大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

熟悉我的粉丝都知道，我在帮大家给买房建议的时候，一般很少提到商办这类资产。

因为很多自用型的买家，他们在决定要买房时，潜意识里就排除了“非住宅”的资产类别。

这个认知本身没啥问题。

我一直跟大家强调，在置业的选择上，住宅的优先级是最高的。但同时我也认为，大部分人置业，最终还是为了满足“使用感更好”这个需求。

如果需求升级了，但支付能力跟不上，买家也不一定非得委曲求全，置业的思路可以更开阔些。

而这，也确实是当下广州市场，正在发生的变化。

先看几个数据：

1、今年上半年，广州商办物业成交均价达32191元/㎡，首次突破了3万大关，创下近5年新高（数据来源：合富研究院）；

2、今年上半年，中心区商办成交约15.2万㎡，同比增长19%，市占率46%。其中海珠贡献了一半的业绩，市占率23%，相当天河、白云和荔湾三区之和（数据来源：合富研究院）。

3、今年7月份，广州非住宅类产品成交11940套，不仅占所有新房的74%，环比上涨了约18.45%（数据来源：克而瑞）。

这意味着，今年广州的市场里，买商办的人多了起来。

而这些商办，大致可以分为两类：

1、总价过千万的大平层。

据统计，光是今年上半年，广州大平层的成交量就接近去年全年，且800万级以上的商办类大平层成交套总价也比去年更贵。

2、总价低、面积适中的类住宅商办。

这类产品的成交量主要集中广州核心四区，尤其是海珠，大部分的买家都是自用为主。

这里面呢，第一类资产配置的属性更强，而第二类则是我们需要关注的新趋势：

在房地产供求关系发生变化的当下，商办这种产品，正在成为当下越来越多广州人的新选择。

商办业主的心路历程：

质疑商办、理解商办，接受商办

作为广州商办物业大多数买家的流向所在——星汇海珠湾，这里的业主据说有超过70%的比例都是为了自用而来。

在部分人并不理解商办的价值时，已经有数千名业主在选择星汇海珠湾的过程中，完成了“质疑商办-理解商办-接受商办”的认知变化。

正如我开头说的，商办普遍比不上住宅，是大部分买家们潜意识里的认知。

而没有居住的属性，或者舒适度，是很多人质疑商办的主要原因。

所以，“商办”和“自用”，这两个词在大部分购房人心里，从来不会作为固定搭配出现。

但像星汇海珠湾这样位于核心区的商办，却在逐步打破这种刻板印象。

从星汇海珠湾的业主画像来看，这些人之所以买入星汇海珠湾，主要出于以下几个原因：

1、名下已经有一套住宅，但希望更低的首付实现品质改善；

2、小户型多，总价低好上车。年轻人觉得租房成本高，还不如直接买房还月供；

3、孩子结婚，父母分巢，买一套商办养老。孩子不想父母离自己太远，一碗汤的距离正好。

当然，也有纯投资属性的——有实力的中产家庭，买几套放着给孩子收租。这个我们另当别论。

发现没有，这些选择星汇海珠湾的业主，大部分都是从自用的需求出发：

1、不需要名额，也就不需要急着割肉卖房，可以等未来市场充分回暖再考虑。

2、不需要大几百万的首付，自家的现金流完全能覆盖，是他们留在海珠的最低门槛。

3、核心区的商办物业的自用舒适度，与住宅的差距越来越小。

在我看来，第一第二点是理解商办的过程，而第三点，才是自用型买家们接受商办的关键。

一个不能忽视的买家心理变化是，在剧烈调整的市场中，买家出于安全性的考虑，会更倾向于城市核心区的物业，这意味着确定性的规划和现有的成熟配套。

所以，像星汇海珠湾这样优质地段的商办产品，对置业者而言，自用就极具吸引力。

了解更多商办市场信息

数千名业主买这里自用，他们现在怎样了？

一个90后广州海珠土著J，就买了一套星汇海珠湾的商办。

他最初的想法是：

先有一套自己够得上的、属于自己的房子，提高自己现在的幸福感。未来有钱了，再去买住宅。

到时候，这套商办能脱手最好，不能脱手就收租金。也许会有风险，但是干什么会没有风险呢？

抱着这样的想法住进去半年之后，J说：“性价比和自用的整体感受还是很不错的。”

“出门就是地铁口，购物娱乐说走就走，公园就在小区里。这些理由对我来说，买星汇海珠湾已经很值了。”

