南京二手房价，仍在变着花样给买房人惊喜。锐评君注意到：
雨核的龙湖天钜，最近成交一套89㎡三房，单价仅2.88万/㎡。5年前小区同户型新房最低也得2.97万/㎡；
地铁小镇的恒大龙珺、招商正荣东望府、誉峰苑，春节前组团成交一批1字头次新房。其中，东望府一套117㎡房源单价仅1.78万/㎡，创下板块和小区次新房价新低。
现在，南京二手房价到底有没有触底？我们尝试寻找答案，一位中介的回答相对中肯：“当下的市场环境，卖家心态不断变化，不到签合同的拍板时刻，我们也不知道底价在哪。”
01
今年初，雨核迎来一揽子城建利好：华润万象系商业预计年中营业、省妇幼保健院雨花院区竣工交付节点初步敲定。可板块的次新房价，却还在走低。
2月初，龙湖天钜一套89.61㎡的三房，挂牌286天后以258.3万总价成交，单价仅2.88万/㎡。
这是什么概念？将中介平台上龙湖天钜的成交房源，按单价从低到高排序，这套房意料中的“垫了底”。
就在去年6月，小区同户型最高还能卖到超4.2万/㎡，且仅用2天就成功出手。悬殊之大，令人唏嘘。
且别忘了，当年龙湖天钜的新房价格，也不算便宜。
2017年9月，中海拿下贾西地铁站旁的地块，用城南公馆开启雨核人居新时代。
虽然一年后龙湖才拿下天钜所在地块，但高效率的龙湖，于2019年6月至2019年11月密集推出项目所有房源（超1600套），早中海半年收官。
南京网上房地产数据显示，龙湖天钜的89㎡三房为中间户，精装交付。当年，黄金楼层新房单价最高在3.4-3.6万/㎡左右；一楼房源最低约2.97万/㎡。
得，这套新近成交的次新房，直接跌破发行价。
卖房中介告诉锐评君：
龙湖天钜限售期满不过1年多，去年上半年，小区次新房单价基本在4万以上。下半年起，随着板块新房供应量激增，小区成交价逐步走低，“实际上，最近成交的不少次新房，价格都没跑赢当年的新房价，算上贷款成本，亏得更多。”
目前，小区89㎡户型正常楼层报价300-310万左右，低楼层要便宜些，265-275万不等。这套谷底价房源位于一楼，加上卖家急着变现，在挂牌价的基础上降了近17万才成交。
“邻居”的情况，会不会好点？一起看看。
中海城南公馆，一期暂无次新房成交，二期已成交房源里，已有离跌破3字头还差临门一脚的个例；
彰泰融创观南府，去年迎来交付，目前首批二手房已摆上货架，业主的心理预期是4万/㎡。如今的行情下，这价格能被接受吗？
02
与雨核同出一辙，地铁小镇最近也出现了次新房成交谷底价，并且是多个小区组团。
招商正荣东望府，一套117㎡四房，挂牌103天后，以209.8万总价成交，单价还不到1.8万/㎡，为某中介平台上的成交新低。
誉峰苑，一套114㎡三房，挂牌86天后，以219.8万成交，单价约1.9万/㎡，同样是小区的最低价。
“同病相怜”的，还有恒大龙珺。一套115㎡三房，挂牌120天后以215万总价成交，单价不到1.9万/㎡。
谁还会记得，前几年小区相似户型能卖到3.7万/㎡呢？
早在2022年，锐评君已关注到地铁小镇次新房价缩水的事实，如今扎堆1字头成交，这里到底怎么了？
以东望府这套不到1.8万/㎡成交的房源为例，展开说说。
“卖家是改善置换，要换的房子已经买好，迫切将东望府出手。这套房位于3楼，几乎不占楼层优势。用卖家的话来说，留在手里越久，亏损越多。”经手房源成交的中介告诉锐评君。
实际上，更让卖家崩溃的事实是：四、五年前，东望府同户型、同楼层的新房均价已达2.6-2.7万/㎡不等。
挂牌初期，卖家虽然嘴上说急售，可定价一直在240万左右，“以至于不少买房人综合楼层、报价等指标后，觉得这套房性价比不高，没有进一步行动。”中介说。
“卖家给我透的底是232万，但最终居然以209.8万成交了。”中介回想半个月前的交易细节，“所以，建议真心想买次新房的买家不用纠结报价，多沟通、多砍价，行情太难，卖家心态不断变化。谈判桌上的底价，根本不是我们以为的底价。”
经过多年的建设，地铁小镇已汇聚中南山锦花城、恒大龙珺、誉峰苑、东望府、阳光城文澜府等诸多次新房小区，片区内的学校也早已投用。
但由于地铁、商场等规划配套兑现过慢，商品房小区集中交付形成内卷，叠加惨淡的市场行情，板块次新房价经历了大跳水。
中介表示：“目前，地铁小镇的次新房均价在2万上下，最终成交价，视房子的楼栋、楼层、户型、装修，业主的急售程度等来定。扎心的事实是，大部分低于当初的新房价成交。”
03
2024开局，一线城市政策松绑，5年期LPR下降25个基点等政策暖风频吹，南京也迎来积分落户新政、首套房贷利率低至3.65%等政策“强心针”。
那么今年，南京的二手房价，会不会触底反弹？
对此，实战经验丰富的中介表示：“刺激市场的利好政策一直在释放，可行情还没有明显起色。现在的价格有没有到底，我们真不敢跟买房人打包票。”
但锐评君，并不过分悲观。
眼下，不止雨核、地铁小镇，河西南、南站也有3字头的“砸盘”价，江核甚至出现了2万/㎡的新低价。
可个例并不能代表整体情况。楼市行情因素外，我们总结了现在次新房低价成交的几种原因：
1，房源的户型、楼层等不占优势；2，卖家急着变现，以价换量；3，城市新兴板块，现阶段难以有实质利好支撑房价；4，区域本身非常卷，供应远大于需求，难免激化价格战。
再回过头来对照卖出砸盘价的次新房，是不是多数能快速找到原因？
况且，作为强二线城市，南京的能级、产业、基建、人文优势显而易见。主城中心地段、别墅等稀缺产品、带优质学区等资源的改善豪宅等，已经受住市场考验，走出独立行情，提振市场信心。
所以，惨烈的楼市行情反而是照妖镜，助力市场洗尽铅华、优胜劣汰；并让资产优化、低价抄底等差异化需求充分实现。
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