封面图 |《功夫》剧照
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01

问:

3月15日,统计局公布2月份70城房价,可以看到二手房房价几乎全部在跌,仅有昆明一个城市上涨,环比上涨0.4%,就连大家眼里只涨不跌的四大超一线城市也在跌,北上广深分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。中国二手房市场下跌已经超过25个月,有朋友在问,这轮下跌什么时候见底?如果我是刚需,什么时候买房合适?

冯仑:

二手房房价连续20多个月下跌,新房也普遍下挫。这种情况下,大家关注两个问题,第一个是刚需什么时候买房

我还是以前那句话——刚需什么时候买都是合适的。比如,媳妇是刚需,你问我什么时候娶?有能力、遇上了,马上就可以娶,要是没能力又遇不上,80岁娶都不耽误。所以,刚需什么时候买房不是问题,取决于你的能力和结婚对象双方的意愿。

如果你准备的钱多、贷款少,任何时候都可以马上买;如果要用高杠杆,即使是刚需,我认为眼下也是慎重为好。

第二个问题是房价不断下挫,什么时候才能触底?我认为,目前房价问题已经跟房地产行业没有直接的因果关系,也就是说,看「全科医生」的时候到了。回答「房价什么时候触底」的问题,我这个「专科医生」回答得不准确。大家可以关注那些什么事都解释、什么事都懂的「全科专家」,他们来回答这个问题会比较好。

02

问:

3月15日,北京顺义新城挂牌两宗土地,其中起始价10.15亿元的23街区空港六期项目引来了包括国央企、地方国资、少数仍在拿地的民营开发商等37家企业竞拍,贝好家(北京)置业有限公司也在其中,它是贝壳找房的全资子公司。作为中介经纪行业的头部企业,贝壳找房为何执着进军住宅开发领域?冯叔看好贝壳找房做开发商吗?

冯仑:

贝壳找房是一家高效且服务好的房产中介服务机构,这家企业长期坚持做难而正确的事情。最近,贝壳找房开始积极地参与到房地产开发领域,向交易系统的渠道上游布局。

一般来说,凡是做渠道做得好的企业都有一点小小的冲动,想做上游、做产品。比如,我垄断了卖水的渠道,我就坚信自己能做出一个纯净水品牌,比娃哈哈、农夫山泉都要好;如果我有做食品行业的巨大渠道优势,我就觉得自己能做出一款特别好的零食产品。

类似案例在商业史上并不少见,但成功的非常少,毕竟做产品和做渠道是两个逻辑,只有在极少数情况下,品牌、产品、渠道合一,才能做得非常好。

比如,马斯克卖特斯拉汽车,通过他个人巨大的流量,为特斯拉产品带来免费曝光,创造了属于他的渠道、他的品牌、他的产品。这是现代经济中互联网带来的变化,是极少数企业才能做到的优势聚集,但传统经济形态中,品牌、产品、渠道这三件事,有时候是全部分开,有时候两件事在一起,三件事合在一起很难。

对于贝壳进入到上游做房地产开发这个事情,我觉得要谨慎观察,短期内可能会有一些利润,长期来看它是不是要变成类似万科的企业?如果要变成万科,怎么把万科和贝壳找房的优势结合起来?这是一个巨大的挑战。

另外,在地产行业做渠道,贝壳的中间利润空间也在被压缩,怎么增加利润?从上游分走一部分利益,也是企业比较常见的选择。总之,贝壳做出布局地产开发的选择在商业逻辑范围内,未来会如何发展,值得我们关注,也祈愿它能够顺利发展。