大家好！今天我们聊聊房地产。今年以来，关于房地产的各种政策一直在持续推出中。从利率到房地产的限制性措施，都在不断推动市场变化。昨天深圳楼市传来了重磅消息，主要是关于限购政策的调整。我们看到那个7090文件废止了。同时，上海楼市也做了相应的调整，将中小套住宅的标准从90到100平米扩充到100到120平米。
现在我们来聊聊深圳7090文件废止的意义。这个文件是2010年提出的，要求90平方米户型的房子占比要达到70%以上。当时是为了满足各种刚需的需要。但随着时间的推移，这样的政策越来越不合时宜。因为房价较高，刚需买不起，改善型又看不上，所以销售情况尴尬。有些开发商甚至将两个90平方米的房子打通，变成180平米，但设计上存在缺陷，销售困难。这种政策让开发商不愿意再拿地。现在人口结构在变化，房地产也在变化，90平方米的房子已经不够住了。这种政策导致了供需不匹配。
在房价上涨时，问题还不大，因为大部分人买来投资。但现在主要是需求问题。如今房价调整，小户型的房子已不再满足市场需求。类似的房地产限制措施还有很多，比如北京不批独栋别墅，开发商只能造联排和合院别墅。但联排别墅存在一些问题，如隐私性不佳、地下室潮湿、蚊子多、打扫卫生难等。更有趣的是，这种别墅还要限房价、限地价，即准备卖给有钱人的东西还要限制价格，这实在不合理。
这些年房地产的限制性干预措施太多，造成了负面影响。目前市场上，大家想要的房子稀缺，不想要的房子却供给过多，导致供需不匹配。开发商其实比较了解市场，如果过多干预，他们就无法根据市场需求建造房子。需求端也存在一些问题，连万科这样的房企也曾一度面临债务问题，这不仅仅是房企的问题，更要考虑政策因素。
松绑是买卖双方都要松绑。比如买卖交易要尽快放开，因为买方越来越少，要激发想买房尤其是全款买房的人的需求。如果能激发这部分人的买房需求，对资金紧张的房地产来说会是个好消息。这部分群体应该鼓励他们买，只要控制好杠杆和贷款部分，风险就不大。改善性需求也要给予鼓励。目前利率水平还是太高，如果能再降1%，需求就会继续增加。当然，利率政策要向新房倾斜，毕竟销售出去开发商才能继续拿地、盖楼、卖房。当地金融风险也可以随之化解。
现在制约需求的还有限价、限购、限贷等，基本上要全部解除。解除所有购买障碍后，能激发多少需求就激发多少。降价的楼盘继续降价，一直阴跌会伤人气。总之，要把楼市的涨跌交给市场，有的地方能涨，有的地方继续跌，让市场机制来完成。政策到了必须要改变的时候。未来开放后会不会暴涨？
我认为可能性并不大，仅限于豪宅。普通商品房大概率还是处于调整周期。政策上只要限制富人贷款买房，风险就可控。而普通住宅由于房价下跌和老百姓资产负债表的收缩，预期已经发生明显转变，未来几年大涨的可能性微乎其微。
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