上海郊区房价最为“玄学”的，一定是青浦。

青浦战略定位最为顶级，是长三角一体化的核心区位。

但是青浦的房价却一直浮在空中，十分不坚挺。

比如作为五大新城之一的青浦新城，房价万年不涨。

六年时间过去，青浦新城主流次新房社区的涨幅都只在10%左右。

考虑到通货膨胀和持有成本，这个回报率难以保本，甚至部分社区直接出现了账面亏损。

当然，这边偃旗息鼓，另一边锣鼓喧天。

徐泾作为青浦的近郊，近些年高歌猛进，次新房房价一度冲击十万大关。

可惜巅峰留不住，2023年以来，徐泾部分成交房源价格甚至回撤到新房单价附近。

但是，这个剧情和当年青浦新城发力的周期很像，概念当红时房价上升。

开发殆尽、概念消散后，房价便开始走向虚弱周期。

如此这般，青浦的未来，值得购房者赌一把吗？

01

在楼市里，青浦时常会给朋友们一种飘在天上的错觉，原因在于青浦身上的概念过于强大了。

青浦新城本身就是五大新城之一，未来将要打造独立成节点型城市，自带一层光环。

作为唯一接壤江浙二区的地方，青浦西侧是长三角一体化示范区，东侧比邻长三角核心虹桥商务区；

青浦自西向东，有华为青浦基地、淀山湖新城、青浦新城商务区、青浦工业区、市西软件园、西虹桥商务区及国家会展中心。

青浦新城夏阳湖

如果落在独立的项目上，那真的是数不过来。

众多的规划对应的是预期，也是大家买房最重要的理由之一。

但是，飘在天上对应的就是不落地。

青浦的规划落地效果并不算理想，用于卖房的概念中，没有落地的数不胜数。

青浦的各种规划（本号原创图片）

最有战略意义的沪苏湖高铁绕道去了松江，名震一时的乐高乐园最后选址金山，调性极高的百老汇至今没开业。

徐泾、赵巷、青浦新城的写字楼，不用我多讲，大家去走走逛逛就知道企业的入住情况。

市西软件园

青浦的产业这么多年最为亮眼的还是物流产业，其余方面的突破都不大。

大虹桥核心的虹桥商务区自从开发商退场，目前还是产业结构升级的过程中，徐泾的西虹桥带来的增量还没带来效果。

如果说最大的产业增量，那大概就是房地产开发。

从青浦新城到淀山湖新城到徐泾，每一个周期都有大量的房地产项目上市，卖地带来了不错的收入。

但是，房地产驱动有时效性，大家都知道不是长久之计。

眼下，相比于松江新城、嘉定新城，青浦的产业发展、建设水平都还有很大的差距。

青浦的标签最多，概念最牛，怎么就比不上松江和嘉定呢？

02

人们都会因为一些标签拔高预期，这点无可厚非，但是青浦的确底子有些单薄。

青浦虽然是五大新城之一，但是五大新城这个规划，不意味着这五大新城都是在同一个起跑线。

青浦的人文历史很长，但是产业发展历史太短，远远无法和同在浦西的松江、嘉定相比。

图源百度百科

1999年青浦县改成了青浦区时，青浦整体还是以农业和工业为主，几乎没有产业基础。

而松江和嘉定，建国之后就是产业卫星城，90年代全面对外开放后更是迎来了一大波增长。

图源上海规划资源

上海一城九镇的时代，松江、安亭都是以产业为核心的强规划，朱家角镇还是以中式传统旅游为主的弱规划。

历史上有差距只是一方面，最为关键的是青浦新城的核心区开发也错过了一个大时代：

上海产业增量最大、人口导入最多的二十年。

1995年到2015年，20年上海人口翻了一倍，全市打造了六大产业集群和三大先导产业，松江嘉定都是在这个周期内主力开发，吸收了不少人口和产业红利。

几大新城的开发周期

但是青浦新城开发太晚，等到青浦唱主角的时代，这波机会已经错过了。

松江、嘉定开始搞新板块做第二增长曲线的时代，青浦还在做城市基本建设。

从这个角度看，青浦用房地产开发作为驱动也无可厚非，有了房子才能吸纳人口，发展产业。

松江新城的早期也是这个发展路线，早期快速卖地发展。

土地基本开发完之后，自然就遇到了瓶颈，经过了几年艰难转型。

但是好在最终还是顺利在产业侧，靠着G60科创走廊搞了不少战略新兴产业，没有掉队。

图源上海松江

