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CRIC观点

2023年漳州楼市先抑后扬，开年迎来短暂小阳春，后进入平淡销售期，多以老盘消化库存为主，新盘入市集中于下半年，皆处于刚需项目，去化表现良好，未现日光现象，全城皆为刚性项目，竞争拉锯，市场价格再一次回调。

从数据方面来看，2023年漳州市区商品住宅新增供应约77.40万㎡，同比下跌15.8%，成交75.92万㎡，同比下跌14.8%，成交均价约13438元/㎡，与2022年相比，下降1487元/㎡。

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⊙利好政策加码，“组合拳”促成交

2023年漳州仍旧保持宽松的购房环境，延续前一年购房补贴、人才补贴等支持性政策，落实“认房不认贷”，存量房利率下调，取消异地贷款户籍限制政策层层叠加，进一步保障楼市平稳健康发展。

⊙灵活调整公积金，放宽准入门槛

2023年延用2022年公积金购房阶段性支持政策，但因公积金使用率过高，在5月份启动贷款额度动态调整机制，连续8个月贷款最高额度降至60万元，而10月取消异地贷款户籍限制，放宽准入门槛 ，进一步释放购房需求。

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土 地 市 场

2023年漳州市区举行3场土拍，成交9幅商住地，总建约180.01万㎡，揽金61.90亿元，全底价成交；中心板块宅地匮乏，边郊地块占比重，房企拿地信心匮乏，建发摘得3幅近郊地块，其余均由本地国企兜底，一级市场低迷情绪蔓延全年。

⊙供求缩量，中心板块宅地匮乏，3场土拍零溢价

2023年市区成交9幅商住地，总建约180.01万㎡，揽金61.90亿元，优质宅地的缺失致一级市场低迷情绪蔓延，房企拿地信心不足，均以底价成交，而由本地国企兜底的多幅边郊地块致楼面均价维持低位，仅3439元/㎡。

⊙高新区再囤地，区域风险值高

2023年市区商住地成交集中于高新区，占比高达62%，取地未入市量亦集中于该区，新区市场暂时无法消化巨大存量，闲置时间将被拉长，芗城区仅成交1宗，取地即销，龙文区两级分化，厦门国企快销，本地国企观望。

⊙地块总建规模大型化，本地国企承接新区开发

⊙3场土拍，9幅宅地，点状分布外围板块

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商品住宅市场

商品住宅

⊙成交量连跌2年，楼市回调价格再降

⊙供求平衡态势延续，成交量仅1个月破10万㎡

库存走势

⊙边郊板块去化承压，四大板块仍处合理区间

2023年商品住宅供求关系延续平衡态势，证载存量微增至97.44万㎡，去化周期因流速变缓而拉长至15.4个月，四大板块楼市相对稳定，边郊板块则面临严重去化压力，未来随着边郊地块入市，局部架构将重新划分。

产品结构

⊙改善退场，刚需更刚，性价比为王

项目排行

⊙常胜将军仍在，后浪匍匐前进

特房锦绣碧湖多区块同步在售，助力项目蝉联6年双冠霸榜，建发缦云&西湖泊月节奏快，以准/售罄的成绩斩获亚季军，另外3个下半年入市项目中仅建发朗云挤进前五，其余项目步履艰难，匍匐前进，待来年跃居而上。

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CRIC总结

一级市场：国企兜底，边郊宅地变现时间成本高。2023年漳州主城区商住地供应缩减，仅成交9幅可售宅地，国企兜底，零溢价、且郊区板块占比半数，连带一二级市场继续低迷。连续2年供应主力在高新区边郊地块，无法及时转换价值，耗费高昂时间成本，房企信心不足，主城区新盘锐减，市场缺乏新鲜感，形成反噬。

二级市场：供求价齐跌，楼市架构再重塑。2023年已无“女排项目”助力，改善楼盘严重缺失，刚需占比上升高位，面对萧条的购房环境，快销项目以时间换取利润，拉动价格进一步下探，双项因素叠加致全年均价下跌10%，跌下1.4万元/㎡线，仅达13438元/㎡。

区域市场：县域市场内部调整，成交喜忧参半。2023年大漳州楼市仅在开春迎来短暂小热浪，随即转至平淡，全市开盘日光项目不曾有，仅零星新盘首开留有热度，老盘以价换量增多，高性价比项目得到有效去化；区县成交量排行无明显变化，但漳浦县位居高位有部分包销项目集中备案影响，芗城、龙文、台商承接本地及临厦客户，保持一定成交量。

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展望2024

土地：释放优质地块，调动市场热情。连续2年供应主力放在高新区，中心区域宅地补给不足，改善市场长时间缺失，待哺空间大，2024年需释放更多优质地块，配备核心资源竞争优势。

市场：成交量涨跌待解，房价下调仍将继续。2023年供应宅地锐减，且以边郊为主，有望24年入市项目仅余3宗，叠加往期库存，上半年可上市项目零星，若24年中心城区宅地补给不及时，主城区开发或陷入阶段性停滞，预计市场总体走量仍将继续下探；反之，若新宅地及时入市，且库存地块联动开发，市场走量或有希望呈现上行态势。房价方面，中心板块住宅项目空缺，新盘区域外扩，随着成交结构变化，房价仍将继续下调。

节选自《CRIC-2023年漳州房地产年报》