进入新的一年，2024年楼市将会怎样？

现如今有关楼市的争论，由于实际市场的情况，变得更加焦灼了。

从市场的实际情况来看，2023年已经发生了很多改变：

1、不少富裕的家庭，索性就减持，然后把银子润了，去其他经济体内做房产配置。

2、有形之手做了很多举措，市场端也有了一定的反馈，但从程度来讲，可能还是不足。

3、对于手里有房的很多中产家庭来说，现在也很焦虑。一方面是如果房价不行了，那手里的房拿着干嘛？另一方面，如果未来万一房价又起来了，那是不是就倒在黎明前？所以想要很好地做出决定，确实是很难的。

从种种迹象来看，去年楼市是啥样，今年大概率也是啥样。

至少2024年第一季度会延续2023年四季度的大部分特征，并在随后的三个季度里寻找一些变量。

因此，想要预判2024年的楼市，就需要总结2023年的楼市。

搞清楚它的趋势到底处于上行，还是下行状态，再结合政策、金融、土地、人口等变量，来分析它们有没有可能改变这种趋势。

这大概就是年度预判的大致逻辑。

站在不同的维度，从新房市场来看2023年的绵阳楼市，会呈现很多的角度。

从新房数据的维度看，我们会看到绵阳楼市的这份年底成交单，还是交付了一份满意的成绩。

绵阳市2023年新房成交量共计22279套，相比去年增长13.3%。

新房数据的同比增长，在当前中国楼市下行周期的大趋势下，绵阳确实给出了一份满意的答卷。

从价格方面来看，新房成交均价8885元/平米，较去年下跌1.2%，价格虽有浮动，但整体波动幅度不大。

2023年全市住宅成交总额231亿元（不含安州区），较去年成交总额增加31.5%。住宅金额的上升或许代表着消费力的上升，目前的绵阳楼市改善型客户越来越多，选择高端产品的人也是越来越多。

但是，我们如果单以住房成交数据和金额成交数据来判断绵阳楼市处于一个上行周期，恐怕就要犯错误了。

原因和之前一样：

一是新房缩量（相比2022年有所上升，比2021年缩量严重）

二是远郊坍塌（远郊的房价相比市中心有着不小的差距）

三是土拍分化（热门板块的土地相比于其他地块更加抢手）

四是市场感知

从土地端市场的维度来看，2023年绵阳市共成功出让22宗，总成交1399.66亩，共成交金额约51.57亿。

分化的态势在土地市场也有明显的表现，经开区、园艺山等核心板块的优质地块备受市场关注，不仅引来了外企来绵，也难得的出现了溢价，其他非核心地块基本都是底价成交，或者平台公司拿地。

2023年的宅地供地计划，较往年有所缩水，而从现在的表现来看，今年的完成率不足6成，供应不及预期的背后，是大量地块缺少确定性“意向买家”。也就是说，房企拿地意愿，并没有得到整体的提升。

整体来说，2023年绵阳房地产市场销售过程中虽然先是先扬后抑，起起伏伏的波折，但总体上绵阳市场仍健康平稳、潜力巨大，十分难得！

综上，我们会发现2023年的绵阳楼市和2022年没有本质的区别。

而不同的是，2023年还是建立在绵阳发布的2023年楼市18条“史诗级楼市新政”。回看《》。

内容重磅、涉及面广、力度大：包括二胎政策、购房补贴、车位补贴、契税减免、公积金可提可贷、商转公等等。

另外，这一年还有降低存量房利率、人才安家补助、区域购房补贴等利好。

有了这些新政的支持，绵阳楼市便有了稳定的调控，这就好比一辆下坡的车，在后面不断有政策拉拽的情况下，它强行稳住，对于未来的趋势有了一定的把握。

2023年一季度，在疫情结束封控和利率下浮的利好预期下，市场全面复苏，绵阳楼市也是迎来了一波“小阳春”，二三季度成交断崖式下跌，直到7月份迎来了触底反弹，之后也是一路顺势高涨。

