本次市调板块
过年前，我们做了一个关于上海房租的市调《来看看年前上海房租有没有跌》
数据显示2023年我们调研的20个板块中，19个板块的房租较之前有下跌
在市场行情下，很多房东由卖转租，加上新房陆续交付，又有很多新房租赁房源进入市场
多种因素叠加造成了房租的普遍下跌
上一篇调研中我们也预计，年后房租会有上涨但不会回到巅峰水平
现在，到了年后，上海租赁市场的真实情况到底什么样
为了弄清更真实、更全面的市场情况，我们走访了链家、自如、二房东等租房渠道，多方面打探各板块的房租变化情况
年后，上海房租涨了吗？
一起来看看
被我弄丢的你,莫文蔚
01
留给租客的时间不多了？
这次市调听过最多的一句话就是，“现在来的客户，基本上看一两次就会做决定”
年后，租客的心态不一样了
“年底大家都忙着抢票回家，做年终总结，工作和过年的事情已经忙得焦头烂额，哪有心思来看房子
现在过完年了，之前的房子也差不多到期了，开始着急要换了嘛”
手握多套委托房源的私人中介店老板（俗称二房东），跟我们介绍道
年后回来，租客的心态与年前一门心思急着回家不同，大家更着急寻找合适的房源
看定房源后，大家也会很快做出决定
“我现在手里委托房源基本都租掉了”，二房东高兴地说道
现在房子基本都租出去了，二房东的心情开朗起来，也变得更加健谈
“基本上都是外地过来上班的年轻人，独居或者跟朋友合租，一室、两室的小户型最好租了”
根据二房东的透露，目前最好租的房源还是刚需小户型
这类房源中，品质较好或者价格特别优惠的基本已经租完
“我们昨天还有两个人抢一套房源的，一个60平的电梯房，5500租掉的”，徐家汇的链家中介这样说道
在徐家汇的核心地段，仅5500元/月就能入住60平的电梯房，性价比极高
还有链家中介透露，节后好的时候一天就能成交5、6单，这个量快赶上节前一个月的订单了
除了好房源开始变得抢手，议价空间也比不上节前
链家这边的中介更是直接表示，现在的议价空间是越来越小了
“租金倒没怎么涨，就是还价的空间变小了”
租客着急，房东心态倒更加平稳
年前房东担心房屋空置，基本来个客户都能讨价还价
而现在客户增加，房东的心态更稳了，不太愿意在价格上做出让步
不过由于年前没租掉的房源目前还比较充足，租金上的变化并不明显，很少有房东借机抬价
而在自如平台上，则表现为有优惠的房源越来越少
自如的房源，为了减少空置率，当空置达到一定时间，就会有减免一个月房租的优惠
年前，这样带着优惠的房源比较充足，而现在随着年后返工，年租到期，更多的客户选择在这一时间看房
这样带优惠的房源已经所剩不多了
虽然客户租房需求逐渐旺盛，但整体租金变化不大，基本与年前持平
究其原因，还是因为现在出租的房源太多了
“年前留下来的房源就有不少，这几天新挂出来的也有”，链家中介介绍道
年后的租房热同时也伴随着退房热，加上年前的遗留房源
现在的租赁市场供应还是稳定的，但是好房源，尤其是性价比高的房源所剩不多了
02
年后房租有涨有跌，持平为主
为了更加精确地了解年后上海的租赁市场
我们通过对二房东、链家、自如三个平台，各选取五个不同定位的热门租赁板块，进行市场调研
以一房整租产品作为研究样本，对比当下租金与年前情况
注：以一居室产品为样本
我们发现，调研的15个板块中，11个板块租金与年前同期持平
九亭、莘庄两个热门大居板块租金略有上涨
具体到小区，我们发现九亭板块的绿庭尚城和奥林匹克花园租金涨幅最大，达到了11.11%
而华漕的爱博二三五村租金跌幅较大，到达了6.67%
注：以一居室产品为样本
九亭由于地理位置优越，吸引了不少漕河泾、徐家汇等市区上班族来此租房
