长宁可谓是上海反差最大的区。

经济发展十分强劲，但是却几乎没有大拆大建的城市规划造成存在感很低。

除了中山公园和天山商圈外，几乎没有市级的商业中心，但是却在人均商业面积排在全市前列。

长宁内部也没有没有明显的按照环线位置排出房价梯队，外环附近的商品房甚至和内环附近的单价趋同。

长宁的市场表现也十分矛盾，整体看起来跌幅并不大，但是部分房源的跌幅却很夸张。

比如古北二期，时不时会蹦出一套超高单价成交，另一边又有不少房源单价已经到了10万以下。

长宁楼市，为什么这么矛盾？

01

长宁的房价一直很洼，房价的数量级一直和静安黄浦徐汇有些差距。

比如中山公园，和徐家汇地位类似，开发时间类似，房价却早早的被徐家汇甩飞。

在徐家汇站上15万的时代，中山公园房价还在10万出头徘徊。

广大的内中环之间的次新房，房价量级上也弱临近的徐汇区一筹，只在外环附近反超。

从整个市区范围来看，长宁全区都是价格洼地。

当然价格洼地不代表涨的少，长宁只是房价量级略弱，涨幅并不差。

像天山、古北这些板块，在20年这波行情中虽然不是第一轮涨价的区域，但是后续还是追涨到了市区的平均水平，涨幅达到30%-50%。

此外，在这轮下跌周期中，最为关键的是，这轮下跌周期，我们发现，长宁整体的房价跌幅也不大。

像中山公园、天山的次新房，普遍跌幅大概也只有10%左右，老破小整体的表现也好于市区。

理论上讲一个区域如果是价格洼地，代表一定有洼的原因，一般房价都不太坚挺，为什么长宁既洼地又坚挺呢？

02

我们之前多次提过，洼地大多是历史上的发展不太好，有没有太好的新规划。

但是长宁情况却比较特殊，长宁的洼地反而是因为内部发展的太成熟。

对于楼市来说，房价泡沫三大来源：

新建商品房带来的开发商炒作，新增规划带来的预期，学区带来的学区溢价。

前两点都和城市建设阶段相关，但是这两个长宁都几乎没有了。

上海的城市建设经历了两轮大周期，长宁是第一轮城市开发中的明星，在10年后的第二轮开发中却黯然失色。

长宁是浦西出道最早的区，80年代对外开放，虹开发落地、古北开建起，就启航了现代化建设。

90年代起直到2008左右结束，上海现代第一轮大城建结束。

长宁在这个过程中，先后完成了虹桥经开区、古北+西郊、中山公园、苏州河沿岸（天山）等区域的建设。

由于大部分规划都在这一周期完成，长宁的城市界面整体会给人一种“岁月感”。

而在随后世博会带动的第二轮大拆大建，北外滩、徐汇滨江、前滩等板块脱颖而出；

静安合并闸北向北拓展，黄浦启动史无前例的旧改意在打造世界级富人区。

在这个十分瞩目的第二建设周期里，长宁几乎没有故事可以讲，缺了噱头。

相比于其他正在轰轰烈烈旧改或者搞滨江规划的区，长宁房价自然矮了一截。

长宁既无新建的CBD炒作预期，又无新建的商品房小区拔高区域房价，市场上也没有开发商或者中介的炒作。

此外，多校划片的长宁早早就不存在学区房的概念，本地的隐富群体很多，居民们也不太care这件事。

长宁的一梯队小学

要么在别的区还有学区房，要么直接送去读民办或国际学校，亦或是随便读读就好。

人都愿意为尚未实现的梦想花更大的代价，比如规划，比如学区房，比如白月光。

没有这些噱头，长宁房价自然花头很少。

03

江湖上有种说法：

在长宁住过的人一般都不愿意离开长宁，因为长宁的生活真是太舒服了。

舒服的核心，在于长宁的资源十分均衡。

和邻居徐汇、浦陀不同，徐汇内环外资源断崖式下跌，浦陀资源分布更是十分不均匀；

而长宁从内环到外环间的各板块都很成熟，不存在明显的落差感。

长宁的虽然没有南京西路一样顶级的商业中心，但是高端配置一点不缺，烟火气也十足，从数据上看，人均商业面积长宁一直是全市前三甲。

环线统计

此外由于东西两翼产业区的存在，长宁东西纵深虽长，但是由于产业客群的支撑，房价落差也在被拉小。

但是得之东隅，失之桑榆。

除了市中心的镇宁路板块和西郊的别墅区，其他商品房片区之间的资源差异度并不是特别之大。

嘉里华庭

天山既能分流中山公园也能分流古北，远一点买到西郊也可以。

居民的选择较多，房价反而无法形成金字塔。

04

长宁房价坚挺不难理解，毕竟长宁经济实力这么强。

作为一个在第三产业上拿到大结果的区，长宁其实深知写字楼不需要那么多，能填满才是硬道理。

没有房地产作为增量，在2010-2022这个周期内，长宁依然保持了强劲的经济增长。

长宁东有虹桥经开区，西有临空产业园区，双核发力，本质上就不缺产业客户。

北新泾的爱奇艺

此外2号线本身就是产业强线路，浦西段一半坐落在长宁境内，沿线购买力也算络绎不绝了。

