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前几天去某一线大城市开会的某个代表提出“取消商品房预售制”的建议，在网上引起了一波讨论。

首先得说这个建议是好的，但现实的情况可能要更复杂一些。

简单说，预售制这本经没问题，问题出在念经的和尚身上。

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经文本身很OK，念这经的也不止我们一家，问题是为什么在别人那都念的挺好的经文，一到我们这念出来就变味走调了。

问题还是出在念经人的身上。

一样的经文，人家是一个字一个字的踏踏实实往下念，生怕漏过一个细节，可到咱们这就是一目十行，能省则省恨不得跳着念。

别人念的严谨仔细，我们念的漏洞百出，这经要是不被念歪才是真奇了怪了。

预售制不是个新鲜东西，在房地产上运用这套机制的国家不算多但也不算少，那些发达的经济体比如那个成天搬起石头砸自己脚的美国，人家也玩预售制，但人家就没因为这个制度捅出这么大的篓子。

美国这边的预售制，先是买家和开发商达成购买意向，接着买家支付总房价3%的定金并由第三方保管，等整个项目超过一半的房子都被买家预订后，开发商就可以从银行申请贷款，然后进入房屋开发环节。

项目动工后，如果买家没在后悔期内提出解约，那么才会正式签订购房合同，并按照10%-20%的比例支付首付款。

这个钱一样到不了开发商手里，第三方机构会代为监管，只有房屋封顶达到交付标准后，开发商才能取的所有购房款。

剩下的什么德国、法国、新加坡、日本全都大差不差，预售制大家都玩，但人家全程监管的口子不止一个，而且还都异常的严格。

想烂尾坑业主，没那么容易。

橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，一样的预售制到了咱们这边就变了味了。

比如我们的预售制也有监管账户保障预售款可以用来完成房屋建设，但这玩意在现实中楼市里的存在感实在太低。

这方面最经典就是2022年郑州业主质问银行为何监管账户中的钱不翼而飞时，银行给予三个回答。

“就监管资金的拨付，是要有郑州市房管局资金监管科或者资金监管处”。

“他们允许拨付了盖章了拿出东西了，我们作为监管银行才能把这个钱拨出去”。

“换句话说，我们是听招呼干活，这个意思很明确吧”。

银行的这三句话看似是甩锅，实则也在打预售制和资金监管账户的脸。

机制没毛病，监管措施也没问题，但这都没用，再严格的程序和规矩都抵不过一句话一个招呼的事。

至于为什么地方上有关部门能给房企开这个“后门”，原因自然还是离不开“土地”两个字。

房企的高周转离不开预售制，预售制在缩短了房企周转时间的同时，让房企用较少的资金极大的扩张了经营规模。

简单讲，就是预售制可以让房企维持在高周转的速度下，快速拿地快速开发。

重点在“快速拿地”这四个字上。

房企作为地方上土地资源的唯一“承销人”，地方想让土地卖的更好只有一个办法。

那就是让房企提高周转速度。

怎么提高？预售制。

赶紧挖坑赶紧预售，然后拿着预售的房款再抓紧时间进入土拍市场，地方这边的债务利息还等着米下锅呢。

土地财政嗷嗷待哺，预售制刚好正中下怀，在这种地方财政和新房预售制有高度共同利益的前提下，预售制中所谓的监管账户，也就和一个交了钱就能进的公共厕所差不多了。

所以与其说彻底断了房企的预售制或者严格执行监管账户条例，还不如说让地方上彻底戒掉对卖地的瘾。

类似于河南这种情况只是一个代表，太多的地方存在相同的情况，只要不解决地方财政对卖地的依赖，预售制的账户就永远缺一把坚固的大锁。

既然预售制保证不了个体的购房权益，那么个体就会自己选一条更安全的进场道路。

2023年的1-11月全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到37.1%，创下历史新高。

二手房看得着摸得到的特点，叠加价格不受备案价的约束，再算上预售制的风险在旁边不断的打助攻。

新房销量被二手房进一步蚕食一点也不奇怪。

住建部去年说过不止一次，“房地产市场供求关系发生重大变化”，买的少卖的多，供大于求这是铁一样的事实。

预售制要还准备继续这么“坑”下去，只会把更多的个体推向二手房市场，刚好那边快堆积成堰塞湖一样的天量房源，正缺购买力去消化呢。

对个体好了，对其他的就不见的会好，二手房交易占比创下历史新高的状况是地方和房企都不愿意看到的，因为这样大家都落不下好处。

本来就是存量市场，现在二手房消耗了为数不多的购买力后房企必然吃不饱。

