上周，我们刚写一篇针向全国“小白”购房者的文章：
大家的反响还挺热烈的，有人问：说了那么多广州值得买的板块，不如来个反向指南，说说广州究竟哪些板块的二手房千万不能碰？
既然大家强烈呼唤，那就来一篇吧！
筛选三条金标准
其实，从大家想知道“哪些板块二手千万不能碰”这一点，就可以看出，现在的购房者，确实比以前更谨慎了。
毕竟现在这个形势下，市场跟以前不一样了，已经不是房价普涨时代，以前闭上眼睛随便买一套都能赚，现在闭眼买一套，结局就是被套牢。
在大家都更“挑剔”的背景下，谁能避开错误选项，谁就成功了80%。
至于哪些板块二手千万不能碰，简单来说就是三条标准：无产业规划、在建的纯“睡城”、单打独斗的板块。
买房想要不踩坑，必须要摸准城市的发展规律。
在上一篇文章中，我也提到过：从目前广州的楼市来看，前沿产业集中的区域，房价的预期也会相对较高，买在这些区域，升值空间会更大，跟着东进南拓的政策和产业规划走，准没错。
那反过来，我们可以得到的筛选准则就是：那些没有产业规划的片区，千万不能碰。
缺乏产业规划，意味着这个板块的人口、资金吸引力都会相对较弱，没有人就没有住房需求，没有常住人口和资金流入，配套自然也无从建起，长期以往，板块楼市缺乏向上的支撑力，自然没有升值的空间。
在建的纯“睡城”不能碰，这是因为，根据过去的经验来说，纯睡城的房价往往涨不动。
睡城示意图
所谓睡城板块，基本都是离产业、经济中心较远，房子和低端配套扎堆的居住区。而圈层、配套质量和人口的高流动性，就决定了睡城房价所能达到的高度。
在建的纯睡城，风险就更大了。一方面，现在广州在建的新城不少，饼是都画了，但后续能否全部实现，或者实现的时间需要多长，不好说；另一方面，睡城规划的配套，一部分是要依靠进驻的开发商来实现的，现在开发商频繁暴雷，能够蓝图照进现实，存在一定的不确定性。
最后，部分单打独斗，在某些板块“开荒”的项目，也不建议投资客碰。原因很简单，依靠一个项目的力量，是很难将整个板块改头换面的。
这些板块的新房，已经在不停地内卷，产品也卷得飞起，做的越来越好，要是价格到位，其实还是可以买的。
但二手就不建议了，本身板块前景不明，加上新房产品、实用率都有明显的优势，板块内的二手房就更没竞争力了。
这几大板块
千万不要碰！
那么，在广州，有哪些板块是符合这些标准的呢？
增城，有两大板块是可以拎出来说一说的：朱村板块、永宁板块。
先说朱村板块。朱村板块，当年靠着教育城、富士康科技小镇规划，以及地铁21号线的通车打开了市场。
这十年来，21号线沿线已经建起了十数个新盘，但教育城的规划却没有完全落实，朱村也沦为了睡城，住宅多，人多，但是配套零星分布，没有连片成型。
目前房价虽然便宜，低至一万出头，但整个片区的二手挂牌量非常大，几乎很难找到“接盘侠”。
部分小区的降幅也挺大的，如朱村板块的威华雅苑，2016年刚开盘的时候，项目的成交均价为8131元/平，2021年最高涨到了1.86万/平，目前新房价格又跌到了1.5万/平，二手更是回到了8字头了，房价大跳水。
永宁板块也是类似，虽然周边有不少企业、工厂和仓库，但是整体规划一般，交通、配套长期没有起色，房价也不温不火。
根据永宁街道办事处信息，目前永宁常住人口已达到约30万人，一条新新大道串联起了近20个楼盘，但片区却迟迟等不来地铁和大型商业配套，片区二手也较难出手。
番禺也有一个板块是不太建议投资客入手的。
大夫山板块，主打自然资源，但不在城市的规划重点名单上，未来番禺的发展重点也集中在万博长隆、国际创新城、广州南站等板块，片区的上涨空间有限。
在广州普降的行情下，片区内的新盘价格下滑较为严重，比如大夫山·尚东，二手最新成交的三套房源，均价都在1.6万/平左右，房价一夜回到7年前。
南沙呢，也有一个板块不建议投资客入手——黄阁板块。黄阁板块，基本是属于市区外溢的睡城板块了，片区利好不如横沥岛、灵山岛多。
之前的成交之所以高，主要的原因在于片区是南沙距离市区最近的板块，价格比较亲民，且选择较多。但是从目前的发展来看，片区的住宅是起来了，但是配套和规划没有跟上，房价也始终没有上涨的势头。
再来说一下花都。花都除了区府板块、融创乐园板块、花都湖板块外，其它板块基本都不太建议大家入手。
区府主要是生活成熟；融创乐园周边配套较为高端、城市面貌较新、有产业带动；而花都湖板块则有湖景资源，在区内属于较有价值的板块。
但其它区域，基本属于要产业没有产业，要配套没有配套的板块了，加上花都本身不在广州东进南拓的战略线上，发展前景本就一般，更不建议大家投资这里的二手了。
除了上述所说的这几个板块外，整个从化也属于我不建议投资客买入二手房的区域。
从化基本属于郊外，没什么产业利好规划，房价也一直不温不火，1字头的房子不少，除了本地客买入之外，就是度假客了。外地人买来养老度假可以，但投资就算了吧。
还有哪些没提到的板块，欢迎大家在评论中提出建议！
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