物权期待权人的保护对象，但不少法院反映,实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人、使受让人偏颇受偿的问题突出，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款,无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。同时,之所以要对买受人物权期待权进行保护,实际上隐含的理念是,物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。最后，因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。

——江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第428~429页。