前段时间上海开放了外环的购房限制，大家都保持观望的态度。而如果数据没有问题的话，也确实如大家所预料的那般，上海外环的销售量并没有想的增长起来，甚至略显惨淡。

然后大家就想到了前段时间的《今天，中央在浦东画了一个圈》，如上海说的，要再造一个浦东，再创造一个神话。现在这样没有吸引力的上海，还能造神话吗？

大家就想问问：

1、两者之间有没有联系？

2、上海外环房价会涨吗？

3、再造的浦东还可能吗？

正好，昨天讲的《解读：“繁花”背后的“花样繁杂”》第一集，有聊到浦东的问题，其内容正好可以解答这三个问题，所以就节选出来，做一个笔记记录。

接下来是正文

在回答问题之前，

想先说一个背景：浦东是怎么建立起来的？

说道浦东的建设，很多人都会脱口而出：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。确实，在当时浦西早已十里洋滩多年，浦东却还是一堆农田棚户村，就如多大多数南方水网城市组团块布局一样，一江之隔，就是天差地别。

但是浦东的腾飞，很多人却没有了解过，只知道浦东是突然腾飞了，一下车子就从农田变成了高新开发区了，成为了上海的经济中心，房价也一路飙升，走上了起飞的快车道。

  • 有人说：政策！
  • 有人说：投资！
  • 有人说：经济选择！

其实都对，

但其实都不对，

就我常说的：学了一半，等于没学。

第一：是政策，但基本没有。

大家聊政策，潜台词其实就是国家给钱了，国家给钱投资才建设起来了浦东。这话之所以说对了一半，是因为当时浦东预计建设三个开发区，陆家嘴、金桥、外高桥，至少需要投资300亿人民币以上，长远投资在300亿美元。

但当时分税制还没有执行，国家能够给予的财政支持极少，市政府只能给每个开发区3000万开办费，其他的财务缺口，就由浦东开发办自己想办法。

所以得自己想办法，自然就是自己想解决策略，但任务还是要按照时间准时完成。所以之所以说是神话，就是因为理论上来说，在当时大多数人搞不定的问题，他们搞定了。

浦东当时的策略在现在看来，

也都称得上是上海那位先生的余韵。

当时浦东首先看了看自己手上的资源，能用的东西其实就是只有土地，所以第一个办法就是允许土地批租，准许土地使用权转让。然后建立在这个基础上，浦东玩出来了“政府租赁回购模式”。

简单的说，这个“政府租赁回购模式”，就是你想要土地可以，这些土地的价格也很便宜，但是你必须在约定的时间内建设好你的工厂或者项目，不然到期政府有权收回土地。

而当时的上海是中国经济最发达的地区，当时中国正在进行大规模的工业园区建设，并搭配1986年颁布的《关于鼓励外商投资的规定》、1989年制定的《关于鼓励台湾同胞投资的规定》、1990年颁布的《关于鼓励华侨和香港澳门同胞投资的规定》，开启了招商热。

所以当时的上海，很快这些土地就批量出租完毕，并且承建起来了诸多的项目与工厂，有了产业集群。同时，这些土地转让收入又并入了浦东股份制开发公司，让其上市招股，向社会筹集资金。而这些资金，又会用于浦东的开发之中。

所以大家发现，

浦东用了土地这一张牌，

将整个新区建设提上了轨道。

有土地，就可以招商引资。

  • 招商引资有了收入，就可以让股份制公司业绩更好看，股价就可以涨。
  • 股价涨了就有资金，就有了更多的资本去发展浦东新区。
  • 浦东新区发展好了，土地也就更值钱了，能找来更优质的企业。

一个完整的土地财政循环形成。

而浦东也因此，完成了一手从零开始的神话，在没有财政大力支持的情况下，将浦东建设成了当时中国最为发达与先进的新区。

而有了企业，自然也就会招人，大量的人口聚集，就出现了住房的需求。而浦东股份制开发公司的业务不单纯是面向工业和企业了，也开始涉足居民地产的建设，也就有了浦东房价的起飞。

说完了背景，我们来聊聊问题。

问题1：两者之间有没有联系？

答：有联系的，再造一个浦东的说法，其实源自2021年7月，《中共中央 国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》，而后因为《浦东新区综合改革试点实施方案（2023－2027年）》的发布，所以才有了再造一个浦东的说法。

但是浦东面临的情况和曾经一样，当初是财政没有钱支持，如今也是经济走向了一个转折期，同样没有多余的资金。浦东想要再造一个浦东，一样需要自己想办法，不能完全指着“财政爸爸”喂饭吃。

所以开放外环不限购政策，其实也有点试探市场看信号的意思，以此判断自己的下一张牌要怎么打。毕竟在《KK·解读》系列中，我其实有说过城市潮汐的含义。

其实比之所谓的二三线吸血，

上海手里的牌可要有重量多太多了。

问题2：上海外环房价会涨吗？

答：大概率不会，因为浦东曾经的“政府租赁回购模式”能够转起来，核心还是在于工业与企业端。正如我们说过的工作权一样，居民聚在一起没用的，顶多就是一个消费市场，是坐吃山空的逻辑。

只有企业聚集在一块，才能产生规模效应，才能真正形成区域内的造血与发展，让新区真正的存活和发展起来。企业和商业，这才是增量。人才和科技，这才是基础。

所以不管会不会再造一个浦东，想要炒房就别想了。根据《中共中央 国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》和《浦东新区综合改革试点实施方案（2023－2027年）》两个文件，这次新区的目标不亚于雄安的千年大计。

所以这个时候如果想去炒房套现，那就是我曾经说过的逻辑：他无法阻止你的行为，因为越不越线是你的自由，他不能干涉你的行为。但是如果你越线了，他一定会狠狠捶你，这是他的权利，他也有这个能力。

至于上面的两期文件，后面有空再做解析。

有兴趣的可以留个言，

我看看值不值当开个预购贴。

问题3：再造的浦东还可能吗？

答：有难度，但不是没机会。

有难度的点在于时代不同了，上个世纪的浦东迎来的是中国真正意义上的改开大潮，中国广阔的市场和人口红利，让任何一个投资人都能意识到这是一片蓝海。

所以浦东的招商才能那么顺利，大量的企业入驻和项目的建设才能那么迅速，甚至于企业比浦东更为着急。因为只要厂子建起来了，立刻可以招募工人，然后就可以生产了。最后顺着长江的黄金航道，就可以把产品销往中国的广阔复地。

也是有这个背景，所以浦东的“政府租赁回购模式”才能玩得起来，也才能搭配股份制开发公司，玩一手土地循环的神操作。

但是如今，时代不同。

招商的难度在增加，能不能招募来那么多的企业，形成产业集群？这是一个点。

房地产这三十年玩出来的幺蛾子，让人看到城投就害怕，还能不能在股市上融的来资金？这是另一个点。

现在全国的园区有那么多，入驻的方式又特别多样，新的浦东的资金重新用于基建建设又能不能帮助招商？这又是一个点。

所以

再造浦东有没有机会？

机会是有，问题也有，

浦东这次交出的答卷，

相信在上一篇的文章中，

大家应该看出了一些端倪。

至于我的预判是否正确，

可以等时间来证明。

《繁花》笔记继续写着，

我想这会是下一本《阶级时代》。