从产业类型上看，长宁所主打的总部经济和互联网为主的数字经济，也一直是长宁整个区的产业底色。

联合利华总部

除此外，临空产业区还基于比邻虹桥机场的优势独占航空产业鳌头，几乎聚集了上海所有的相关企业。

全国视角来看，2010-2020这个周期内，最为亮眼的高增量都来自于互联网公司为主导的数字经济产业。

网上有言，上海失去了整个互联网时代，这点不适用于长宁。

长宁在数字经济领域取得了显著的成就，包括拼多多、携程、美团均生长于长宁。

拼多多所在的金虹桥大厦今年七个月就完成了100亿纳税，有望成为长宁第一座两百亿楼。

金虹桥大厦

但是由于整体开发得早，长宁楼市也有一个重大的问题：

客户都被外区分流掉了。

长宁十分缺乏次新房，主力的次新商品房都建于2000-2010年区间。

2000的商品房大多都是当年的外销房，如今或多或少都变成了老破大，属于被时代抛弃的产品。

除了中山公园、古北，天山、西郊这四个区域有相对集中的商品房社区。

新泾镇、仙霞地区都建设了大量的动迁房，城市界面并不算好。

内环核心地段的武夷路、愚园路、振宁路部分，可开发的空间并不多，仅有一些高端项目分布，比较典型的有湖南路四大金刚、嘉里华庭、华山夏都苑等等。

鸿丰香缇花园

新华路也有淮海名邸、龙德景苑、新华路一号，体量都不算大。

长宁产业很牛，商品房却太少，次新房更少。

长宁自身承载不住中产客户，反而还养活了周边的其他区。

闵行的金虹桥、金汇、龙柏，最开始的快速城市化就是背靠虹开发和古北，金虹桥更是借着古北的名号开发了一批定位中高端的产品。

古北壹号

由于天山和古北房龄偏老，一河之隔的长风开发后，不少商品房都是长宁的业主买去的。

长风商务区

长征离临空产业区也很近，同样吸纳了不少外溢的产业客户。

长征的案例很典型：

长征的地段、房屋品质、资源都不如万里，但是就是由于混的长宁圈比普陀圈资源多，所以房价才一直跟万里并驾齐驱。

相比之下，各板块中收益最多的其实是沿着2号线向西外溢出去的徐泾。

长宁不少老破小的业主都有改善需求，原本可能会在长宁内或者周边的长征金汇龙柏等板块换一套大房子。

20年暴涨后，长宁及周边的房价升高，不少原来本身要改善的客户买不起了，于是顺着2号线外溢到徐泾改善。

仁恒西郊

叠加当时大虹桥已交房的项目极少，一买一卖之间直接拉升了徐泾的成交价峰值，又进一步通过‘倒挂’推动了新房的火爆。

可以说，长宁也是上海楼市不可忽视的一大奶妈，牺牲自己，推高别人。

长征、长风、金虹桥、大虹桥的板块分析我们都写过，篇幅有限，可以下面联系小助理领取分析文章。

05

最近网上很多人在发古北房价暴跌，指的其实就是御翠豪庭的小户型跌的很多，不少房源都到了9万开头的地步。

这点我们觉得十分正常，在xxx一文章中我们已经分析过，现在楼市全面分化，同一社区中差的户型，也不再保值。

06

长宁的楼市状态，大概率是上海市区未来的终极状态：

不再有大开大合的宏大叙事，有的只是在有限空间的辗转腾挪。

长宁如今其实已经通过实际行动，交出了一份很好的答卷。

产业侧长宁已经完全摆脱了土地依赖，城市建设上也已经在城市更新上实现了成功的破局。

武夷路旧改，愚园路旧改，幸福路的幸福里，万科搞了上升新所……

天山路商圈焕然一新，新华路、北新泾、仙霞都有不同的城市更新项目在建。

新华路在建的融侨中心

中山公园的龙之梦前几年刚刚翻新过，更新后的又又中心也即将开业。

此外，仙霞的百联西郊已经完成翻新，人流很旺。

翻新后的百联西郊

淞虹路的大融城已经开业，宜家母公司操盘的43万㎡上海荟聚商办项目也正在施工中，有望拉平和长宁东片区的距离，成为外环线边上最大的商场。

图源网络

此外，不远处的45万㎡虹桥上城写字楼也在建，建好后和对面的凌空SOHO遥遥相望，成为区域新地标。

从发展的视角来看，产业引进的机遇其实是最难复制的，长宁努力且幸运的抓住了几波产业机遇，奠定了经济底气；

如今到了增量消失、存量争夺的年代，长宁已经在自身更新上找到了生生不息的方法论，远不是那些还在大体量建造办公楼却不知道如何填满的地方可以相比的。

反而，城市的建设开发我反而并不担心。

城市更新有周期，到了一定的时间点城市必然会再次更新。

等到那个时候，长宁想必又会迎来机遇，不妨把一切交给时间，长宁一定不会令人失望。

篇幅有限，具体的板块问题，欢迎联系小助理预约咨询。

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编辑∣环线咨询