相信大部分购房者都有这个疑问：
楼市的底到底在哪里？
每当悲伤的情绪在楼市蔓延，一个声音就会在市场上广为传播：
我国的楼市要走90年代日本世纪大崩盘的老路。
在过去十余年几轮楼市的下跌周期里，日本案例都被反复拿出来分析。
网上有句调侃的话，如果说寻找方向，是摸着石头过河，日本已经被摸的圆滚滚发亮了。
不过，之前的几轮行情，我们还是高速增长的周期，看齐日本未免太早；
但是近几年，貌似的确需要担心起来。
我国的城镇化水平达到了65%以上，人口结构已经出现了拐点进入下降趋势，居民杠杆率已经达到了63%，数据上已经和90年的日本十分接近。
这种情况下，房价是否会走上日本崩盘的老路？
01
日本失去三十年的起点，一般被视为1985年。
这一年美国和日本、法国、英国、西德签订了“广场协议”。
美元开始贬值，日元开始大幅升值。
数据来自wind
这个可以视作一个信号，直接刺激了当时的日本楼市：
你手上持有日元资产，放在那啥都不用干每年就稳定上涨。
这种情况下，再笨的人也知道，我应该去买楼，毕竟买了就涨。
当然，即便房价再低，也要有钱才能买，不够的地方还得去借钱。
群众疯狂买楼，那么钱从哪来呢？
当然是有人直接把钱送到你口袋里。
这就不得不提日本谜一般的货币政策。
日本的整个八九十年代的调控政策，和他们骨子里的性格一样偏激，基本就是在不同的极端横跳。
在上文写的1985年之后，日元升值带来的直接影响，就是出口不好做了，日本国内的经济一下子不景气了起来。
日本此时就提出了两个大战略。
对外，日本提出了国际化战略，也就是海外买买买。
因为货币升值购买力就强了，比较典型的案例就是买下了地标洛克菲勒大楼。
对内，出口受影响肯定要刺激经济，于是日本就开始大额度的放水。
政策延续了从1982年金融自由化改革之后，持续的放水战略，直到1990年的高点后才开始采用紧缩策略。
放水其实很正常，问题就出在水放的太多了，多到池子装不下了。
这个水到底有多少呢？
从数据层面来看，日本的M2增速从1982年到1990年，8年时间持续高于名义GDP5%以上。
来自公众号：估值逻辑
这么讲可能看不出来规模，类比到我国大家可以体验一下。
我国在2014-2017年为了解决2013年去杠杆造成的钱荒局面，三年内大概多出来二十几万亿人民币的社融规模。
来自公众号：估值逻辑
如果按照咱们的规模推算当年的日本，日本的规模大概相当于100万亿人民币以上的水平。
我国从2018年开始去杠杆，其实就是在解决当时20万亿的后遗症。
如今的情况大家已经深有所感，那你想当年的日本这个规模，得是多么可怕的一个情况。
话说回来，85年这个协议签订之后，大量国际资本也涌入了日本，也让市场上多了不少的热钱。
日本巴掌大的地方，土地面积就那么多；
但是却涌入了市场上的钱又特别多且成本极低，只能造成一个结果，就是资产价格的疯涨。
日本楼市，一瞬间就燃起来了。
02
面对大放水的货币，暴涨的市场预期，如果是理性状态下，对应的楼市调控政策一定要出台。
比如我国的三件套，限售，限价，限购。
有效的控制楼市供给和需求释放，也一定程度上能防止市场快速出现巨大的泡沫，给政策以反应和修改的时间。
比如我国的机制，政府调控土地供应量和供应价格，能直接对市场进行调控。
但是日本和我国不同，日本是土地私有制，70%以上的土地为私人所有。
土地交易在日本是非常市场化的行为，这就造成日本在供需两侧几乎都没有调控的手段。
买地这个层面，没有如国内的资格限制的说法，个人可以买，企业也可以买，行为非常市场化。