年后的返程热潮也让这里的租赁楼市小小回暖了一下
在自如平台，年前4500元以内（不含服务费）就能租到住宅一房，而现在这个价格的房源基本都是酒店式公寓
但比起去年同期5000元/月（不含服务费）的租金，价格还是比较优惠
同样的还有位于1号线与5号线交汇的莘庄板块
年后房东对市场的信心明显增加，月租金挂牌价普遍上涨了100-200元
但如果以一年租金计算，如果春节假期需要空置一个月，实际上年前租房与年后租房的整体价格相差并不多
一般来说，年后租金往往会上涨，考虑到现在刚刚开工，市场反应还没那么快，租金持平也是正常的
但让我们惊讶的是，居然有两个板块的租金在年后不涨反跌
而且是烫金地段的陆家嘴板块和大虹桥核心华漕板块
通过自如平台介绍，陆家嘴的房源由于年前空置太久，平台就将空置时间长的房源租金调低
不仅租金更便宜，很多房源还有减免一个月房租的优惠
陆家嘴的房子不好租，究其原因还是向下兼容的空间太多了
便捷的交通，让陆家嘴的上班族可以租到更远的地方，稍微牺牲一点通勤时间，就能享受更优越的产品和价格
在消费降级的今天，为了省下路上的时间选择多交房租，似乎不是什么高性价比的选择
华漕的租金下降，除了房源过多外还有就是之前价格过高
一房整租4000+的月租，已经与东外滩板块持平，甚至更贵
而对于大虹桥来说，土地和房源并不稀缺，目前的产业也难以继续支持这里的高房租
随着越来越多房源进入市场，华漕正在慢慢出清泡沫，回到正常的价格
偶有上涨，整体持平，甚至还有下滑
2024年的年后租房小阳春，现在还没到
03
2024，ta们不再租房
年后房租并没有像我们预想中一样快速回升
很可能是因为，今年的租客数量不如往年
“现在租客确实少了，往年每个月都能有七八单的成交，去年下半年每一个月就只有三四单成交”
长宁的梧桐树下，深耕上海房产20余年，手握多套在租房源的资深房产经纪人老葛这样说道
“现在的年轻人都很随意，说来就来，说走就走”
随着新一线、二线城市的崛起，就业机会也逐渐增多
之前在上海打工，包括一些创业的人在其他城市也有了新的工作机会
老葛之前有套房子，租给了合伙创业的大学生
他们开了家宠物店，选址就在充满老上海情怀的愚园路上，想想就足够浪漫
但是一年下来，他们发现自己根本没有做生意的天赋，一年亏了十几万，于是及时止损盘掉宠物店回老家
两人合租的住宅自然也要退租
但旧人离开自然也有新人进来
老葛前几天刚刚把一套房子租给了市区某大型三甲医院的两个实习医生，还没正式毕业，刚刚到上海
正因为有源源不断的年轻人来到上海，寻找新的机遇，也带起了上海租房市场
现在房价都在跌，很多本来准备卖的房东也不愿意割肉了
很多房东由卖转租
这边有房东卖房子，挂了半年都没有卖掉，劝他降价卖，又实在心疼，改成出租多少能有些收益
到了租房这边，空置半年的房东选择了“听劝“，降低房租换客户上门，很快就把房子租了出去
04
年后房租价格虽然相对稳定，环比年前整体变化不大
但房东与租客的心态却发生了转变
租客看到合适房源就立刻做出决定，基本会在1-2次看房后成交
与年前看着房屋空置焦虑的心态不同，房东选择观望，讨价还价的空间在缩小
注：以一居室产品为样本
整体上，上海的租赁房源并不稀缺，不会出现一房难求的状况
但性价比高的房源现在确实已经所剩不多，想要租好房源的朋友们得抓紧了
但还没租到房的小伙伴也不必太担心，如果起租方式好，也可以与房东谈更多优惠
元宵节还没过，不少人还没回到上海，市场反应还没这么快
租房的小阳春，还得再等等
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