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1月25日，国新办先后召开新闻发布会。

国家金融监管总局在“金融监管总局在房地产金融领域的安排“方面进行了回应。

在这次新闻发布会上，明确了两个方向：

（1）因城施政之下，未来低首付、低利率仍将继续；

（2）针对房地产企业经营性物业给予贷款（改天单独写）；

这两个方向对楼市意味着什么？

意味着“实惠”要来了。

2023年前11个月合计出台了1021条救市政策，但真正算得上“实惠“的救市政策就只有认房不认贷。

我告诉大家，提升公积金、不限购、降低首付属于“我降低门槛，你少付钱”；

但降低房贷利率，甚至取消房贷利率下限是“我少收钱，你降低门槛”

在我看来，咱们的首付和利率一直都是“居高不下”的状态。

文章看到这里，有些伙伴或许会问：不对啊，2023年不是降低首付和利率了吗？

朋友们，我们当下的首付和利率真的低吗？

像深圳、上海、北京这些城市，按之前豪宅面积标准和贷款套数计算，除了真正的首套购房者外，想置换和改善的客群，这首付都在50%到70%。

现在呢？

首套刚需都去排队保障房了，一线城市真正的置换客户购买房子，首付最低仍然要40%左右。

按照一线城市的房价推算，一套普通住宅怎么都要500万到600万，40%首付至少要200万到240万。

再加上税费、手续费、中介费等等，至少要有220万到260万。

我就问大家，这种首付比例，能算低吗？

那么，首付比例多少算低？

首套10%，置换或者二套20%，最低限度首套也要降至20%，置换和二套降至25%到30%。

我告诉大家，救市政策千千万，真正实惠就两样：

（1）减税

不管是降低交易税还是抵扣个人所得税，反正就是减少个人支出。

（2）降低首付的同时降低利率

只有降低首付和降低利率同时落地，对于购房者而言，才算真正意义上的实惠。

为什么要一同落地？

因为低首付意味着贷款额度增加，这意味着月供增加，但只要房贷利率进一步下降，那么月供压力将减少。

不过呢，如果以时间为轴纵向看，从2022年开始，房贷利率就不断下降，但以银行贷款利率品类来看，房贷仍然是各种品类中最高的。

按照“金融监管总局在房地产金融领域的安排“表达，接下来的2024年低首付、低利率会持续落地。

嗯，文章写到这里，大家或许会问：“金融监管总局”是干啥的。

毕竟之前央行和财政部大家经常听到，这个“金融监管总局”听着很陌生。

我简单从两个方面介绍一下金融监管总局。

首先，金融监管总局是一个新部门，也是一个老部门。

金融监管总局成立于2023年5月份，2023年3月份《国务院关于提请审议国务院机构改革方案的议案》，国务院在原银保监会的基础上组建国家金融监督管理总局

其次，主要是监督和管理。

至于监督管理到什么程度，看字面介绍就是”统一负责除证券业之外的金融业监管"