如果你有能力买，买一百套也可以。
又由于当时日本高度的金融自由化，就出现了标志性的骚操作：
买一套，抵押出去，再买一套。
房价上行时期，这个操作可以赚的盆满钵满。
市场崩盘，就全是不良资产了。
最开始的时候，只有老百姓在炒房，到了1985年之后，由于日元升值，炒房大军中又加入了日本广大的中小企业。
由于日元升值，日本本土企业们只能降价损失利润，公司们一看，辛辛苦苦干一年不如人家买房赚的多，那还搞啥，直接炒房去好了。
无论是贷款、发债、还是上市融资，还是自有资金，要么进了股市，要么就进了楼市。
整个日本社会只有一件事，就是高杠杆做金融套利。
这个炒作过程中产生了很多伪居住需求，造成的直接结果，就是很多本没有价值的土地也被炒出了天价。
就跟我之前说，上海的远郊很多土地都是可以无限供应的，因为实在是太多了。
这点也适用于当时的日本，很多荒村野岭的土地本质上不值钱。
但是由于需求的疯狂井喷，很多远郊无人村落土地，也被拿上了交易台，部分还被炒出了天价。
可以说，当时的日本已经不存在供需逻辑了，市场的唯一标准就只有一个“炒”字。
03
后面的故事大家都知道了。
89年开始，日本开始转投加息，一年时间利率从2.5%直接拉到了6%。
快速的加息让流动性快速收紧，M2增速由1990年10月的11.8%下降至1991年4月的3.8%。
市场上没有钱了，击鼓传花的游戏无以为继，大量的企业和个人开始“暴雷”。
1991年，为抑制地价上涨，在房地产泡沫破灭初期，日本政府出台了《地价税法》，开征地价税，同时特别土地保有税在原本地方税法的基础上进行强化。
《地价税法》的出台又近一步加速了泡沫破灭的进程。
双重打击下，日本的楼市直接崩盘，价格应该叫膝斩，跌成了巅峰期的零头，一直到2009年前后才停止。
由于资产负债表的坍塌，日本进入了所谓的失去的三十年。
04
其实读完了上文，你大概就知道了上海或者中国楼市会不会像日本一样崩盘。
答案肯定是否定的。
从资金层面，我们从来没有如日本一样巨量的放水。
我国没有广场协议那样的诱因，也没有国际资本自由流通。
简单说，外来的热钱，内生的热钱几乎都没有。
当然最近几年也放水了，但是调控为主，而非大水漫灌。
房价中由于这种要素带来的虚高，不能说没有，但是肯定是可控的。
从供应层面，我国可以从土地供给数量和价格层面调控楼市，价格从未出现非理性的跃迁。
从需求侧，限购限贷这些政策，保证了大部分家庭没办法玩炒房游戏，企业就更不必说。
市场上肯定有一小撮炒房客，但是咱们大部分人还是以居住为目的在买房。
最重要的是，我国肯定不会像日本一样偏激，直接来个政策大转弯，主动把泡沫刺破到影响到经济发展。
从这几个角度来看，日本式的崩盘肯定不会出现在中国。
05
当然，杠杆率、老龄化、城镇化率，我们的确是阶段性到顶了。
广大的农村进城带来的需求已经接近尾声，全国范围的楼市普涨肯定是成为了历史。
未来，我国将会进入城镇化的第二阶段，以农村、弱势乡镇的自然消亡，三四线城市居民的再次转移为驱动力的第二轮城市化。
上海在这个过程中，将会继续保持着其龙头作用，吸收来自于全国的人才，保持其活力。
在之前 一文中，我详细论述过未来的第二轮楼市分化，篇幅有限，就不展开了，感兴趣的朋友可以去读一下之前这篇文章。
有任何关于购房的问题，欢迎咨询我们。
以上为正文
编辑∣环线咨询
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