“筑底”，如果要形容2024年前2个月中国房地产数据，可能这个词再恰当不过。
我们直接看三份数据：1、销售额同比下降29.3%；2、销售面积同比下降20.5%；3、开发投资同比下降9.0%。毋庸置疑，不管是供给端还是需求端都在下行，而过去房价上涨的重要支撑就是“大量造，卖得掉”，很显然现在已经渐渐失去了这些支撑。
这就不难理解，在3月22日召开的国常会中，为什么会首次提到10字新方向，其中透露了2个重要信息。
在会议中重点提到了两句话，第一句：“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”；第二句：“要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化。”为了方便你们理解，我们直接来解读：
1、首次提到这10个字，系统谋划相关支持政策。其实光从年份来看，中国房地产调整次数走势就很有意思，2020年有498次，2021年有651次，2022年有1120次，2023年有751次，明显是先升后降。
为什么会这样？原因之一就是各地为了解决问题，不少都只是见招拆招，并没有考虑到长远发展。因此这次，国常会专门提到系统二字，意义就在于此。
就拿刺激刚需需求来说，以往就是下调首付比例、放宽限购等等，购房者感触并不大，特别是首付从5成降4成，虽然减小了前期压力，但是还贷压力大了，根本没什么区别。
这样来看，以后方向就很明确了，很有可能就是国家出台总基调，然后各地再根据情况来调整。
2、“新型城镇化+房地产市场需求”是重要指导。其实当我们深入研究就会发现，说白了这个模式就是“保障+市场”，而人口就是重中之重。
2021年到2022年很特殊，我国人口增量从此由正转负，到了2023年更是继续下降，特别是老模式强调快造快销，现在已经行不通。如果你读懂了，那你就应该明白为什么近两年频频提到保障性住房呢？
原因非常简单，因为我们国家正在转变，新型城镇化对应的就是保障房。
该买房的人已经买了，接下来不论是成交量还是频率都会下降，因此不能再大力发展商品房，因此各地才会推出保障房计划，比如到2025年前，光是我国40个重点城市就计划新增保障房650万套，北京还专门提到1000套提供给环卫工人、公交车驾驶员等等群体。
商品房方面，我认为最大的改变就是以人定房，所以说人口还是关键。再结合此前国家提到的供求关系发生重大变化，言外之意可能就是供大于求，既然房多人少，那就少造房。
基于此，我还有一个大胆预测：
今后保障房数量在我国房屋总数的占比，很有可能超过40%，甚至超过50%。
实际上，发展保障房是国家的一步大棋，是抑制炒房投机行为的有力打击手段，而且随着不断建设，不排除扩大保障人群范围的可能性。客观来讲，购买和租赁保障房的成本真的很低，毕竟它有天生的“局限性”。
就在2024年2月，广州住建局下发了一份文件明确提到“租金每年涨幅不高于同地段同品质市场租赁住房租金同期涨幅，且不超过5%。”重点不是不是文字，而是这个数字：5%。
这就等于从源头掐断了炒房渠道，自然就和商品房有根本不同。而对于我们民众来说，就必须要做好两个准备。
第一、现金和买房，你到底应该怎么选择！
其实前两年我就谈论过这个话题，但当时是在投资时代下，而现在是自住时代，答案肯定不一样。其实我认为早从2018年开始就已经不适合投资房产，不仅是因为成本太高，关键是很多城市都有2年限售，那个时候的房子就已经难卖了。
尤其是很多刚需族，他们根本就不了解楼市，存在严重的滞后性，这点和股市很像，因此现金也是不错的选择。
第二、独到的眼光是今后的法宝。
表面看这句话很空，但其实非常适用楼市，2008年-2009年中国商品房销售面积从6.59亿平涨到了9.47亿平，2015年-2016年销售面积也从12.84亿平涨到了15.73亿平，幅度都超过了20%。
这两个时间段，有些人成功翻身，眼光非常重要，而现在是已经变了，我们就必须要重新找到新方向。
其实我发现有些人存在误区，看到别人成功，自己就一定也能成功，其实失败很简单，但是成功却非常难，需要很多因素的加持，而真正成功的人是不会分享的。
对此，你怎么看呢？
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