自从万寿万象汇开业后，新玄武的商业总会被提及。为什么？因为他们之间的距离太近了。

从地图上看，6号线红山新城站到万寿站仅间隔一个站（两个区间），直线距离也就是3.5公里左右。

所以，二者的商业辐射半径存在很多重合。

虽然红山新城商圈位于玄武区，万寿商圈属于栖霞区，但商业的辐射逻辑与区划的相关性并不强。

什么意思呢？一方面，玄武的客流不会只在玄武（栖霞亦然）；另一方面，红山新城商圈并不能从玄武“在主城四区”的身份上得到加分。

加上万寿商圈已经先行一步，给红山新城商圈带来了不小的压力。

红山新城商圈现状

所谓红山新城商圈，我们（闲话南京）认为主要在地铁6/9号线红山新城站周边，包括招商、宝龙和星河等综合体。再往外围还有一些，基本处于商圈边缘了。

（星河商业综合体）

星河商业综合体正在建设中，体量约为7万方。

（招商花园城）

招商花园城也正在建设中，体量约为14万方，最快年底可以开业。

变数最大的就是宝龙城了，据说有约11万㎡购物中心（自持），加上2万㎡的宝龙美术馆和约3万㎡的潮流街区。但是，目前商业体还未开工。

从前面的介绍我们能够看出来，红山新城的商业起步晚但起点却并没有提高。加上还有瘸腿的宝龙，未来的压力还是有的。

红山新城商圈优势

1，产业扎实。这对于聚集人气来说很重要，给周中的客流保个底；

2，消费能力强。相对来说，新玄武的房价有支撑，给节假日的客流拔个高；

3，距离主城和南京站更近。6号线和9号线并不经过新街口，所以对于红山新城来说还有搏一搏的空间。此外，高铁车站的客流对于距离很敏感，这一点是红山新城商圈较万寿商圈的优势。

红山新城商圈劣势

1，起步晚、起点不高。这一点我们在前面的现状已经提到了；

2，体量不够。前面我们也说了，新玄武的消费能力可能更强，可是除了重奢，其他差别也不大。此外，在红山新城商圈的辐射半径内，有铁路等阻隔，不像万寿商圈一样可以等圆般往外一圈一圈辐射。

红山新城商圈应该如何破局

前面我们不止一次提到过红山新城商圈距离万寿商圈太近，所以破局的针对性就不言而喻了。

1，红山新城站是6/9号线换乘，万寿站是6/7换乘，如何利用9号线进行差异化布局就很关键。9号线有对距离很敏感的高铁站客流，有消费能力不错但商业相对荒漠的老下关客流，这些都可以作为研究的角度去深挖。

2，充分利用大壮观路的优势。

大壮观路项目东起北苑东路，西至红山路，全长约1600米，规划红线宽度80米，中间设45米中央绿带。

这条中央绿带，不是看得见摸不着的“摆设”，而是可以休闲娱乐的长廊，这在南京绝对稀缺，值得挖掘。

3，充分发挥产业优势。数据显示，红山新城已累计引进招商、星河、复星、宝龙等11家总部企业，共建了一批优质产业载体（比如城市之光等）。

虽然产业客流具有潮汐性，周中人多周末人少。但是，对于高端的总部产业来说，比工作性客流更高级一些的商务往来的客流绝对有很大的利用价值。商务往来客流相对来说具有就近属性，一般不会舍近求远。

作为城市新城来说，红山新城的实力不俗。但从商业角度来看，压力不小、破局压力大。

至于能不能实现破局，这个没有答案。毕竟，“商圈不是规划出来的，而是演化出来的”。

以上仅为个人观点，无数据支撑，无专业逻辑，不作为任何参考。