引言：2024年初长沙出台第一批预供地计划，高质素地块占比大幅提升。其中观沙岭城市更新片区今年将重磅推出C38-01/02、C19-01/02和C30-01/02三宗商住用地，宗地周边优质教育环绕，区位及配套条件优越。片区于2023年供应的两宗地块均以熔断的优秀成绩落下帷幕，今年在取消限价的大环境下，宗地成交表现我们拭目以待。

片区

介绍

市府先天优势区位
后天高位规划加持

教育能级全面提升

优区位

坐落市政府，东攘湖南金融中心

教育能级全面提升

宗地所处片区以东毗邻湖南省唯一的省级金融中心——湖南金融中心，以南紧邻长沙市政务服务中心，往北一路之隔为谷山森林公园。

目前正以“市府北、滨江西”的核心地理位置串联政务板块与金融板块的联动发展，宗地可坐享市府滨江双板块发展势能。

高定位

长沙市首批八个重点城市更新项目之一

配套兑现速度飞快

观沙岭城市更新片区作为长沙市二环以内少数被冠以“新”的板块，是“老城更新”的重点项目，也是长沙市首批启动的八大城市更新项目之一。

未来观沙岭城市更新片区将打造成为智慧城区的样板、城市更新的典范、宜居新城的标杆、西岸融城的新极，为整个市府片区加码赋能。

片区有着得天独厚的地理区位优势，与其他城市更新片比较，基础条件更好，城市界面更新，在大力投资助力下更新区内各项配套的落地速度飞快。

据克而瑞栅格地图显示，宗地所处片区配套能级占位高，集城市核心资源为一体，教育、商业、交通、医疗配套全面领跑。

教育方面：周边优质教育资源云集，已建有长沙市实验小学、麓山国际实验二小、长郡双语实验中学等品牌学府。长郡双语高中部在建，另规划一所中学、一所小学，将引入长沙市头部优质教育集团。

商业方面：随着招商花园城（在建）、万象城（在建）、山姆会员店等旗舰商圈逐渐落地，片区商业能级不断升级。

医疗方面：以湘雅三医院、湖南师范大学医学院为核心的约270万方的新湘雅健康城建设如火如荼，建成后将成为核心医疗圈。片区内还规划一宗医疗康养用地为片区及周边提供配套服务。

交通方面：“5纵5横”主干道路网通达全城，4号线、长株潭城际已投入运营，规划8号线及10号线。

强教育

“长沙教城融合示范区”
教育是新房流速快的关键因素

观沙岭城市更新片区背靠行政、金融双中心，总体规划定位为“长沙教城融合示范区”，是长沙市唯一的教育与城市融合发展高地。

区域内目前已汇聚长沙市实验小学、麓山国际实验小学、麓山国际第二实验小学、长郡双语实验中学等头部教育资源，规划小学（规划48个班）、规划中学（规划60个班）、长郡双语实验中学高中部（规划30个班）。

从学校分布来看，三宗地周边1km范围内遍布了优质教育。东侧一路之隔便是长郡双语高中部以及麓山国际实验二小，西侧分别规划了省市级前列的优质品牌小学和品牌中学，教育配套能级高。

以前的市府板块虽以教育著称，但一校难求，以至于八方小区二手房售价直线上涨，2023年均价达到了3.3万元/㎡。

直至今日，在“教城融合示范区”的光环下，新增的名校品牌在片区内统筹招生，可吸纳更多的优质生源，进一步带动区域价值实现新突破，片区内的在售项目均实现了高价高流速以及优异的业绩表现。

2023年3月入市的招商蛇口江山境全年业绩位列岳麓区商品住宅排行榜第2名，2023年12月底入市的建发缦云成为2024年1-2月长沙商品住宅排行榜第1名。

竞争环境

竞争压力小量价稳步攀升

具备良好去化基底

土地市场

多熔断，溢价率高位，房企参拍积极

3年时间里，观沙岭城市更新片区内供应4宗地块，楼面地价逐年上涨，从2021年039号地块的4021元/㎡到018号地块的10235元/㎡。

其中2023年成交的2宗地块，均以土地最高限价竞得，且参拍房企均为国央企。

019号地块（[2023]长沙市008号）在4月份经8家房企16轮竞价触发熔断后进入摇号阶段，在12.5%的中签率下，湖北天创幸运中签，该地块推广名称为招商蛇口江山境三期。

