多年之后回头来看，2023年可能是地产行业真正进入下半场的重要转折点。

2023年房地产真实购买力出现前所未有的萎缩，迫使行业加速出清，大量房企倒下、退市，房价也大幅度下跌，从而在根本上动摇了不少人的房产信仰；

有破就有立，政策层面对房地产市场的支持力度却也达到了空前宽松的程度，从打压到支持，政策转向彻底而干脆。

就昆明而言，2023年的房地产市场虽然并没有背离大环境，但也有不少本地特色，其中一些企业和楼盘逆势发力，成为市场上难得的亮点。

土地市场：全年成交同比有所回升，但仍不足高峰期的1/10

据云南房网不完全统计，主城2023年总计上架28宗商住办土地，总面积约1662亩，最终完成土地交易约1286亩，实现约64亿元土地收入。这个数据虽然相比去年回升不少，但实际仍处在历史低位。

根据克而瑞数据统计，主城2023年土地成交量为近6年次低，仅有2019年巅峰时期的不到十分之一，待开发纯新盘数量降至8个。

这批待开发涉宅项目中，一大半都是位置条件良好的优质地块。

比如汇贤地产竞得的鼓楼街道原逸天峰四期地块、万科竞得的官渡文化生态新城会展板块还有邦泰竞得的呈贡核心区地块，都位于城市发展热点，开发条件良好，未来大概率走选择走改善路线，进而影响主城豪宅供应格局。

新房市场：住宅全年成交约375万方，均价在1.3万拉锯

土地市场低迷，背后的根本原因是商品房市场低迷。

根据克而瑞市场数据计算，主城2023年全年住宅共成交375.14万方，比2022年时的456.32万方减少了81万方。

所幸的是，在高端住宅成交成主力的销售格局下，昆明主城2023年住宅销售均价并没有出现太大变化，年末住宅均价仍有在13715元/平，仅比2022年同期下降35元，几乎可以忽略不计。

未来随着主城新盘供应减少，纯新盘地块中改善类项目占比变大，再加之主城仍能享受到的人口红利，昆明房价应该还是会稳定在1.3万/平的水平。

楼盘项目：TOP10门槛大幅降低，TOP10项目总销售金额也在下降

市场规模萎缩，具体项目的表现也就不如往年，即便是头部项目，销售规模也下降了，比如TOP10楼盘的上榜门槛就比去年进一步降低了，不到8亿就能进入TOP10名单，而去年要接近10亿。

根据克而瑞统计，2023年主城高层、洋房和别墅三类住宅物业的TOP10上榜门槛均有所下滑。其中，下降最明显的是高层物业，从2022年的9.76亿元降至7.66亿元，下降2.1亿元，降幅约22%。

其次为洋房物业，TOP10门槛从2022年的3.04亿元降至1.63亿元，下降1.41亿元。

别墅物业相对平稳一些，门槛相对2022年仅下降了1700万元。

另外，高层住宅、洋房和别墅TOP10项目的销售总金额，较2022年分别下降了3%、43%和25%。

以上三组数字说明，即便是去年卖得相对比较好的项目，也度过了更为艰难的一年，但也有一批极有韧劲的企业和楼盘，顶在大浪最前排不退不让，仍旧向市场输出着正能量。

2023年昆明亮眼楼盘带来的亮眼数据

绿城：提前400天全维度实景呈现，主动为175平产品做升级

在2022年大多房企还在迷茫“躺平”之时，绿城就一心进取积极扩地，先后在双塔连下两子，为昆明带来了凤起兰庭和柳岸晓风两大改善性标杆项目。

进入2023年，绿城的双塔双子全面爆发，给市场小小秀了一把豪宅教父的真正实力。

凤起兰庭，作为绿城旗下的TOP级产品IP，在产品设计、材料选用、装修标准和工艺细节等各方面展现出了顶级豪宅的兑现力，其主动为175平建面段产品和泛会所做升级的做法，给市场留下深刻印象。

