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2023年，是楼市异常艰难的一年，行业和企业都承受了较大的压力。

由于经济面的承压，房地产行业继续出清、延续筑底行情。

2023年的政策暖风不断，以7月中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，历史的车轮把房地产又带到了关键路口。

新的一年已然开启，2024年，房地产市场走向如何？行业还有哪些机会？

1月18日下午，由苏州房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向好而行——2024年苏州房地产发展论坛暨年度榜单发布盛典》在苏州金鸡湖凯宾斯基大酒店隆重举行。

克而瑞研究中心总经理林波先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生、苏州相关政府部门及各大房企领导、代表，共同参与了这场巅峰论坛。

筑底分化，稳定重构

克而瑞集团研究中心总经理林波先生以《当前房地产市场形势与行业未来展望》为主题对2023年全国房地产市场进行了总结，并对2024年楼市走向进行了展望。

回顾2023年，全国房地产市场持续低迷，行业供求关系发生重大变化，市场继续底部调整，核心一二线城市加入政策松绑潮。行业销售表现持续低迷，整体规模继续下滑。

虽然积极信号也在传递，政策基调由稳转松，供需两端的限制性政策几乎全部推出。

在迎接2024年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。

从林波先生的解读中，我们看到了2024年全国楼市的发展新方向。

2023年政策一松到底，2024年仍有加力空间

2023年政策一松到底，金融支持、地方刺激、城中村改造、保障性住房“四箭齐发”促行业发展稳定。

2024年，经济恢复预期提升是关键；短期政策方面，中央下调税费、地方放松仍有空间，中长期构建新模式——坚持房住不炒、建立两大机制、实施三大工程。

市场持续筑底，呈分化加剧态势

新房和二手房市场：2023全年商品房销售面积、金额为11.17亿㎡、11.66万亿元，分别较2022年下降8.5%和6.5%，住房需求规模总体稳定，新房市场上一二手倒挂、供应稀缺、价格优势、产品力强的四类楼盘逆势热销。

全国30个重点城市的二手房2023年成交量同比增加33%，创近年新高，一二手市场“此消彼长”，刚需承接二手房，改善聚焦新房。一二手房的高端住宅市场成交量皆同比增加。

土地市场：全国土地成交建面、金额同比再跌2成，供地计划完成率不到五成。

房企格局：百强房企销售额下降16.5%，千亿房企缩至16家，国企整体正增长。拿地TOP100房企金额再降5%，销售百强企业半数未拿地，拿地高度聚焦核心城市。

2024年市场趋势和出路

2024年行业规模再降，房企需夺回一手房市场份额，挖掘城市优质板块等。

承压见韧，向好而行

克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《承压见韧，向好而行》为主题进行了演讲，就苏州城市发展、政策环境、商品房供求和库存、二手房市场特征、典型市场表现、房企格局、产品趋势等进行了深入浅出的讲解。

在戈文问先生的解读中，我们看到2023年苏州房地产市场的韧性和坚固的底盘，在深度调整的2024年，房企应该更加专注产品和服务，在细分市场挖掘新机会。

PART.1苏州城市发展迈入新篇章

2023年，苏州晋级为特大城市，城市发展迈上新台阶，为未来发展蓄势。

产业腾笼换鸟，高新技术蓬勃发展。近四年上市公司合计超100家，2023年新增20家，A股上市公司数量排名全国第五，我们看到了苏州扎实的经济底盘。

目前，苏州实有人口超1600万，仅2023年上半年，苏州共8.97万人迁入，同比增幅达73%，可见苏州楼市需求基数十分厚实。且城市的竞争就是人口的竞争，苏州在人口方面优势尽显。

PART.2市场规模仍在，承压见韧

政策层面：2023年，苏州楼市政策应出尽出、一松再松，且补丁型政策覆盖面广、力度大。

土地市场：2023年，苏州市区土地成交宗数同比增加，出让地块趋向“小而精”。平均楼面地价创新高，板块分化加剧，地方国企仍是拿地主力。

新房市场：2023年苏州市区商品住宅的成交面积为574万方，同比减少13%；成交均价为27960元/㎡，同比上涨7%，成交量缩价涨。头部核心板块成交量价齐升，市场持续分化，高品质洋房走出独立行情。

总价1000万及以上的高端住宅成交量再创新高，也反应出高端改善市场需求的韧性。

二手房市场：2023年度成交量是新房的1.5倍，且千万级豪宅成交量同比大涨。

但是整体挂牌量居高位，核心板块一二手倒挂基本消失，市场普遍以价换量。二手房成交套均面积约106㎡，以刚需为主导。

PART.3产品端全面进阶

2023年是苏州房地产市场深度调整的一年。

在全面进入改善时代的苏州新房市场，房企纷纷以客户改善需求为导向打造产品，产品力提升与进阶成为苏州今年楼市的一大特征。

主要表现为示范区的打造、外立面、会所、架空层、户型、装修等维度呈现不同程度的升维。

预见苏州楼市2024

鉴往知来。复盘过去，是为了更好地看清未来。2024年，苏州房地产市场将会怎么走？

在此次论坛现场，戈文问先生基于房地产大数据以及资深行业经验，对2024年苏州房地产进行了预判。具体如下：

一、政策层面

2024年，政策进入历史宽松期，需求端政策预计应出尽出，全方位放松，并且大力盘活存量房资源，助力新房改制度，创造新房置换需求。

二、土地市场

苏州的土地供应结构将会优化，低容、核心地块占比将会有所提升，继续保持“小体量多批次”的出让频率，土地成交分化延续，央国企仍是拿地主力。

三、住宅市场

‍‍‍‍‍‍2024年市场仍处调整期，全年供求或将小幅下降。市场进入激烈的竞品质阶段。

限价宽松将带动整体均价继续上涨，板块价格梯度拉大。

低密土地供应量的增加，带动洋房/别墅类产品供应量的增加；楼盘的竞争全面转至产品力的竞争。对于房企来说，产品力决定营销力。‍‍‍‍‍

克而瑞苏州房产测评权威榜单发布

本次论坛还有一个重点，就是发布“克而瑞苏州房产测评权威榜单”。

克而瑞苏州房产测评产品研究团队立足克而瑞多年专业研究经验，以产品力测评为基础，推出以产品力为核心的“2023年度苏州价值企业”和“2023年度苏州价值楼盘”，相信这对于购房者具有比较强的实际指导意义。

荣获“2023年度苏州价值房企”的有：星河地产苏州公司、中建三局、保利发展苏通公司、招商蛇口苏南公司、中建七局地产、保利江苏置业、苏州城投地产（以上排名不分先后）

荣膺“2023年度苏州价值楼盘”的有：中建·虹溪璟庭、熙和平江雅园、熙悦雅园、浅隐林泉、金地･峯范、保利尚云赋、天地源·平江观棠、保利建屋珺华赋、中建三局·太泽之星|御湖、和月泊庭、中信泰富･玖阅、熙和云庭、中铁建･星樾湖滨（以上排名不分先后）

回顾已经过去的2023年，我们看到了苏州楼市的韧性，面对分化日趋明显的苏州房地产市场，我们依然看好苏州楼市的基本面，它底盘是“很稳”的。

这个坚固的底盘来自于城市价值、经济和人口，来自于苏州这座城市承压见韧的性格。

‍‍2024年已经开局，我们对苏州楼市仍旧充满希冀，我们相信不仅仅是产品端，一切都在向好而行！

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本文代表个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）。

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