另一位业主是70后的陈大姐，想法则更简单直接。

打一开始，陈大姐就目标明确，这套商办就是买来跟老伴自用的，投资只是附带的。

因为自己的孩子结婚以后就住在海珠湾的住宅里，他们觉得这个小区非常不错。

楼下就是双公园，早上晨练晚上散步，那是一点都不耽误。老俩口想着，离得近，要是以后孙子出生了，还可以帮忙带孩子。

海珠滨江公园示意图

J和陈大姐心态变化，也是大部分海珠湾商办业主的心态变化：投资驱动转为自用驱动。

当然，这一切的前提是，星汇海珠湾本身，就是海珠核心区实力强劲的综合性选手：

区位：海珠唯二临江的区域，地段核心且成熟

广纸与广钢、广船被称为广州三旧改造的三大明星项目。广纸与广钢新城隔江相望，是白鹅潭商务区规划的重要组成部分。

就整个海珠而言，琶洲在东，广纸在西，这俩都是一线临珠江、且发展基础较好的板块。

和北向望江的琶洲相比，星汇海珠湾就位于珠江后航道上游，坐拥稀缺的南向江景，是一江两岸重点打造的核心板块之一，目前已经建成了有成熟居住氛围的宜居新城。

广纸片区实拍图

规划：强预期、现实价值看得见

今年7月，广州市政府采购中心发布了《广纸片区城市设计优化及控制性详细规划修改采购需求公示》。

这份公示当中的核心想法是，大规模收储片区土地，统一规划、连片开发。

除了已收储的旧厂地块，政府还计划收储土地约88.55公顷。征收的土地范围基本囊括了沿江一带，由政府实行统一规划，连片开发。

而从最新的广纸新城的控规图来看，沿江一带的土地类别，主要都是绿地，以及商务、商业用地。

换言之，除了现有的成熟价值，未来的广纸新城还有连片的商务产业集群加持入驻加持，为区域价值提供坚实的产业支撑。

交通：路网便利，地铁发达

星汇海珠湾的旁边，是全长约42.2公里的海珠环岛路，串联起琶洲总部和海珠湾。

地铁出行方面，项目距离已经开通的地铁广佛线燕岗站约500米，仅需7站即可到达广州南站和珠江新城。未来串联了广州所有中心区域的11号线开通后，出行还会更加方便。

诚然，规划强预期+地段核心，是驱动大部分业主最开始选择星汇海珠湾的核心原因。

但星汇海珠湾的产品品质和老广心目中的生活氛围的加成，则让他们更加坚定自己的自用选择。

尤其是经过了7年的沉淀，数千名业主见证了星汇海珠湾进阶为一座聚合了滨江商业、办公、自用、文化休闲功能等一体的56万㎡大城：

要休闲散心，星汇海珠湾旁边就是漫长的江岸线，庄头公园、外部规划中的滨江公园（业主的“后花园”），以及项目两个地块中间的超过3.6万㎡的广纸公园（已建成）；

广纸艺术公园实拍图

要购物娱乐，广纸公园里的小径可以通往滨江独栋商业街区，这里由原来广纸的煤仓、冷焊房、锻造坊等建筑改造而来，坊间戏称是太古仓的2.0版本，朋友聚会，吃饭下午茶，溜达着就到了；

要宴请社交，越秀·星汇海珠湾门前的商业——广纸天地荟就能满足。商业品牌及消费方式直接对标的是珠江新城的广粤天地、荔湾永庆坊，网红餐饮、高端休闲应有尽有。

广纸天地荟实拍图

像J这样的业主，居住在这里，生活的一步即达性，和记忆里独有的烟火气息，都肉眼可见。

楼王加推，这一次你还要错过吗？

现在，星汇海珠湾除了大平层单位，对普通改善买家非常友好的楼王单位也要加推了。

本次加推的海珠湾壹号组团新成员——全新E2栋，是整座大城沉淀7年的压轴之作。

因为本次加推的是楼王单位，星汇海珠湾从楼栋建筑、外立面设计、梯户比和户型产品都致力于打造纯粹的产品体验。

1、广纸新城上的新“书卷”

首先是建筑的外形，外立面采用的是采用烤漆铝板+中空LOW-E玻璃，灵感来源于广纸的文化脉络，以“书卷”为原型，与广纸文化一脉相承。

外立面示意图

其次，由于E2栋临江约160米，整栋楼采用了“一字型”设计，整体的景观面更好，高层前后景观无遮挡；

临江景观实拍图

楼体还通过专门的通风设计，成倍地提高了舒适性。自然风可以通过底部凹槽进入楼栋内形成上下自然流通，横向进入室内形成南北对流，强化通风属性。

楼栋通风设计示意图

2、比普通住宅体验更好的梯户比

E2栋是7梯11户，平均一部电梯最多就服务两户人家，比起住宅的2梯6户体验还更好。

广州买房计划设计师创意设计（非交付标准）

这样的梯户比带来的品质感和舒适感，放眼整个海珠都不多见。

3、4.5米中空挑高，更好的景观面和套内尺度

看了市场上这么多商办产品，我的认知是，要想实现能媲美住宅的产品舒适度，第一取决于层高，第二取决于套内功能的设计。

此次加推的95㎡户型，定位“轻奢空中墅”。

4.5米的中空设计，客厅的空间和视野更加立体和开阔，部分户型基本都能一览无余窗外的广纸公园。

户型创意设计示意图

基于层高，产品拥有更多可能性，可以做到3+1空间2厅2卫。

相当于95㎡的面积，可以做到差不多135㎡的使用面积，超过140%的超高使用率。后续不管自用或者出租，都极具性价比。

户型创意设计示意图

这种格局和尺度，给了空间更多无限的可能，尤其是满足改善人家的使用需求：

楼下的空间可以供长辈使用，楼上的小空间，可以给孩子使用；

创意空间可以灵活安排，亲子娱乐或者看书工作都OK；

还有夫妻俩的超大空间，即便是三代同堂也能有自己的私密空间。

户型创意设计示意图

4、总价约300万，性价比拉满

最主要的是，同样95㎡，如果买住宅，最多只有3房，而且房间还很小，总价高出近三分之一。

而星汇海珠湾的95㎡户型，总价约300万就能买到。在这个地段、这个圈层，同品质的住宅，可能要八九百万起。

相比之下，前者的性价比非常高，后期业主圈层也很好，是改善自用的性价比之选。

正如我前文提到的，如果你是不缺预算的改善型买家，那海珠10万+起步的房子都在你的可选范围之内，可以优中选优。

但如果你是不想有太大压力的改善型买家，不妨可以看看星汇海珠湾即将加推的海珠湾壹号组团新成员——全新E2栋，不管是品质感还是使用的舒适度，大概率都不会让你失望。