柳岸晓风在交房前400天，就已经实现建筑立面、中庭花园、主入口大堂、架空层泛会所、地库、地下光厅大半个园区的全维度实景呈现，把昆明高端产品的准现房式购房体验“卷”到了新高度。

万科：市场越冷发挥越稳

万科的实力和稳健作风一直有口皆碑，但在楼市热火朝天，高周转流行的那些年，万科的稳健作风并不那么显山露水，但在去年，昆明市场好好领略了一番万科的硬实力。

去年，万科在昆明在售的4个项目有3个进入昆明TOP10，其中卖了5年多已经进入尾声的万科城，依然宝刀不老，高居昆明楼盘销售金额亚军宝座，而万科在南地区，确切来说实在滇会展板块的深耕，也颇具气象，万科两年前开始力推的七彩国际社区在万科土地补仓后，也逐渐丰满起来。

去年最后两个月，万科分两次拿地150亩，不仅进一步充实了七彩国际社区的开发版图，也大大提振了昆明市场的信心。

大华：5万/平的楼王，1.3万/平奢装，刷新昆明大平层记录

在大华出现以前，可能不太会有人相信，一家外地房企能把本地城改干的这么溜，但来自上海的大华却做到了。如今，进入云南不过7年的大华集团手里，项目土储已高达8千亩，在所有入滇房企中名列前茅。

但2023年的大华集团，不仅进一步展示了自己开发城改项目的兑现力，还在昆明豪宅市场上留下了浓墨重彩的一笔。

去年体现大华城改实力的典型项目是大华锦绣麓城，锦绣麓城无论是在交房前配套学校开学招生，还是年底住宅提前交付，以及交房即交证，都是大华这几年在昆明“标准操作”；

大华去年在昆明豪宅市场上的惊艳之作是翠湖映，这个项目不仅重新刷新了昆明老牌富人区——翠湖片区的豪宅格局，还打破了昆明高层住宅的价格天花板。全部就翠湖映推出了装标达1.3万/平米的楼王，市场售价高达5万/平米，树立了昆明豪宅新标杆。

海荣滇池澜庭：首开当月成就区域三冠王

海荣集团入昆首作滇池澜庭，从拿地到开盘、封顶再到实景园区开放，速度快到让同行也惊讶。

开发进度快，一方面说明开发商资金实力有保障，另一方面则能以最快速度让滇池澜庭以产品说话，以产品赢得市场，果然，在去年9月项目首开时，当月滇池澜庭的销售套数、仅售面积和销售金额就全部排在呈贡所有项目中的第一位。

作为新开发商入昆首作，滇池澜庭的表现令人刮目相看。

北大资源颐和1898：2200套房源品质交付

北大资源颐和1898是会展片区的资源稀缺型项目，拥有这个板块少见的洋房。由于种种原因，颐和1898一度在市场上没有发声，但项目建设并未止步，去年底兑现了三批次2200套房源交付的承诺，最后推向市场的洋房也以准现房状态呈现，成为好产品好项目自己会说话的最好范例。

金地都会风华：24小时透明工地

去年底，金地商置独立操盘后全新推出的金地都会风华，推出了一项令市场和同行惊讶的举措——工地24小时直播，透明化施工。这相当于把自己的建设过程全天候展现给外界，每个人都有可能成为项目的外部“监理”。

这种做法看似激进，但却正好解决了金地都会风华的营销痛点，因为作为一个全新包装、全新操盘的“老”项目，只有这种全曝光式的做法，才能重塑形象。而且这也显示出金地商置对自己操盘能力的信心。

保利天珺：首开劲销4亿，逆市仍能创纪录

去年底面世的新贵——保利天珺，以首开当日劲销4亿的成绩，刷新主城近几年新开盘销售纪录的数据，给市场带来穿越周期的振奋与鼓舞。

正是上面这些2023年逆势而行的市场勇者，给2024年的市场带来了触底反弹的信心。