最近，有朋友聊天，就说到了下半年到现在的房租市场。他有一套空置房在城阳西部片区。八月份到期后，租户搬走了。

再往外挂，依旧是原月租金1500元。

让人想不到的是，一个月的时间，偶尔有几组问的，但都大幅砍价，有的甚至问一千元行不行。

朋友接受不了，直接拒绝。因为要买新房，于是朋友想把这套空置房卖了算了。这下，更尴尬了，问了问中介，他们小区都有7000多元成交的了。

一年的时间，租金和房价齐刷刷地降。真是糟糕。

今天，咱们就租金回报率这个话题，展开聊聊。

1、卖不出去，租金低、空房增多

2023年，大家关注的焦点，更多的是房价变动，板块涨跌，楼盘销售情况。

实际上，还有一个衡量楼市走势、影响买房抉择的隐藏因素，被很多人忽略了。那就是房租水平的变化。也可以说租金回报率。

租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并且出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。

过去一年，很多房东已经感受到了房屋租赁市场的大变化。

以高新区的知名大盘鲁商蓝岸新城为例，这个盘从一期到三期都已交付，除了银座商场一直没开业。

一期呢，入住率是相对还可以的，但是，很多房东挂牌出租、出售。仅仅在贝壳网上就有62套出租房，挂牌量太高了。

租金就不用说了，90–100平的，月租金1000–1500左右。重要核心问题是很难租出去，好多空了很久了。顺便说一句，房价。

蓝岸新城一期二手房跌破8000元大关了。这个局面，对于房东（尤其是投资客来说），实在太被动了！

卖吧，价格太低，买房者死命砍价，租吧，租金下降，租金回报率太低，且很难租出去。如果还有房贷，处境就更尴尬了。

再看看即墨热门投资板块，蓝谷。一个次新房小区，一共有116套房子对外招租，是不是很神奇？很惊人？

即墨蓝谷板块，由港中旅开发的蓝谷壹号，就是这样的处境。出租房源多，难以租出去，而且租金特别低。单月一千元的标价，几乎无人问津。

再看看二手房交易层面，直接有200多套挂牌出售的，更狠！你能想象吗？

这说明大家都是投资客，根本没打算长住，没打算长期持有，想套现。

这么一来，无论是租金还是房价肯定上不去啊！双重打击同时出现了。

“双降”，让人心疼啊！实际上，蓝谷其他次新房也存在类似的问题。

十年的时间大批量建设楼盘，这两年陆续交付，但入住率太低，闲置房屋太多，租金房价能涨起来才怪！

2、市区稍好，但不乐观！

说完郊区板块，咱再看看市区。其实，市区房价也在下跌，当然租金也有松动。但是，市区很多小区的租金下跌幅度相对要小一些，相比郊区来说。

以鲁信长春花园为例，套一成交价跌破两万了，套三小高层跌破三万了，高层套三两万四五的成交价。

而且，挂牌量很疯狂的增长，接近300套在卖。

很明显，房东想尽快脱手。租金呢，套一、套二月租金两千五到三千多，还比较坚挺。有100多套往外租。

房龄十五年左右，小区管理一般，整体比较老了，学区划分不理想，不可控，更加坚定了房东转手的决心！

但是，长春花园的位置确实不错，崂山地脚，交通便利，旁边就是学校，很多人还是喜欢在这里租房。

再看看，市北区的万科城多伦多街区。80–90平的，成交单价在25000元左右，月租金在3500–3800元左右，房价有回落，房租比较坚挺。

万科城也很典型，小户型居多，交通便利，地铁3号线，凯德广场，非常适合年轻人。万科自己的物业，管理还可以，租金相对稳一些。

崂山豪宅市场的租金回报率怎么样？会不会高很多？

答案是并不乐观。

就拿2022年底交付的崂山一流豪宅银丰玖玺城来说，二手房挂牌价在7万/平左右，但还未有成交。

租金呢，号称百万精装修，150多平的，招租是13000元一个月，年租金大约十五万多。表面看，这租金可以吧？

但是，你再看看这套房子的销售价格，1000万+，实际出租收益率是不是很低了？

这可是崂山豪宅啊！实际上，这真是青岛楼市的真实写照。

在楼市低迷的情况下，投资买房，如果房价涨不动，那靠出租收益，是远远不够的。现在的房贷利率还是4.0以上啊！

放眼青岛各板块，住宅根本达不到这个收益率。2023年，房价在回落，租金也在回落。说明大环境影响确实不小。

3、新一年展望

实际上，并非青岛楼市有这个烦恼。

1月5日，诸葛数据研究中心发布《2023年12月全国大中城市租金均价报告》。报告显示，2023年12月全国大中城市租金挂牌均价为35.26元/平方米/月，环比下跌0.29%，同比下跌0.42%，目前租房需求仍处在一个相对疲软的状态。

其中，2023年12月，青岛租金均价为27.82元/平，和济南旗鼓相当，都是下跌态势。

房屋买卖层面，购房者手里没钱，房子不好卖；租赁市场，也是类似道理。

2024年，买房，还是自住需求为主。投资，并不合适。

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