但其中还是反映出了一些问题，一方面是市场观望情绪日渐浓厚，另一方面对各种利好开始麻木，继续下行的压力在增大。

所以说，我们必须要在2024年，寻找向上的力量，才能维持市场的稳定和健康。

从全国大部分的城市来看，2023年12月的市场疲软，已经传导到了2024年的1月。

叠加即将到来的2月春节，可以说2024年一季度大概率会是一个弱市行情。

正所谓“预则立，不预则废”，相信对于2024年的楼市各种利好政策都早已眉头。

如果任由市场自由发展，那么2024年楼市下行压力可能会比较大。具体来说：

1、房贷利率进一步下降

尽管房贷利率已经下降了不少，但绵阳首套房贷4%的利率依然过高。

在经济增速放缓、存款利率降低，以及美联储今年大概率进入降息周期的大背景下，LPR还有下降的空间。

房哥很早就预判过房贷利率会进入3字头，按照目前的种种迹象来看，相信2024年大概率会实现。

2、楼市继续“逆调控”

其实这个政策在绵阳已经开始实施了，绵阳新政发布的最新购房新政中，都是真金白银的补贴。

该补贴就补贴，该减税降费的就减税降费。这些真金白银的优惠，对于他们购房者来说才算得上真正意义上的优惠。

3，中央开始刺激经济

现在的根本问题一是三年疫情，一部分人是真没钱了；二是信心不足，有钱不敢花了。

当政府和企业部分的刺激到了一定程度，是否还要进一步刺激，还得是上层部分，所以，中央政府能够加杠杆，就显得尤为重要了。

2023年，中央政府发了1万亿特别国债，给地方政府解困；然后最近又发了3500亿的PSL补充抵押贷款用于“三大工程”建设。

这些都是中央给钱，让地方政府花出去，这也算是刺激经济的一个方式。

除了一些政府层面的政策刺激，还需要企业层面的自救，房哥个人认为主要有两点。

1、企业要有信心

全国楼市都在下行，但绵阳已经是表现较好的城市了。

2023年绵阳二手房成交12697套，这背后就有至少2万个需求，哪怕只有50%的需求重新进入新房市场，那也是足足7千套，足够支撑起绵阳新房市场的半壁江山。

2、进一步卷产品

没有最卷，只有更卷。

2023年，产品“内卷”几乎成了每家开发商的固定动作。

核心板块项目早已进入竞品质阶段，各大项目纷纷拿出看家本领，拉开了绵阳高端市场竞品质的序幕。

在功能空间的打造上更追求功能性，阳台“泛生活”化、套房设计、中西厨、更高的层高等。

粼江云境建筑面积约232㎡户型样板间实拍

而社区配套也是愈加朝着“酒店化”方向发展。例如宏辰云著、富临绵州水郡5期B1，星空顶停车场都来了；还有部分项目入口、会所越来越酒店化。

富临绵州水郡5期B1实拍

刚需产品也是不遑多让，拼得房率、拼功能、拼布局。

拼完内里，还要拼颜值，今年最大的变化之一就是绵阳出现了越来越多公建化和玻璃幕墙立面。

2024年，产品只会更卷。

总的来说，卷产品绝对是好事。开发商们越来越关注购房者的需求，坚持长期主义，对购房者而言，对整个市场的进步而言，都是好事。

结语

事实上，楼市就是一个生态系统，它包含了中央政府、银行、地方政府、房企和购房者等多重主体。

在过去的游戏规则中，几乎所有的游戏规则对购房者都是相对不利的，包括预售制度、公摊制度、贷款制度等等。

但现在不同了，楼市已经进入下行周期，房子的金融属性降低，对购房者来说，买房更多是自住或者保值，可以提前享受，也能延迟满足。

长远来看，当然在于制度改革，而短期来看，就是各种让利。

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