2023年6月份开拍的018号地块（[2023]长沙市019号）熔断进入摇号程序，最终楼面价突破了10000元/㎡，参与竞拍房企分别是华润、中国铁建、保利、建发、华发、招商蛇口，最终建发房产幸运摇号摘得，打造为建发缦云。

根据克而瑞系统数据，2023年市政府板块土地成交楼面地价（9744元/㎡）及溢价率（15%）均处于头部地位，反映了板块市场需求旺盛、地段的稀缺性以及房企对片区内宗地的认可程度高。在取消地价限制的大背景下，2024年土地成交市场有望再上一个台阶。

新房市场

品牌房企汇聚，量价稳步攀升

流速远超同类板块

近五年市政府板块楼市量价稳步上行，2023年随着观沙岭城市更新片区首发项目招商蛇口江山境的入市，带动片区量价突破了新台阶，成交规模涨幅达到了119%，整体均价逼近20000元/㎡，2024年更是达到了2.04万均价的新高度。

从房地产市场环境来看，宗地周边3公里范围内在售项目较少，且楼盘去化压力小、扛风险能力强。主力项目为招商蛇口江山境与建发缦云项目，为品牌房企操盘，打造高端纯粹改善产品，均实现较高流速。

与高均价热点板块流速相对比，市政府板块以94套/月的月均流速，遥遥领先其余板块，可谓是高端改善市场里的板块NO.1。

市政府板块主力项目销售表现及流速对比

同时目前板块内库存较少，狭义库存约10万方，仅5.2个月的去化周期，远低于内五区11.5个月去化周期，市场健康去化压力小。

成交结构格局

纯改善市场

200平以上大平层占比提升最大

从片区近几年产品发展趋势来看，片区产品面积已步入纯粹改善市场，从2018-2019年100-140㎡为主力到2020年120-160㎡为主力到2023年以160㎡以上为主力，且200㎡以上面积段占比提升幅度最大。

近六年片区各面积段成交套数占比走势

市政府板块在观沙岭城市更新片区的加持下，已经成为了长沙楼市高端改善热门置业板块的主力。

宗地简介

市府城市更新优质区位加持

取消限价利润空间大幅提升

地块位置

市府城更热土之上，自带醇熟资源配套

三宗地块位于市政府板块观沙岭城市更新片区，毗邻高端公共服务轴，隶属教城融合示范区中心区，地块周边医教住行配套完善，享受城市级配套资源。

C38-01/02地块南至佑母塘路，北至望沙路，西至郡兴路，东至观沙路。

C19-01/02地块南至谷岳路，北至白岳路，西至郡兴路，东至观沙路。

C30-01/02地块南至望沙路，北至谷岳路，西至郡兴路，东至观沙路。

地块指标

限价取消提升利润空间

适宜打造优质住区

今年计划出让的三宗地块均为商住用地，调整后商业比例降至5%。

其中C38-01/02地块占地约53.05亩，综合容积率约2.64，总建面约9.34万方，计划于2024年3月挂牌。

C19-01/02地块占地约63.9亩，综合容积率约3.26，总建面约13.87万方，计划于2024年5月挂牌。

C30-01/02地块占地约50.75亩，综合容积率约2.65，总建面约8.97万方，计划于2024年7月挂牌。

整体来看，三宗地地形周正适宜打造优质改善住区，限价取消给予开发商更为自主的定价权，利润空间将大幅提升，可以预见2024年观沙岭城市更新片区的土地市场热度将更上一层楼，吸引更多品牌房企入驻。

总结：

前有多宗地块熔断，后有市场优异业绩佐证；先天占据优势地理区位，后天定位教城融合示范区打造教育高地；前有高流速品牌项目，现将推出不限价优质地块，利润空间更高，未来地块发展势头更劲……观沙岭城市更新片区作为长沙楼市发展热门板块，凭借二环主城核心区位以及多重优质配套赢占发展先机，片区土地蓄势待发。

来源：克而瑞湖南

撰写：曾旭丹

审核：刘芳、蔡嫣

以上仅为个人观点，不代表所在企业观点。

版权申明：本文版权归克而瑞湖南机构所有，未经许可与授权，严禁转载。

如需转载和合作，请致电19892894436（微信同号）。

免责声明：本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述城市的出价或评估，我司对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。