环城板块，一直以来是轮动的。
也有的板块“抡不动”。
但是海教园，形成了良性市场。
就是做对了产品。
海教园2023年全年，销售了2643套新房，成交均价19844元/平米。
一直在环城板块TOP3“岿然不动”。
新房高销量的同时，保持价格没降。
绝对是“踩对点儿”了。
第三代产品的出现，让板块热度再升级。
中铁建花语天宸在一年之内几乎清盘。
实际上，海教园也不是一直顺风顺水。
出现过十几个楼盘一齐在售的情况，价格战打的火热。
龙湖天璞和龙湖樘樾是最南端了，单价最低到过1.67万/平米。
但是2023年海教园基本上被龙湖霸场，建设速度快，在售地块几乎都是准现房。
如果龙湖卖完之后，后续继续开发，还是会陷入价格下行趋势。
2023年9月份，出现了第三代产品，保利西棠和煦和中铁建花语天宸。
产品更新了，但是均价和二代产品一致，定在1.9万/平米左右。
赠送面积变大变实用，87平米能做成三室两厅两卫的格局。
中铁建花语天宸87平米户型
大力出奇迹，板块又有新生机了。
今年2月底，海教园趁势又卖了4块宅地，还有一块商业。
均被保利和中铁建收入囊中，打算保持优势，继续深耕。
同时产品再升级，架空层也有了。
那么二手房呢？很惨。
2016-2024年，贝壳找房上海教园只成交了433套二手房。
以融创中央学府以及雅居乐御宾府为主，高层成交均价1.2-1.3万/平米，洋房可以在1.9万/平米。
其余的大部分二手房卖不动。
因为当初购入的价格在2万/平米以上，不如买现在的第三代产品新房。
并且海教园实行6年一学位，只要有孩子在上学，学位就不能用。
人类的悲喜并不相通，板块亦如此。
种种原因造成，海教园新房的热销。
并且能哐哐卖地。
原因是什么呢？
教育+新产品+需求。
我们从买房人群来看。
第一类，买学区房
150-200万的预算，买一个能够居住+上学的房子。
海教园的教育优势不用多说了。
海教园几乎每个项目都有70-90平米的小户型，房源占比几乎都能达到一半。
第二类，周边改善
咸水沽以及津南其他地区的改善，也会选择海教园。
因为津南环外第三代产品很稀缺，有优质教育资源的也很少。
海教园除了商业一般，确实是最优选。
第三类，高校师生+产业人员
海教园内坐拥天津大学、南开大学两大高校。
高校内的师生也有购买需求，尤其是叠拼，几乎都是被高校老师购入。
同时，天开科创谷已经开始运营，总建筑面积24万平方米。
而天开科创谷就在南开大学北侧，距离刚刚卖出的四个地块很近。
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