产品、户型，是买房的重要考量之一，也是未来在二手房市场当中能否获得更高的流动性和溢价的关键。

大家有没有发现，当下赣州的房地产市场，正在进行一场关于户型的变革。

看过最近的一些新楼盘，就能明显地感受到，这些新品比起之前实际使用率出现了质的飞跃。

在这以前买房，八成左右的实用率是常规表现；然而看看最近要入市的这些产品户型，一个比一个卷，动不动就往9成以上实用率打造。

这一轮户型的迭代升级，主要是源于规划政策的改变。

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2023年9月19日，为贯彻落实市政府办公室《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》“调整优化规划负面清单”要求，市自然资源局印发《赣州市中心城区规划建筑方案设计负面清单图解（住宅部分）》，支持住宅产品创新，提升产品品质。

该负面清单是在2017-2019年出台的3个负面清单基础上进行调整优化的，共优化8条。从建筑屋顶、建筑阳台、凸窗、机动车停车位等方面明确住宅的相关设计要求。

其中优化调整力度最大的为建筑阳台，其面积计算方式调整为按阳台封闭与否计算，与房产测绘相统一；同时将阳台水平投影面积之和不得大于本层建筑面积（含阳台水平投影面积）的10%调整为15%。

买过房的购房者们应该都知道，开放式阳台只算一半面积，而飘窗则不算面积。但以前，阳台和飘窗限定的尺寸都更小。即使开发商想做更舒适的户型，也没有发挥的余地。

而新规的方案是，主、次阳台的进深尺寸分别扩大到2.4米、1.8米，飘窗高度不小于0.4米，进深放宽到0.8米。购房者将拥有比以往户型尺度更大、视野更为开阔的景观阳台和飘窗，实际使用的面积将大大增加。

新印发负面清单将带来产品进化的趋势，更值得买房人重点留意。

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作为新规出台之后，蓉江新区率先落地的纯新楼盘，蓉江御府的户型设计更是令人眼前一亮。

自拿地以来备受购房者的关注，原来以为该楼盘会靠着地段出圈、成熟配套领跑，没想到更多大的亮点来自户型。

▲ 户型分布图

项目打造建筑面积约99㎡-115㎡-135㎡-142㎡-165㎡三至四房，既有刚需购房者喜爱的小三房、紧凑四房，又有改善群体追求的舒适四房，户型设计让人惊喜不已。

建筑面积约99㎡三房两厅两卫

作为项目仅有的三房户型，设计很是优秀。

对于刚需购房者来说，往往更加在乎的是户型的实用性，将面积合理利用起来，这个户型就是如此。

该户型南向景观阳台达到了6.8米，连通了客厅和次卧，使得房子拥有的景观面、采光面更大；带有6.2平左右的电梯厅开敞前室，卧室、卫生间等处都带有全明飘窗或独立空调机位，可再拓展面积约10个多平方，实用性相当强。

算下来，使用面积和板块内某二手房建筑面积约120平三房差不多。建筑面积更小，省下来的都是真金白银。

建筑面积约115㎡/135㎡四房

这两个户型尺度更宽，居住舒适性更高，更适合三代同堂以及三胎家庭。

现如今，建筑面积约115㎡做到了四房的户型并不少见，但是能在如此紧凑的户型中再拓展出更多的面积实属难得。

该户型紧凑实用，四开间朝南，南向阳台约7.1米的面宽，可以尽情享受阳光、微风和风景。约6.4平左右的电梯厅尺度更大，飘窗、独立空调机位等可拓展面积约11个多平方，让生活拥有更多的可能。

而建筑面积约135㎡四房更是它的升级版，使用空间更大，更加舒适。

同样是四开间朝南，南北通透，南向阳台更是达到了8.6米的面宽，给予了更多休闲享受空间。卧室、餐厅、卫生间，甚至是厨房都带有飘窗或独立空调机位，可拓展面积约15个多平，再加上8平左右的电梯厅，空间享受绝绝子。

建筑面积约142㎡/165㎡四房

在阳台的设计上，赣州也不乏有靠宽景阳台出圈的户型，没有最宽只有更宽。

蓉江御府建筑面积约142㎡/165㎡四房南向景观阳台达到了9.1-9.7米，这样的尺度，即便看过这么多的户型，也要感叹一声：真“香”！。

户型整体南北通透，舒适度非常高。约12平左右的电梯厅，客厅6.3-6.7米大开间，四开间朝南，拥揽更多的阳光、清风和美景入室；

作为改善购房者来说，注重的是居住舒适度与私密性，而这两个户型刚好满足。四房两厅三卫，双主卧套房设计，私密性更强。

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在新规政策的加持下，新楼盘的户型越做越卷。购房者们也不再单纯地只追求布局，而是对实际使用面积高、南向大阳台等高舒适度、高性价比的户型更加青睐。

蓉江御府也正是捕捉到了这一点，所以在户型设计上更为用心。

但是远不止于此，更让人惊喜的是，蓉江御府做到了户户3.1米层高，其中建筑面积约165㎡户型更是做到了3.2米的层高，相比于市面上常规的2.9米层高，居住立体空间多了30多㎡，整体的居住舒适度不言而喻。

▲ 效果图

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除了户型，项目其他的配置也相当优越。

蓉江御府位于醇熟的蓉江新区滨江生态文教板块，周边新世纪公园、十里花溪公园等已经建成的生态公园环绕，环境优美；赣州市保育院（蓉江院区）、赣南师大二附小、赣州中学（蓉江校区）、赣南医科大学等知名学府在侧，书香环绕。

▲ 区位示意图

项目总建筑面积约18万方，约1.8低容积率，30%高绿化率，共998户，打造低密宜居大盘。

规划22栋10F-17F小高层，采用现代建筑风格，纯板楼设计，楼间距基本大于1:1，让日照及采光得以保证。

户户私属电梯厅、带装修双入户大堂、全龄段架空层等高端配置，加上品牌物业——万科物业的服务，更是不留余力地为赣州人民打造一个高品质小区。

▲ 效果图

据了解，项目营销中心即将迎来开放，建筑面积约99-165㎡三至四房诚意登记中，想要置业蓉江新区的购房者们，这个楼盘得多关注！