在2023-2024年交替之际，克而瑞苏州房产测评推出了《承压见韧—2023年苏州房地产市场年鉴》栏目。

我们已经从土地、政策、城市、产品与新房、二手房市场等多个篇章为大家带来了2023年的总结以及未来的预判。

今年的年鉴，我们还将分区域为大家展开更为细致的市场分析。

本篇是本专题的『相城区篇』。

作为苏州最年轻的城区，如今相城区也只有23岁，正风华正茂。

2023年，相城区锚定“双中心”的发展道路，我们看到了相城区域价值加速提升的可能性。

楼市方面，幅员辽阔，板块众多的相城区，却一直被“降价、偏远”等评价围绕，这更需要我们理性地去看待其区域房地产市场。

2023年，相城区新建商品住宅供应量达133.21万㎡，同比增加11.2%；新房成交量达147.58万㎡，同比减少约12%。

虽然全年成交同比下行，但从绝对值来看，相城区供求量仍然蝉联了全市第一位。

在房地产市场总体行情低迷的大环境下，2023年相城区新房市场表现出了一定的市场韧性。

为什么能有这样一个表现呢?我们细分到区域各个板块新房成交情况来看。

我们可以看到相城区的房价梯度体系明显，新房市场分化也较为严重。

1.核心板块产品力提升，房价站稳3万+

一目了然，2023年支撑起整个相城区新房成交与价格维稳的板块是——陆慕板块。

2023年陆慕新房供应量为34.67万㎡，同比增加约42.28%；成交量为33.64万㎡，同比增加17.76%，其主力成交楼盘为华侨城龙湖启元、和悦塘前雅苑、龙湖青云阙等楼盘。

从地理位置上，陆慕属于相城区核心，同时又与园区、姑苏区接壤，板块既拥有地缘改善客群，又承接了园区、姑苏区改善外溢，改善购买力充足。

同时，今年陆慕成交量能位居区域第一，很大原因还在于板块深度改善属性与产品力的提升。

据克而瑞苏州统计，今年陆慕板成交建面144㎡以上的房源占比提升十分明显，同比去年提升了21个百分点。

像去年一季度热销的和悦塘前雅苑，其户型建面起步就在169㎡，三种户型产品全部做到了双套房、超大横厅、多面宽设计，例如建面约220㎡户型270°环幕L型阳台，整体尺度十分优秀。

还有龙湖青云阙项目，其洋房产品也受到高端改善客群青睐，其打造社区会所，涵盖瑜伽室、舞蹈房等健身场所，针对产品力与服务力进行了重新诠释。

这些项目入市价格全部突破了“3”字头，刷新新房价格天花板，并且首开成绩都相当不错，根据官方数据，龙湖青云阙首开去化7亿元，和悦塘前首开更是去化16亿元，让市场看到了陆慕的豪宅购买力。

另一边，相城的C位，高铁新城的楼市热度在2023年却略有减弱。

据克而瑞苏州统计，2023年相城高铁新城新房成交量为15.81万㎡，为近5年新低。

这主要也与去年板块供应结构有关，2023年高铁新城板块供应的减少，导致板块热度下滑。

第二，则是板块高端改善产品的缺失，2023年高铁新城主力在售的为铂悦春和万象、大悦繁华图等，客群基本还是在刚改到改善之间，且与板块主流户型没有较大区别。

对于高端改善客户来说，只能往陆慕等板块，不过这一情况在今年或许将有所改变，板块项目大和和风雅信于12月末取证，备案均价3.48万元/㎡，其精装与户型都有一定进阶，比如建面约185㎡户型，同样设计了L型转角阳台联通大尺度边厅，将采光面和阳台尺度拓宽。

2.次核心元和、活力岛板块在2.8万元/㎡

从2020年起，元和、活力岛以北片区改善楼盘林立，这些楼盘靠近地铁和大悦春风里商业，在产品方面也具有一定的竞争力。

从生活便利度和居住舒适度角度来看，成交均价在2.8万元/㎡左右，相较其它板块呈现出一定的性价比，比如板块项目万科玉玲珑，在去年就一直位居板块套数榜前列。

3.外围板块基本都在2万元/㎡以下

外围板块如渭塘、黄埭等板块，虽然拥有着近高铁新城区位以及地铁2、4、7号线延伸线规划等利好。

但整体低迷的大环境下，刚需需求偏弱导致成交量减少，各楼盘只能进一步以价换量，市场表现力不足。

事实上，相城区的别墅市场也值得一提。

随着市中心别墅库存减少，别墅新房市场供应主力也转移到了相城、吴中、吴江三区，而其中以相城区市场表现最为亮眼。

据克而瑞苏州房产测评统计，2023年相城区在供求两端都位居市区第一位置。

2023年相城区新房别墅主力成交面积段在建面140-180㎡，成交主力主要集中在阳澄湖、渭塘等板块，总价在300-500万元，呈现出一定性价比。

其中阳澄湖板块供求量价引领其他板块，板块拥有优秀的湖景资源，吸引了许多房企拿地开发，其中不乏龙湖等品牌房企。

像阳澄湖、渭塘等板块除了拥有一定性价比优势，其地理位置相较吴江乡镇板块别墅也有着明显优势。

其靠近园区、姑苏区，加上春申湖快速路、阳澄湖隧道等交通利好，为相城的别墅产品能够吸引外区域如园区别墅购房者提供了前提。

与此同时，2024年以及未来的相城区或将迎来更多别墅类产品。

2023年相城区共出让了21宗涉宅用地，相城核心板块的供地较为稀缺，而次核心和外围板块则成为了供应的主要板块，而其中容积率1.2及以下的地块就多达10宗，占比达近48%，容积率最低达1.05。

而随着土拍新政中，取消“不得设置带有私家花园的低层独立式住宅”的限制，给与了房企更多的产品设计空间，未来的相城新房市场也将呈现更多样化的竞争态势。

区域价值决定房产价值。

2023年相城区房地产市场能展现出韧性，与城市价值的夯实有直接关系。

一方面，在相关生活配套的落地与完善上，2023年的相城不断提效增质，依托高铁北站，交通、商业配套兑现速度较快，区域能级显著提升。

另一方面，区域大力发展产业，聚焦数字化经济，布局智能网联汽车、数字金融、工业互联网等多个创新型赛道，例如在高铁新城，无人公交、无人网约车等智能业务已屡见不鲜。

长期来看，锚定“双中心”发展之路的相城区前景广阔：区域价值在不断兑现，城区发展的利好也会渐进式反馈到楼市。

关于2024年的相城区楼市，分析师认为，区域市场供应量仍旧高企，在苏州六大区处在头部位置。

并且随着更多低容地块入市，不管核心还是外围板块，“卷”之一字将继续成为区域市场关键字。

而房企内卷之下，2024年相城新房产品力也将获得新一轮进阶。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

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