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因为种种原因,杨浦上海市区中存在感很低。

杨浦的经济亮点不多,旅游景点也不多。

而且相比几十年前的高光时刻,大杨浦的确是落后了。

都说杨浦的未来看东外滩

东外滩到底还行不行?杨浦还没有希望?

今天我们就聊聊东外滩。

1、东外滩有三层价值

1、东外滩有三层价值

第一层,最实际的,东外滩是上海内环内的滨江带;

只要上海这艘巨轮继续向前,内环内滨江带这种镶金地段肯定不会差。

第二层价值,是江景。

在上海,江景这种融合了自然与人文的景观资源有多稀缺不言而喻。

陆家嘴,北外滩,徐汇滨江,前滩,无一不是上海的房价高地。

从这个角度看, 东外滩的上限可以期待,下限也有保障。

第三层价值,是东外滩背负了杨浦的未来与希望;

杨浦一南一北,两个发展重心,北部重心新江湾五角场已经足够成熟,增量不大;

未来必将全力押宝东外滩,东外滩自然也会得到全区的资源倾斜。

这里被划入了caz,是杨浦唯一的一块中央活动区。

这么一个宝贝疙瘩,必须好好利用,发挥最大效果。

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实地走走,东外滩(内环内)虽然仍有些许存量的老建筑,但整个城市界面、道路都很清爽,能看出是花了心思的。

而在未来,东外滩的城市界面将持续改善。

2、价值之外,东外滩遭遇了两个挫折

2、价值之外,东外滩遭遇了两个挫折

第一个挫折是拆迁缓慢,错过不少历史机遇。

东外滩其实早在2005年就规划了,然而因为拆迁不顺,直到现在也没有完全成型。

踏空了上海发展的黄金年代,起个大早,赶了晚集。

好在现在内环内已经基本拆完,静待更新。

第二个挫折,是标杆八埭头滨江园烂尾,给整个东外滩的发展都蒙上阴影。

东方渔人码头也一直冷冷清清,因为缺少商户入驻,有一栋楼二层以上直接不开。

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商业这块是东外滩的一个短板。

而作为东外滩的标杆建筑,东方渔人码头,办公租金只要六块一天每平米。

这个租金水平,确实不符合caz的调性。

3、东外滩的利好

3、东外滩的利好

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2020年11月,美团65亿东外滩拿地,作为美团上海科技中心。

两个月后,哔哩哔哩 81.18亿在美团隔壁拿地,作为哔哩哔哩新世代产业园。

2021年9月,字节跳动也来东外滩了,作为抖音集团上海滨江中心。

互联网大厂来了,产业和高收入客群有了。

虽说互联网产业的巅峰已过,如今更多的是裁员降薪的新闻,未来增量有多大也不好说。

但瘦死的骆驼比马大,有总比没有强,而且字节跳动目前也在重仓风口上的AI。

只能说东外滩不能完全指望这几个互联网大厂。

其实除了杨浦本土改善力量之外,东外滩也承接了很多来自浦东尤其是陆家嘴的金融业购买力,开车过江就到。

东外滩有4号线、12号线、18号线三条地铁,轨交发达。

大连路隧道、江浦路隧道、军工路隧道、翔殷路隧道、杨浦大桥无缝对接浦东

而且隔壁的北外滩缺少住宅,东外滩这里也承接不少外溢。

近几年东外滩新房项目大量上市,未来这里会成为一个全新的高端居住社区

但就目前来看,东外滩完全雄起的周期会比较长。

不过也因为这个原因,东外滩的次新房不算太贵。

4、东外滩的困境

4、东外滩的困境

东外滩是内环内,按理说位置比中环的徐滨前滩位置更好,但声势却完全比不过徐滨前滩。

“一听滨江好地方,一听杨浦……打扰了。”

没办法,对方背景太强,一个徐汇,一个浦东,完全比不过。

而杨浦近二十年来GDP增速,在市区垫底。

区里缺钱,东外滩也吃不上奶。

目前的情况是,上海这么多地方,从内环内,到外环外都规划了大量的CBD。

这么多CBD,不可能全都成功。

仅靠存量产业也完全不行,必须做大增量。

但如果内环内的滨江段东外滩如果起不来,那一些中外环,外环外的地段,画的大饼还能信吗?

从性价比的角度来看:

对比徐汇滨江,东外滩是一个成熟度5分,价格5分的板块;

徐汇滨江则是一个成熟度7分,价格十分高的板块。

买的便宜,就有足够的安全垫。

如果人人都看好,还轮得到一般人?

东外滩,给了中产一个低门槛上车内环内滨江的机会。

5、东外滩崛起,对杨浦意义重大

5、东外滩崛起,对杨浦意义重大

平凉街道,大桥街道,定海街道直接受益;北面的鞍山,爱国能沾光,受益,成为周边居民购物休闲的好去处。

从产业的角度,杨浦这么多顶级大学,创新孵化,做大后可以直接去东外滩,而不至于为他人做了嫁衣。

生活休闲的角度,东外滩从曾经的工业锈带变时尚滨江,直接拉升杨浦上限。

东外滩的房子:

目前东外滩最好的次新房,自然是翡丽甲第,纯大户型豪宅,一梯一户,干挂石材,泳池会所。

翡丽甲第是东外滩次新房的独一档,但目前价格不便宜。

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大家可以关注一下二梯队的几个次新房,比如阳光城滨江悦,阳光城檀悦,翡丽云邸等等,都是一梯一户,干挂石材的品质次新。

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而且这批次新房相比当下的新房得房率高,算上交房时间和得房率的差异。

除了翡丽甲第这样的标杆,东外滩的次新和新房拉不开太大差距。

这一轮阳光城回调不到10%。

新房从价格上并没有冲击到二手房,对二手房价格影响有限。

从居住的角度看,

东外滩作为内环滨江,楼盘的层数不高,20层出头是极限,容积率都在2.5以下。

随着上海城市开发不断成熟,小区低密度优势,会逐渐显现出来。尤其是对同为北外滩辐射住宅区的瑞虹,居住舒适感形成降维打击。

低容积率、高得房率、优秀梯户比的东外滩全石材社区,在1500-2000万区间段,值得考虑。

展望未来,东外滩会成为一个人口素质高,房子品质高,消费能力高的滨江板块,有朝一日也会站在上海地段鄙视链一梯队。

6、结尾

6、结尾

东外滩,内环内的地段有了,稀缺的滨江有了,发达的交通有了,教育和医疗配套也有了。

产业也在大力导入,新房不断在卖,高知高收入的客群也有了,历史人文遗迹也有了。

完全起来,只是时间问题。

等东外滩的新房陆续卖出交付后,人口导入完成,这一片的商业和公共配套会全面激活。

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有人说东外滩是最弱caz,但最弱CAZ也是CAZ。

一句话,只要上海还在发展,东外滩的未来就不会差。