房企吃不饱自然也就没力气在土拍市场上给地方财政做贡献，结果就是房企回笼资金变慢，地方卖地收入锐减。

更麻烦的是土拍遇冷会带动新房去化降速，而这又会直接导致房企资金链继续吃紧，最终房企为勉强保持不发生债务违约，只能减少甚至停止拿地，土地接着遇冷。

恶性循环就此展开。

2

预售制这套玩法，本质上是让房企以更小的资金成本翘起更大的项目扩张速度。

表面上看是解决了房企融资的问题，其实是交给了房企一个可以数倍放大利益的杠杆。

这种类似于“众筹”的预售制所带来的0成本资金，让房企在减少融资压力的同时，极大的助推了房企的扩张速度，这就是预售制对于房企的意义。

一个项目简单的只需要挖个坑，复杂一点的地基上来上几层楼，再难一点的封个顶，只要一达到我们异常宽松的预售条件基本就可以对外销售了。

整个周期被缩短了，两年的项目3个月恨不得就可以把钱收齐全，而收上来的钱则会在第一时间再次投入到新的一轮拿地开发和销售中。

预售制加快了房企扩大经营规模的速度，而更大的经营规模又有助于房企在金融机构得到更多的融资。

于是在预售制的0成本资金，外加银行看到房企规模扩张神速后“殷勤”给予的廉价贷款的加持下，中国房企们开始进入长达几十年的高速周转期。

更多的土地被高价拿下，更多的新盘被快速开发，房企用未来的钱加速拿地开发当下的新项目，楼市的热度在预售制这个中国楼市的阿基米德杠杆的作用下快速升温。

而房企、银行、地方，这楼市的三大组局者，一个没拉的全都直接或间接在这波楼市升温的过程中，享受到了预售制带来的红利。

房企以更少的资金成本扩张了更大的经营规模，同时也在帮助地方承销以土地为媒介以新房为载体的债务时，赚的盆满钵满。

银行借助预售制撬动的楼市价格上涨的浪潮，在每一个购房者身上获取到了更多的利息收入。

地方就更不用说了，没有预售制带来的房企高周转，地方的土地哪有过去这几十年的畅销好行情？

结果就是这三家都吃的膀大腰圆，却把风险扔给了掏空6个钱包的买房人。

质量越来越差的新房，烂尾越来越多的情况，利益全是别人风险却都是个体的。

预售制虽千疮百孔，但还能磕磕绊绊的运行到现在的主要原因就在这。

所有利益相关方还在指望着，预售制可以继续运行下去，所以虽然隔三差五喊着预售制退出楼市舞台，但大多数时候也就只是喊喊而已。

毕竟，大家都还没吃饱。

3

其实这次“例行公事”又喊着要尝试取消预售制，不管是不是还像以前那种雷声大雨点小的操作，但时间上也的确已经错过最好的时候。

早在2023年初的时候，在住建部的要求下，各地就已经“被迫”给预售资金监管账户的大门加上了一把大锁，结果真正认真执行了监管条例后，反而加速了烂尾和暴雷的出现。

房企连最后一点拆东墙的资本都没了。

当然房企不值得同情，能想到挪用监管账户的钱来堵窟窿，本身就是以前发展时用超高杠杆引发巨大债务黑洞后所酿出的苦果。

但房企这边撑不住了，对地方财政和金融系统内庞大的债务来说，都不是好事，所以还不能不救。

房企融资三支箭、房企融资需求的三个不低于、还有什么房企融资白名单等等等等，各种为房企融资保驾护航的政策又紧跟着被收紧的监管账户而出现。

一边要教会房企守规矩，一边还要替房企擦屁股，监管账户的钱管紧了，就得从其他口子借钱给房企。

房企对楼市来说，有那么点大而不倒的意思了。

所以说真心想要全面取消预售制也不是不行，但那就要做好两个准备。

第一准备让部分房企直接原地暴毙，第二长时间给房企输血。

取消预售制等于让房企把售房回款的周期大幅延长，这对于正走在债务钢丝上的房企来说，基本属于被狠推了一把。

不摔半死也得摔个半残，所以必须得给加保险，简单说就是从其他口子给房企提供更多的融资。

当然要还是只停留在喊一喊的层面上那就没关系了。

房子的毛都没看到，钱就已经交完了，接下来的两年时间里除了祈祷房企正常交房之外，只能是没事跑跑工地看看进度。

真不知道，除了咱这还有哪个地方的购房者能委屈和谨慎到这个程度。

一个充斥着漏洞和风险的行业机制，担心的却只有消费者一个人，经过我们楼市独家“改良”后的预售制，浑身上下都散发着荒诞的色彩。

所以，要么坚持堵住预售制的漏洞，要么就彻底转轨开始搞现房销售，不然就等着被二手房继续蚕食市场中的存量购买力。

当然无论选哪个，没了“改良”版预售制这个加强杠杆，除非金融机构可以一直保证输血，不然高周转带来的巨额债务会在不长的时间里吞噬掉相当一部分房企。

这也挺好，这稀烂的市场，本就该来一场彻底的出清了。

就这样。

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