“二次房改”的中心思想是“房住不炒”，不是“买房便宜”

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

网友发来问题“请帮忙解释一下二次房改的未来效果，重点是保障房价格的走势会怎样？”

二次房改，这怎么说呢？先吐个槽吧，中国第一种保障房其实就是“公房”，也就是各单位的福利分房。所以然后从1988年起北京推行房改，也就是鼓励员工出资买下公房产权，当时这就叫“二次房改”了，或者是第一次的“二次房改”。

然后是1993年，北京正式启动“安居工程”，也就是由专业建筑公司统一开发，由各单位购买或补偿给拆迁户，这也叫“二次房改”。

再之后是1998年，福利分房停止，改为了“住宅货币化”或“住宅商品化”，天通苑回龙观等经济适用房小区推出，配合商品房成了楼市主流，这又叫“二次房改”。

2005-2006年，随着房价上涨，老百姓想买房的多了起来，但发现经适房的指标被某些人群用各种方式给拿走了。而且在回天等小区中净是大面积豪宅，楼下还停着豪车，所以引发了很大舆论。于是，经适房政策作出重大调整，降低面积严控指标，这还叫“二次房改”。

然后是经过房价暴涨，到了2010年，老百姓发现越来越买不起房了，不满情绪增加。于是高层的政策又重新重视起保障房建设了，要求是有钱的去买商品房，低收入群体买保障房，困难家庭住公租廉租房。这同样是“二次房改”。

2012年，十二五计划之内要建成3600万套保障房，当年开工就要1000万套。虽然后来觉得难度太大调整了指标吧，但仍然是“二次房改”。

2014年的“棚户区改造”可以看作是房改的延续，但这次是以“货币化补偿”为主，所以也有人算作“二次房改”。

再之后就是2016年之后，同样是“二次房改”，依然是加大保障房建设，同时控制商品房开发，但要提高居住品质。所以那几年豪宅频出，销量大幅超越保障房，可以算是两手抓两手硬吧。

最后就是现在了，人们可能是把之前的几次都忘了，或者说是认为没达到效果，所以仍然叫“二次房改”了。我认为未来的效果肯定很好，至少比前几次强，敬请期待吧。

保障房的价格走势，又怎么说呢？福利房时代是免费，公房上市是最开始200多一平，之后500多，到1999是确定为市区1560块钱。经适房是天通苑2650回龙观2600，集资房是一般3/4000块的居多，三定限房多数4500块，福利房5/6000的居多，两限房是市区8000为主流，自住型的是1万来块钱吧，限竞房就是3/5万的为主了，直到目前为止的共有产权房。以后的价格趋势肯定是越来越便宜吧，至少不超商品房大盘。

或者提供个参考，新加坡楼市，他们那里大多数家庭住“组屋”，也就是咱们的保障房，咱们的各种政策+公积金制度都是借鉴的新加坡。2000年的时候他们组屋率是80%，现在是90%。近20年来，新加坡平均收入增长三倍，但组屋价格也涨到三倍，CBD核心区5倍。所以未来的趋势或许也模仿他们，随着收入增加而波动。

另外提醒一点，“二次房改”的中心思想是“房住不炒”，不是“买房便宜”。政策从来都是强调“租售并举”的，也就是解决的是“居住”，而不是必须拥有产权。所以建议对价格的期望值别太高，至少是在短期内别期望值太高，慢慢儿等吧。

仅供参考。

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