在青岛，聊学区房，是很难有服众结论的。
春天到来，进入三月份，大家对学区房的关注，又开始了。市北、崂山和李沧部分热门学区，要求提前一年以上落户。
中介朋友告诉房师傅，3—6月，学区房，主要忙活这4个月。
越来越多的读者也加入进来，不断咨询此类话题。那大家就一块研究研究（以浮山后为例）。
学区房这个“老”话题，一直充满争议。有边声讨，边加入的……客观说，学区房的需求依然存在，但分化越来越明显。
大胆预测一下：2024年上半年，极有可能是青岛学区房的拐点。“刚需”入手要有亏损的心理准备。
未来几年，可能会有一部分学区房的溢价消失。
1、从三万到两万
都知道，2023年是全国小学入学人数的顶峰，从2024年开始，将持续下滑。
就拿这两年最热的市北浮山后来说。四朵金花，二实验初中集团（三所初中）➕65中。中考成绩斐然，众多家长把希望全寄托在这片热土了。
而离二实验初中和同安路小学都很近的湖光山色小区，就成了香饽饽了。
这个小区始建于20年前，带湖，底子不错，可是设计水平有局限。楼座分布、户型、物业管理等都有bug。
但是，随着二实验中考成绩越来越稳，湖光山色的房价一度坚挺无比。这个态势延续到了2022年下半年。
（2022年 单价三万以上）
那时候，湖光山色很多房子成交价依然在三万线左右。
2023年下半年到现在，湖光山色的客群基本上都是为2025年入学的孩子们考虑。
（2023年底至今，两万多）
很明显，这部分家长冷静了很多。房东们被砍价到极限了。两万二的成交价很惹人注目。
一年时间，跌幅20%—30%了。受众群体正在减少，学区“热”降温了。
明年、后年、大后年，未来多年，适龄儿童逐步减少已是公开的事实。
加上楼市整体走势“弱不经风”，十年后，湖光山色，会不会泯然众人矣……
2、难成交！阳光山色的冷遇！
聊浮山后学区房，绕不开这个知名小区，那就是阳光山色。
相比浮山后的多个回迁小区，阳光山色是十多年前板块内的优质商品房项目。
容积率低，多层为主，户型设计相对还可以（同期比）。
本身紧邻格兰德学校、富源路小学，加上后来商场开业，同德小学面世，配套加强，阳光山色的热度一直都在。
在最热的那波学生（2023入学、2022上半年前买房，提前一年落户）之后，阳光山色二手房成交难度加大了，且价格一路下滑。
搞笑的是，当去年9月份一套137平套三不错房源（多层洋房）以跌破两万七的单价成交之后，阳光山色的套三就没了“影儿”。
因为众多套三房东的挂牌价依然在三万二左右。成交价和挂牌价两者差距太大。
（看挂牌价，房东很自信）
浮山后热门学区房，断档五个月，没有成交，确实非常少见。
这侧面说明：待上车的家长和房东之间分歧很大，买家疯狂压价。
从楼市的角度来说，房子不怕跌价，最怕的是没有带看量和成交量。一旦没人看，没人买，就意味着头顶的光环在消失，要被打回原形了。
3、一万五的火热和隐患
在浮山后，多数家长优先选择的学区房依然是浮山后最早的老破小。
比如，浮山后一小区、二小区、六小区等。为何呢？户型小、单价低、总价低。就一个诉求：能落户，解决上学问题。
所以，以上这几个小区最近几个月的成交非常活跃，且套一和套二最受欢迎。
单价方面，目前已经回落到15000–20000元/平。小户型套一甚至低于100万就能上车。
这对于家长来说，还是很有吸引力的。
当这批二胎家长经历完学区房之后，学区房受众范围又要缩减了。
或许将来，浮山后这几个老破小的价格还会继续走低。届时，浮山后学区房的投资属性就所剩无几了。
也可能，学区房的概念就会被冲淡很多。你说呢。
最后，房师傅跟各位家长说几句肺腑之言：
买学区房并不意味着一定能出成绩，但出成绩的概率要比普通学校大很多。
学区房的价值隐患正在出现。孤注一掷，不可取。
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