其实按照以前的开发逻辑，建房子就好，产业会很快跟上。

但是青浦出道之后面临的产业环境完全不同了，增量锐减，存量争夺。

因此，青浦这几年才显得有些虚，产业就是慢了一截很难快速突破。

反映到楼市，就是房价总是差了口底气。

具体的板块分析，欢迎联系小助理领取。

04

产业这东西为什么重要？

因为任何一个地方的房价想要坚挺，一定要有足够稳定的供需关系；

而房价想要涨，本质就是在供需关系上有突破：

要么大家购买力变强了，要么人多了，要么房子稀缺了。

这背后相关性的最强的就是产业、人口以及房子自身是否稀缺。

但是核心问题在于，这三方面，大部分区域都没有抓手。

房子的稀缺性上，市区有大把的老破小，郊区有大量的土地。

郊区本就谈不上地段，房子理论上可以无限建，郊区的房子就不要讲稀缺性了。

因此对于青浦来说，突破点就是在产业和人口上。

而郊区吸收人口，最快的办法就是吸收市区的外溢。

但是青浦有个先天劣势，就是离市区太远。

2035规划

宝山闵行和市区大面积接壤，天生具备吸纳外溢人口的优势；

松江，嘉定自身都有近郊板块，远郊部分虽然也是单线地铁支撑，但是9号线和11号线都是市区线，有吸收市区外溢的基础。

青浦唯一的近郊徐泾被高铁和机场拦住，无法顺利和市区连片。

这片土地没有大虹桥的规划时，这地方就只是做远郊别墅和建工厂的命运。

核心支线17号线是一条纯粹的郊区线，只能吸纳有限的市区外溢客户。

2号线和10号线沿线周围，能分流外溢客户的区域太多，青浦并不是最优选。

因此，对于青浦来说，产业突破恐怕是唯一的抓手：

产业发展好，人们才有留在青浦生活的理由；

人多了，产业好了，才有财力去继续做更好的城市建设。

唯有如此，才能走向正向循环。

05

产业低增速时代，突围并不容易。

青浦想要产业上破局，我认为最为关键的要素是利用好自身的优势。

第一个自然就是利用好亲近大虹桥的优势，和大虹桥其他片区打好组合拳，做一些总部经济。

近几年西虹桥落地了不少项目，比较亮眼的就是美的、安踏这些企业的总部。

美的西虹桥总部

这些公司过来是实实在在能带来增量的，有人过来上班有企业的商务往来，对区域才有带动。

相比之下，其余那些散售的商办，可能短期带来不了太多增量。

徐泾的商办

一方面是卖不掉，另一方面是很多购买者还指望着租出去收租，不太能指望上。

当然，第二个更为核心，就是利用好自身有大片空地的优势，自身孵化2.5企业打造产业中心。

现在，全国产业突破的方向都是高科技企业，上海三大先导产业生物医药、集成电路、人工智能都已经昭示了方向。

这类产业的特点有两个：

一是，这些产业还是增量期，没陷入到存量争夺的阶段。

只是各区发展要花精力和时间，打造产业生存的土壤，慢慢孵化。

二是，这类产业需要大量的土地作为科研和生产的载体。

和传统仅需要市CBD的服务业还是有一些区别，郊区有天然优势。

简单来说，就是自己走张江的路，才能在这个时代实现产业突围之路。

青浦已经落位了华为，就是一个很好的案例，网易也落在了赵巷一个分布。

图源中建

但是外来的增量恐怕未必还有那么多，青浦自身能够埋下头做孵化培养，可能会更有成效。

时间的力量最为强大，花心思肯定会有结果。

宝山近几年生物医药产业发展的不错，放在十年前大家也不看好，都是慢慢磨出来的。

青浦眼下也是逐步转到了这条路上，最新规划了几个产业区。

青浦新城规划图

想必在众多顶级战略利好的影响下，进程可能也会加快。

结语

青浦近些年的城市建设成果值得肯定，17号线的每个站点周围都已经相对成熟。

赵巷、徐泾的写字楼已经成片，城市界面已经十分现代化。

赵巷的商办实拍

商业层面，传统的吾悦广场还有青浦奥莱都很热闹，工作日过去奥莱还有人排队。

青浦奥莱实拍

相对更为亮眼的就是去年开业的两大商场，一个是万科的天空广场，另一个就是蟠龙天地。

蟠龙天地实拍

更远的淀山湖大道也有万达，只是眼下不算热闹。