在这次会议上，国家金融监督管理总局新闻发言人不有这样一段表述嚒：

我们与人民银行一起联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。

中国文字博大精深，这句话你品，你仔细品。

我认为，未来一些创新的信贷工具，也不是央行想用就能用的，还必须得到金融监管局的同意才行。

嗯，这个话题不延展，反正大家明白这个部门的“管辖”范围是什么就行。

我们接着说利率。

2023年12月份百城房贷利率的平均值为3.86%，二套房的房贷利率均值为4.41%

这个利率标准，远高于银行其他品类的信贷利率。

换句话说，银行各种信贷产品中只有房贷利率最高。

不过呢，从东莞这座“双万”城市取消利率下限开始，越来越多的城市打开了低利率通道。

——2024年1月份，全国百城中有60个城市的房贷利率进入3字头时代。

——截至2023年12月份，超过20城取消了房贷利率下限；

——2024年1月份，廊坊、徐州、嘉兴首套房利率下降30个基点，东莞、呼和浩特、佛山下降20个基点，南京降低10个基点；

现在是什么情况？

央行已经不通过LPR统一管理房贷利率，而是各地方城市根据自己城市的楼市行情，自行调节。

从目前的趋势看，我之前预判了房贷利率下降的区间，在《》文章第一部分。

文章到这里，我想问大家一个问题：

房价降了，买房的人为啥越来越少~

利率降了，买房的人为啥没有越来越多～

为什么？

从个人角度看，是负债意愿降低，而负债对家庭的影响，我们之前的文章《》有详细阐述。

从资金成本角度看，用钱的成本越来越低，钱变动越来越值钱；

但从趋势，从更宏大的叙事角度看，在960万平方公里的全景视角之下，“钱生钱”的概率在降低。

换句话说，赚钱的机会变少了，赚钱变难了

而楼市，只是其中之一。

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再问大家一个问题：低利率是好事还是坏事？

有些朋友或许会回答：

当然是好事！

毕竟贷款利率下调，每个月的月供也减少了啊~

这答案对吗？

我告诉大家，这个答案对，也不对。

对，因为从买房月供的角度看，降低房贷利率确实是好事，因为给银行的利息变少了。

不对，因为降低利率绝对不是月供减少这么简单。

因为随着利率不断地降低，不同财富阶段的人群，会有截然不同的“不对称”命运。

简单来说，在低利率环境中，钱会以更快的速度流入更高收益的资产。而富裕阶层投资多元化，但普通家庭都是固收类资产，比如银行定存、理财等等。

与此同时，富裕阶层可以抵押房产，以更低的资本获得更多的贷款资金，然后获取更高的收益，

但普通人，或者说工薪族因为没有房产，消费贷能拿到3.5%的利率就已经谢天谢地了。

在这个过程中，人和人的机会成本和时间成本会形成巨大的差异。

针对这种趋势，可以看我们之前的文章《？

文章到这里，我奉劝大家，所有告诉你“用钱成本低”应该增加负债、“存款利率下降应该如何理财”的人统统拉黑。

这种人不是蠢，就是坏。

因为，房贷利率降低、存款利率降低说明几个问题：

（1）低迷与刺激。

楼市降低房贷利率，是通过“降低门槛”寻求楼市底部，这是一个不断下探的过程。

房贷利率不断探底，意味着银行的存款利率必须下降，毕竟息差是银行的利润之一，而且是重要利润之一。

所以，未来会有更多的城市加入取消房贷利率下限的行列。

也就意味着，从银行息差角度看，这存款利率还要继续下降。

从经济活跃度角度看，降低存款利率，是为了驱赶超额储蓄，截至目前是135万亿的存款进入流通。

经济活动度低是现实情况。

通过降低“货币使用成本”，降低利率，鼓励交易、鼓励货币流通，通过政策刺激经济活跃度也是现实。

（2）卷，特别卷。

这是一个延展性的话题。

我不说底层逻辑，说一些大家感同身受的现象。

简单来说，低利率搞钱机会变少，所有的企业都会通过各种手段让员工增加工作时间和强度，从而希望获得与高利率时代一样的收益目标。

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最后说几点。

（1）一体两面。

低利率是果，因由还是经济大环境。

这也就是我们解读月度经济数据时候说的“通缩”。

但也正因为如此，越是通缩的大环境，越会印钞票，追求通胀率。

而经济大环境复苏的标准，也是通胀目标达到2%

这样一来，钱就会变毛。

换句话说，只要经济恢复，这通胀率就会上来。

而降低利率也是刺激经济，就像降低房地利率，取消房贷利率下限一样，也是刺激房地产成交。

（2）低利率不等于负利率，更不等于超低利率。

不要一看到我们的标题低利率时代，就拿日本的负利率、超低利率说事情，这不是一个概念。

关于低利率时代的置产配置，文章《》有详细阐述。

从我们当下的情况看，低利率是趋势，也有利于我们。

毕竟我们现在呈现储蓄高企、债务周期企业爆雷的情况。

（3）必然伴随强刺激

在我看来，20多个城市房贷利率无下限，并不是楼市利好

从短期看，这就是房地产成交萎缩，且仍会持续萎缩的信号。

但是，也不用一棍子打死。

因为低利率的本质就是为了刺激经济活跃度，而这一过程必然伴随着M2增速提升和政策刺激。

2023年央行加快印钞机速度都在10%以上，再看2024年又是特殊国债，又是MLF，又是PSL，降准力度也进一步增加.....

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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