关于公开征求

《菏泽市住宅小区公共收益管理

指导意见（试行）》意见的公告

为进一步规范我市住宅小区公共收益资金的归集、管理和使用，根据《民法典》，国家、省、市《物业管理条例》，《山东省物业服务收费管理办法》等法律法规，并征求相关部门意见，市住建局起草了《菏泽市住宅小区公共收益管理指导意见（试行）》，现公开向社会征求意见。有关意见请于1月9日前以书面或电话方式反馈至我局。

联系人：王嗣源

电 话：0530-5695898

邮 箱：zjjwyk@hz.shandong.cn

地 址：珠江东路1877号

邮政编码：274000

附 件：菏泽市住宅小区公共收益管理指导意见（试行）

（征求意见稿）

菏泽市住房和城乡建设局

2024年1月2日

菏泽市住宅小区公共收益管理指导意见

（试行）（征求意见稿）

第一章 总则

第一条为有效指导我市住宅小区公共收益资金的归集、管理和使用，规范物业服务企业、业主委员会行为，维护业主的合法权益，根据《民法典》，国家、省、市《物业管理条例》，《山东省物业服务收费管理办法》等法律法规，结合我市实际，并征求发展改革、市场监督管理等相关部门意见，制定本指导意见。

第二条本指导意见所称住宅小区，包括居民小区、商住两用小区；商务楼宇可参照执行。

第三条本指导意见所称公共收益，是指利用住宅小区物业服务区域内业主的共有部位、共有设施设备，用于生产、经营、租赁等获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后，获得的收益。

第四条 公共收益管理各方职责

住房城乡建设（房管）、发展改革、市场监督管理等相关部门按照各自职责，做好公共收益管理相关工作。

街道办事处（乡镇人民政府）负责公共收益的日常监督管理，调处化解涉及公共收益矛盾纠纷。

社区居委会全流程指导监管公共收益，听取居民意见和诉求，协调各方权益，为公共收益管理提供支持和帮助。

业主委员会应当严格遵守相关法律法规和政策规定，履行职责，做好公共收益的收取、管理和使用。

物业服务企业应当严格遵守相关法律法规和政策规定，履行职责，根据上级工作部署要求和业主大会议事规则、管理规约约定做好公共收益相关工作。

第五条 业主对公共收益管理使用等情况享有知情权和监督权。

第二章 公共收益的来源和范围

第六条 公共收益的来源

（一）物业经营用房

按照有关规定由建设单位按开发物业总建筑面积的一定比例配置提供给物业区域内全体业主的经营用房等的租赁收入。

（二）公共区域

1.利用物业管理区域内公共场地、公共道路等停放车辆、摆摊设点、设置售水装置、安装信号装置等收取的小区公共资源占用费；

2.利用物业管理区域内公共场地、围墙、建筑物外立面、道闸、灯箱、单元门（厅）、走廊通道、电梯轿厢等设置广告所得的收益。

（三）公共配套

利用物业管理区域内公共场地、文体设施开展经营活动及投放设施等所得的收益，如网球场地营业、游泳池营业等。

（四）其他收入

1.相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、捐赠等；

2.处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入（维修资金使用所产生的回收残值除外）等；

3.公共收益的增值收益。

4.其他依法属于全体业主的收入。

第三章 公共收益的管理和使用

第七条 公共收益的归属及分配

公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和门牌幢业主公共收益。全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益，门牌幢业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益。共有部分权属不清的收益归属全体业主公共收益。

公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第八条 公共收益的获取

小区公共收益的获取应当符合法律、法规的规定，在街道办事处、社区居委会的监督指导下进行。

（一）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。

物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。

（二）不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全

（三）前期物业服务期间（成立业主大会前），利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆获取的收益，其管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定。其他公共收益由物业服务企业签订合同后一个月内向社区居委会（环物委）和街道物业管理部门报备。

（四）业主大会成立后，公共收益的获取应当依法经业主大会表决同意。业主委员会签订合同后一个月内向社区居委会（环物委）和街道物业管理部门报备。

（五）签订的合同应当在小区宣传栏等显著位置予以公示，内容应包含共用部位具体位置、公共收益来源、收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等内容。

第九条 公共收益的账目管理

公共收益应当单独列账、独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。

业主有异议的，业主委员会或物业服务企业应当自受理异议申请的5天内接待业主查询。

物业服务合同终止之日十日内，物业服务企业应当移交凭证、报表、对账单复印件等资料，并将未入账的公共收益交存。

第十条 公共收益的用途

全体公共收益由业主大会决定其使用方式和用途;未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。

任何单位和个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

第十一条物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。管理费的扣除比例为不超过20%。

第十二条 公共收益使用程序

（一）前期物业服务期间，由物业服务企业制定公共收益使用方案，提交街道办事处、社区居委会审核。使用方案应当包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容。经审核后，符合使用范围的提交全体或相关业主，按照《民法典》第278条进行表决，表决通过后由物业服务企业组织实施。

（二）业主大会成立后，符合小区议事规则、管理规约规定的，由业主委员会制定公共收益使用方案，提交全体或相关业主进行表决，按照《民法典》第278条进行表决，表决通过后由业主委员会组织实施。

（三）街道办事处（乡镇人民政府）指导业主成立业主大会筹备组时，可根据小区实际情况在制定业主议事规则或管理规约中设置公共收益使用简易流程，明确委托业主委员会进行相应的使用和管理，明确具体的制度和规则，明确使用范围、使用金额、使用方式、使用公示、审批程序等。公共收益使用简易流程，应排除按规定或约定属于物业企业承担的责任范围，并不得损害业主的共同利益。

第十三条 公共收益的检查和审计

公共收益监管部门和属地街道、社区有权对辖区内小区公共收益开展检查和审计，物业服务企业等管理单位应当积极配合，提供相关账目资料。

第四章 法律责任

第十四条 公共收益管理的违法违规行为处理

擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由物业行政主管部门按照《物业管理条例》调查处理。

物业服务企业未按照规定公示和使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由市场监督管理部门按照《山东省物业服务收费管理办法》调查处理。

侵占、挪用公共收益的，依法追究法律责任。

物业服务企业代管公共收益，不按规定公示、管理、使用、移交小区公共收益的，除法律法规规定的上述监管处罚措施外，将其纳入物业服务企业信用管理，依据规定扣减相应的信用分值。

第五章 附则

第十五条 本指导意见由市住房和城乡建设局负责解释。

第十六条本指导意见自2024年3月1日起施行，有效期三年。本指导意见如有与上级规定不一致的，按上级规定执行。

来源：菏泽住建

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