北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是外地户籍在东城工作，大概6-7年后确定可以拿到北京户口（但单位办不出工作居住证），在京爱人可以拿到海淀工作居住证。目前在丰台有套房子，孩子27年上学。

A：

1、为孩子上学，想把房子换到东西城，预算800-900万，三居（或者二改三，兼顾上学和自住，是现在换好，还是等两年再换更好?

2、在东城和西城我这种情况的非京籍孩子购房幼升小是否有上不了的风险?

3、目前有看东城民安小区、广渠家园和左安浦园，西城车公庄和阜成门片区，以您了解，哪里更推荐呢？

回答：

1、如果卖房后增加的预算多，而且也准备好了那就提前换呗。就算现在是入学高峰期，溢价高，但现在也是政策救市啊。前天香港就完全放开限购了，北京上海大概率也得跟进一部分政策，房子大概率比现金保值。

如果增加的不多（包括贷款），那就甭着急，过了高峰期再看政策吧，怎么都来得及。

2、既然有工居证和房子，那就没有上不了风险。只是按现在的政策，西城非京籍的顺位靠后，不容易进入好小学。东城好的多，大多数都能做到公平。2027年应该更会宽松，因为孩子少了小一半呢，只要有对口房产，大概率不会派位太差。

3、推荐，如果价格同等那就先看西城的呗，东城则是从北向南。西城一是学区排序靠前，二是公房小区居多，或许能多些利好。东城这仨都是回迁房和安置房（经适房），比公房弱点儿，南城的则又弱于北城。

再一点，东城现在的优势是相对不太卷，但不可能总是这样，毕竟已经聚集了太多不鸡娃的家庭，那对学习氛围和成绩就不是什么好事儿了。如果持续下去，高分段成绩有可能和西海拉大，甚至有可能被朝阳超越。反正按近期东城教育口的动作，很有可能也会开始择优，那这不卷的优势就不明显了，何必不直接去西城呢？

4、再具体的看房源吧，二改三的不是太好找，或者说改的好的不多，得一房一议。

仅供参考。

二

Q:

二娃家庭，目前住石景山首钢老房60多平，想改善+孩子明年和2028年的学校，远洋山水看了感觉还可以，但这里的口碑不太好吧，保值情况怎样？如果买下的话等明年之后会不会因为孩子减少而降价？其他的推荐有吗，预算在600万左右，往上浮动100万也能承受。

A：

1、口碑不好，这怎么说呢。我觉得还行吧，主要是规模太大住户多，更主要的是旁边能找到借题发挥的理由，所以事儿就多。这看自己吧，我觉得没什么，房子是用来住的，不听那些不就得了。

2、保值挺好的，到目前为止至少没落后大盘，如果是以沁山水的开盘价计算，那还大幅赢了大盘呢。远洋山水算典型的各项兼顾，自住+保值+学区，而且学区溢价也不高，可以忽略不计，所以居住的性价比比较高。

3、不至于降价，本来就没多少溢价，降什么啊？而且这么多的住户，学校的学位又一直紧张，也没什么降价的道理。

4、学区的选择还是家长定吧，外人不好建议。

仅供参考。

三

Q:

我是在北京单位有集体户，但一直在长沙工作，房子也买在这里。现在是孩子问题纠结是否回北京，因为孩子户口是北京的，如果在长沙上学感觉吃亏，而且等到中考高考回去的话很可能因为教材问题更吃亏。

我的调动倒是可以，目前是纠结北京的房价问题。您应该了解长沙的情况，跟北京对比简直是性价比太高了。但这都没办法吧，请问如果回北京买房，您是否建议卖掉长沙的？另外我在北京没有社保，这个不影响吧？

A：

1、我不太了解长沙，但也知道房价不高，全国的楼市管控标杆儿。但这就甭跟北京比了，如果用租售比来比较，那全国所有城市都比京沪深的性价比高。

2、房子是用来住的，在哪儿生活就买哪儿的房子呗。或者说如果以后还有回长沙的想法就留着，确定不回去了再卖掉。这没必要非得用性价比来比较，鹤岗的性价比更高，但如果不在那儿生活的有必要留套房吗？

长沙也是这个道理，就算性价比再高，住不上也就没意义了，享受不到居住体验。所以确定以后不住了就卖掉呗，重点解决北京的居住问题。

3、既然有北京户口那就用不着社保了，完全不影响购房资格。

仅供参考。

四

Q:

我家宝宝即将出生，想买一套好学区房兼顾投资，预算400左右。目前住在双井，希望买在东城，看了看都是老房，新些的又都是公寓。

亲友同事都说不适合投资，老房将来没人要，公寓则是不升值，您有什么建议吗？我们倒不局限于东城，等孩子上学时有可能再换，只是做个准备，只要升值不落后就行。

A：

1、400是总价预算吗？如果是的话，那不太好买到能兼顾投资的学区房。因为北京的房价高，一般得超出中位数的才算投资房，也就是客户群体对价格不太敏感的，这才相对容易抬高价格。而总价不高的一般都是刚需房，客群对价格敏感，不太容易抬高价格。

学区房就更是如此，400万几乎就是起步价的占坑儿房，在入学高峰期的时候能撑住溢价，过了高峰期就说不好了，得看政策。2025年之后就确定性的孩子减少了，占坑儿房受影响的可能性大。

2、我也认同这些亲友同事的说法，这总价的不太适合投资。老房倒不可能没人要，只是在高峰期的时候溢价高，这会儿接盘未必合适。公寓也是这道理，单纯的用来上学算合适的，投资不太好说。

3、其他区也差不多情况，北京市区的学区房基本都400万左右起，溢价都不低。要不然就看看石景山或亦庄的，这都相对溢价低，风险小。先看亦庄的吧，这几年成绩提升的快，有可能还增加学区溢价呢，那就算赢了，不增加也不吃亏。

仅供参考。

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