“三年前600万买的房子，现在280万都卖不出去。”

前不久，东莞二手房降价个案，上了全国热搜。

引发不少网友 联想：东莞二手楼市不行了。

事实并非如此，下文会展开分析。

图源百度热搜、朋友圈和知乎网友截图

这虽为个例，但背后彰显东莞2023年二手楼市总体趋势：以价换量。

二手房，堪称楼市预期“晴雨表”。下文分两大部分深挖：

①总结2023年东莞二手楼市表现。

②分析表现的原因，以及潜藏的趋势。

二手刚改仍在，只是消费降级了

①二手成交量罕见反超新房，创近四年新高

据中原研究院数据显示：2023年东莞一二手住宅整体成交规模为49427套，同比增长11%！

但仍远不及2017-2021年成交水平，并创2010年以来次新低。

其中，二手成交量以29093套创近三年新高，比一手成交多了8759套，同比去年21061套上涨约38%！

另外，据合富研究院数据，2023年1-12月，东莞二手房网签约315万平米，同比暴增近5成，市场需求较2022年有较明显的回升。

在前两年“投资站岗”人群眼里，2023年东莞楼市“天寒地冻”。潜在二手购房者眼里，却是“春暖花开”。

②上半年政策性回暖，下半年“以价换量”式回暖

2023年二手住宅成交均价22732元/㎡，同比上涨6%。

大家都感受到2023年东莞二手房跌价了，为何数据却相反？

答案藏在月度趋势里。

2023年，东莞二手房月度过户量价呈脉冲式复苏走势。

受春节前置、疫情解禁、政策松绑等影响，2-4月是强复苏期。

3月成交量保持快增，为3694套，并创下近3年单月新高。4月二手房过户均价涨至24334元/平，全年最高。

但是下半年开始，二手过户均价连月降价，11月跌至20108元/平，全年最低，实现“以价换量”式回暖。

2023年11月，东莞33个镇街同比去年同期二手房价下跌了约9%。其中有28个镇街下跌，占比高达约85%。

值得一提的是，虽然9月以来开启认房不认贷、利率下调等政策刺激，但复苏动能弱于上半年。

③全国一二手市场份额“此消彼长”，住房需求规模总体稳定

东莞二手房楼市行情，放眼全国并非典型。

据住建部数据，2023年1~11月，全国二手房和新房成交总量同比2022年增长6.9%。

在2023年新房成交总量萎缩背景下，二手房成交规模却创新高，首超一手房占比，带动房地产交易总量正增长。

一二手总需求筑底回稳，说明楼市仍然有较强的需求支撑，这是个积极信号。

东莞二手房以价换量

潜藏四大因素

为何2023年下半年东莞二手房“跌妈不认”？先上结论：

其一，东莞工业、外贸业受冲击，经济增速放缓，影响住房群体收入增长；

从前三季度湾区各城经济表现来看，东莞经济低速增长，湾区九城倒数第一，继而影响住房群体收入增长。

工业、外贸乃东莞经济支柱行业，2023年却罕见负增长。这跟全球经济衰退，外需走弱、订单下降有关。

但最近三个月，东莞外贸回归正增长。

可以预计：接下来东莞经济走势会趋于良好。并且会有科技类、文化类、新能源类等新兴支柱产业崛起。

其二，东莞二手房挂牌量激增，卖房竞争大

贝壳找房平台上，东莞近三年挂牌量大幅上涨。

2024年1月同比去年，涨幅高达49%。

而在整合各大平台的诸葛找房上，东莞从去年底约10万套二手房挂牌，短短一个月大涨至目前11.2万套！

2024年1月东莞二手房挂牌量，图源诸葛找房

一方面，20年东莞房价大涨时买入的投资性住房，2023年开始集中踩踏式挂牌。

另一方面，解除限售限购释放大量置换需求，这类群体往往先要卖掉供大于求的刚需旧房，只能以价换量。

分六大片区来看，目前贝壳找房上，城区和松山湖是置业热门地，二手房竞争也最激烈：

城区挂牌20265套，占比约28%；松山湖14358套，占比约20%。

水乡新城楼市发展较晚，二手房挂牌仅2312套，供应较少，但置业热度也低。

分镇街来看，虎门二手房挂牌量最多，6909套；

其次是南城6132套、塘厦6034套、东城5536套、常平5153套、樟木头4218套......

核心区二手房市场，比如南城、东城、虎门，配套成熟，高净值人群多，向来供需活跃，卖房竞争也激烈。

松山湖、长安虽然热门，奈何住宅供应匹配不上需求，二手房成交失速。

塘厦、常平、樟木头这类临深、东部镇街所面临的卖房压力，在于二手存量和新房市场庞大。

好在置业门槛较为“亲民”，二手房交易活跃。

可以预计：今年住宅供应多的镇街，二手房竞争会较为激烈。

其三，近几年民营房企出现流动性危机，新盘降价促销自救，倒逼二手房降价竞争。

关于东莞新房促销力度，可点击专题回顾：

其四，部分购房者对“新房或烂尾”的悲观预期，转而选择购买二手房。

二手房凭借交付安全性和低价抛售，整体成交韧性好于新房。

随着耳熟能详的民企，“排雷”基本结束。预计今年此类担心会减少。

文末总结：

二手房价格跌、成交量涨，说明东莞购房需求仍在，只是当前经济整体处于微通缩阶段。

据国家统计局公布2023年11月经济数据，CPI创近三年最大跌幅：同比下降0.5%。

大部分人看到这个数据是悲观的，我认为不必。

周文王的著作“易经”，本质是跟阴阳八卦“转变”思想有关的革命：万事万物皆可反着看。

经济危机的表现，是无论涨或跌，购房者都不进场。

现今楼市“以价换量”可行，反着看说明：

经济比想象中好得多，至少不存在“危机”、“萧条”情况。

只是，任何具有金融属性的市场，不存在永远的牛市，皆具有不以人意志为转移的周期性，理性看待即可。

房子，只要回归它的基本功能——居住，就无盈亏一说。

部分信息来源：合富研究院、中原大数据