现在市区最惨板块当属联洋，部分房源跌回了2020年。

比如这套传遍全网的成交，降幅高达38%。

如果你是1605万接盘的业主，现在已经亏了600万以上。

市场需要涨多少你才能解套呢？至少要涨60%！

这个价格不是跌回2020年，而是跌回了2016年。

联洋大户型也跌了很多，仁恒河滨城二期197平最高成交达到3320万，上月底成交一套2500万，还送车位。

下跌趋势还没停止，12月联洋共成交47套，均价10.27万，比11月下降了5.95%。

联洋还要跌多久？有没有必要抄底入手？

01

联洋的问题，环二早在2020年就指出了。

环二原文章截图

根源上，联洋定位的生活方式已经过去。详细的讲，联洋有以下几个问题：

首先，联洋的商业优势下滑。

商业繁华曾经是联洋名片，大拇指广场也曾引领商业发展，现在大拇指广场、联洋广场等等都明显落伍。

定位被追平，体量被超过。

第二，联洋学区优势下滑。

有段时间浦东学区集中在内环，联洋进才实验中学、小学口碑不错，房子也好，成为自住兼顾学区首选。

现在学区遍地开花，唐镇、御桥甚至三林都成了学区房。

第三，联洋社区老化。

无论如何，联洋整体房龄十几年，人车不分流，绿化水平也跟不上时代。车位不够，中产家庭又离不开汽车。

第四，地段上优势没那么大。

这里不是传统市区，没有文化沉淀，没有地段情结，容易被新片区取代。虽然在内环，浦东内环明显向外突出，联洋又比较封闭，导致联洋去浦西市区，甚至去陆家嘴都没那么方便。

随手查查导航，联洋到陆家嘴的距离、时间，比浦西的瑞虹新城远两倍。

更重要的是，以上几个问题，只会越来越严重，几乎无解。

这篇文章发出后，引发了很多争议，很多联洋居民并不认可。

尤其是2020年房价暴涨，联洋涨疯了，一些网友过来冷嘲热讽，坐看环二打脸。

当时环二做出过解释，网友并不买账，好容易看一次环二打脸。

然而2022年形势急转直下，联洋全市领跌。如果拉取2020年到现在的涨幅，联洋已经不如对手板块，比如瑞虹新城、大宁甚至古美。

这时又有网友出来替环二鸣不平，说还是环二看得准。

其实说环二傻逼的，说环二牛逼的，都不完全正确。

02

无论是2021年的暴涨，还是2023年的暴跌，都跟环二之前的分析关系不大。

环二前面提到的几点是长期，是永久性的价值变化，是真性降价。

大家看到的房价变化，更多的是短期，是暂时性的价格变化，是假性降价。

马克思主义经济学告诉我们，价格总是围绕价值上下波动，影响因素就是供需关系。

联洋虽然有四大硬伤，但是价值却是缓慢降低，不可能一两年发生明显变化。无论如何，至今联洋也是上海最宜居、最均衡的居住区之一。

但是供需关系却是短期巨变。

2020年市区房价普遍暴涨，是购买力的集中释放，短期供不应求。

月成交由1万套猛增至3万套，房价肯定暴涨。

叠加公民同招、民办摇号等新政出台，公办学区迎来利好，学区房普遍领涨。

古美、大宁、新江湾都涨疯了，甚至学区老破小都涨了。

真正引爆楼市，push购买力释放的，当然少不了金融因素。

那一年迎来史无前例的大放水，陆家嘴的金融行业当然最先受益，大量资金流入联洋。

上海jyd买房普及，就是2020年。

这些利好确实推高了联洋房价，但是都是假性上涨，联洋的地段价值并没有提升。

2023年联洋房价暴跌，核心原因也是全市都跌，中产客户要么置换不掉、要么不敢买房。

2023年6月底，环二应邀去几家基金公司做路演，当时就意识到联洋即将崩盘，跌幅将超过其他中产社区。

联洋一直是陆家嘴金融精英后花园，基金经理们更是喜欢住在仁恒河滨城。

这些基金经理收入很高，环二跟他们交流发现，一个会议室内十几个人，购房预算没有低于1000万的。

然而大家普遍咨询的问题都是：杨浦的新房怎么样？买杨浦还是买闸北？

联洋客户都跑杨浦、闸北去了，还涨个鬼。

2020年后市区大幅旧改，杨浦、虹口、闸北批量上市的新房，精准收割了联洋客户。

不要觉得闸北远，中兴路片区开车去陆家嘴，比联洋都要方便。

2020年联洋暴涨，是因为内环内新房极少，购买力无法释放。

现在新房集中上市，联洋客群大幅降低。

看短期是供应量冲击市场，本质上还是联洋短板的体现。 没有那四个短板，联洋的客户就没那么容易分流。

除此之外的所有分析，都是细枝末节，诸如基金经理收入下滑、业主移民等等，都是次要因素。

2024年杨浦、虹口还有不少新房，不过大部分是尾盘、里弄别墅，普通住宅体量不大。

随着杨浦滨江、中兴路片区新房结束，客户回流后，联洋价格有望触底回升。

03

所以当我们看到房价下跌时，一定要区分是真性下跌还是假性下跌。

对于整个市场而言，真性下跌，指的是供需关系的永久变化，比如出生率的全面下降。

假性下跌，指的是供需关系的短期变化，比如恐慌症抛盘、结构性失业。

对于区域之间而言，真性下跌，是地段价值持续性走低、区域供需关系永久性变化。

这些下跌是不可修复的，即使房地产再次火爆，也会跑输其他板块。

假性下跌，是区域短期供需失衡，供需正常后会逐渐恢复。

联洋最近暴跌，假性下跌占大头。当然联洋再也回不到当时的高位。

长期来看，联洋的硬伤继续存在，客群逐渐被其他区域分流。

更重要的是，杨浦、虹口、闸北这批新房会陆续转为二手，将来还是会对联洋形成分流。

供应量虽然没有新房大，但是影响却是永久性的。

你认为上海哪些区域是真性下跌，哪些区域是假性下跌？

▼以上为正文

编辑∣环线咨询