出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
地产行业出清最直观的反映是，房企们座次排序的更迭。
根据中指研究院发布的《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜TOP100榜单》， 2023年TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。2023年内，销售突破千亿元的房企共16家，较去年同期减少4家，百亿房企116家，较去年同期减少14家。
搜狐财经根据中指院2022年及2023年房企百强销售业绩排行榜对比来看，千亿房企阵营基本还是以国央企为主。保利发展、万科、中海地产位列2023年销售额前三位。
来源：中指院
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其中，碧桂园从2022年的4643.0亿元销售额直接锐减至2199.8亿元，座位从第一位跌至2023年的第七位。保利发展及万科2023年销售额虽然同比有所减少，但是排位从原来的第二、三位直接晋升为2023年的第一、二位。华润置地、绿城中国则发挥平稳，固守销售额第四、五位。
对于未来房企的竞争格局，建诚晟业联合创始人何田对搜狐财经指出，行业分化格局会更加明显。已出险的民企销售大幅下降，过去两年丧失再投资能力，可售货源规模和质量都看不好，未来走势将十分艰难。
“保利、华润、中海等龙头央企优势明显，积极在高能级城市获取优质地块，为未来业绩增长奠定基础。地方国资得到更多支持，开展城中村改造、保障房建设等领域，市场占有率将上升。”何田称。
融创、旭辉、新城、远洋跌出千亿军团，百亿房企减少14家
多家国央企位次保持维稳或晋升，部分民营房企则遭遇“滑铁卢”。
搜狐财经梳理发现，融创、旭辉、新城控股、远洋集团更是跌出了千亿房企“军团”，2023年分别实现销售额为846.6亿元、700.1亿元、758.3亿元 、505.5亿元。
来源：中指院
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一位业内资深人士对搜狐财经指出：“明年房企销售规模还会更低，国有大房企现在拿的项目少，很多民企已经没有添加新项目。所以，大企业的集中度还会降低，楼市总规模也还会缩减。未来可能会保持在10万亿左右。”
克而瑞报告则预计称，2023年商品房销售面积为11.93万亿平方米，销售规模为12.28万亿元，分别较2022年下降8.2%和5.1%，降幅较2022年大幅收窄，行业整体维持底部震荡格局。
从各大阵营房企销售额来看，2023年，百亿以上阵营企业数量减少。其中，销售额超千亿房企16家，较去年同期减少4家，百亿房企116家，较去年同期减少14家。
对于房企规模未来发展趋势，镜鉴咨询创始人张宏伟向搜狐财经坦言，总体上千亿以上房企大概率不会再增加，基本上保持十几家的水平，估计未来三五年排名前几名央企有可能会再并入几家，形成几家3500亿以上级别的央企及国企。
就2023年房企销售额来看，实现3500亿销售额的房企仅有保利发展及万科两家。
“因为国央企有资金及规模优势。其他规模企业基本上不大会有特别大的机会，因为市场机会过去，又没有资金及土地端政府关系优势。”张宏伟如此表示。
近年来，随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。
从此前公布的2023年销售目标的9家房地产企业来看，多数房企选择了降低销售目标，仅中海地产、越秀地产提高了销售目标，中海地产宣布2023年销售要增长20%；越秀地产也将销售目标提高了6%。招商蛇口保持与2022年销售目标不变，均为3300亿元。
从销售目标完成率来看，2023年，9家房企目标完成率均值为98.5%。其中，华润、越秀地产、建业集团、天地源完成全年目标。
来源：中指院
“经过两年大幅调整后，预计2024年行业走势有望企稳，预计全年商品房销售面积和金额分别达到11.54亿平米和12.55万亿元，相比2023年止跌小幅反弹，增速分别为0.9%和4.5%。支撑动力包括经济逐步恢复，中央定调先立后破，政策放松逐步显现效果，基本面较好的京沪等核心城市带动，信贷政策继续向好，首付已经大幅下降，利率也存在较大下行空间等。”何田如此预测。
中指研究院企业研究总监刘水则指出，2023年，重点房地产企业销售整体呈现“前高后低”走势，房地产央国企销售业绩韧性较强，民营房企业绩受市场调整冲击影响较大。近期政策在积极稳妥化解房地产风险，构建房地产发展新模式，2024年重点房企销售有望筑底企稳。
“中保华”纳储位居前三位，高溢价拿地或导致利润压缩
销售额反映的是2023年的房企业绩表现，而拿地结构直接决定了2024年、甚至接下来几年的发展筹码。
中指院数据显示，2023年，TOP100企业拿地总额13195亿元，拿地规模同比微增1.7%。TOP100门槛值为38亿元，较上年同期下降10亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为42.8%。
来源：中指院
从目前的榜单来看，受融资能力、销售能力和信用资质等优势影响，央国企及地方国资仍为拿地主力。2023年，TOP100企业中央国企及地方国资家数和金额占比均约80%。保利发展、中海、华润、建发、招商蛇口、中国铁建、越秀、华发等央国企位列拿地金额前10。
新增货值一方面体现了今年房企资金宽裕度，另一当面也体现了未来房企的发展空间。
就2023年新增货值来看，中海地产、保利发展、华润置地占据榜单前三位。2023年，中海地产以累计新增货值2585亿元占据榜单第一；保利发展、华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为2336亿元和2206亿元。TOP10企业2023年新增货值总额15986亿元，占TOP100企业的41.0%；TOP100企业新增货值门槛为145亿元。
来源：中指院
相比于大型央国企抓紧土地市场底部适度补充资源，民营房企则保持了较为审慎的态度，部分区域性中小民企加大拓展力度。
数据显示，2023年，TOP100企业中民营企业数量增加至15家，但拿地金额占比仅为10.7%。
来源：中指院
自去年以来，自然资源部建议取消土地地价限制取消以来，多地积极跟进，刺激市场活力。
据中指监测，截至12月19日，22城中南京、成都、福州等3城已明确取消销售限价，杭州部分区域取消限价，合肥、济南、青岛、天津等14城新挂牌宅地文件中对销售限价均未明确设置，而北京、上海、郑州目前仍有销售价格限制要求。
限价取消，另一方面则会造成部分核心地块竞拍出高溢价，致使分化加剧。
从2023年城市业绩贡献来看，30家百亿代表企业的一、二线城市业绩贡献合计占比为85.4%，较2022年上升了3.4个百分点。其中，一线城市销售额占比较上年增加2.46个百分点至21.6%，连续两年持续上升。众多房企发展向一二线核心城市聚集。
对此，中指院指出，2023年土地持续缩量，但优质地块成交规模较去年同期有所增长，预计这些项目入市将对新房销售形成支撑。央国企资金实力相对较好，于中小房企而言，核心城市拿地压力增加。随着部分地块竞争更加激烈，若企业高溢价拿地，则将导致项目利润压缩，在市场调整期，房企仍需将确定性的销售作为首要考虑因素，优中选优，保证项目安全性。
针对千亿房企的补仓未来，何田则向搜狐财经预测：“万科、金地等混合所有制企业业绩虽有下滑，但近期已得到更多支持，短期风险减弱。预计2024年千亿房企阵营有望保持稳定，16家2023年千亿房企以央国企为主，经营较为稳健，不少企业2023年还有补货，能够支撑2024年业绩增长。”
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