你敢信，单价4字头，现在都能买海珠西新盘了？
近日，楼市君接到销售电话，宣称中旅·天宸府现在不到5万/平的单价，就可以选到三房单位。
这个价格，相比开盘时候的6.5-7.2万/平，低了近2万/平。
尊嘟假嘟？楼市君连忙打听一番。
｜海珠区航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
最低不到5万/平
上车海珠三房
讲真，海珠区的热度，在今年的小阳春已经有所体现了。
毕竟，上个月底刚开盘的中海大境，开价7万/平起，开盘就卖了221套，收金33.6亿。
还有琶洲南TOD二期，10万+的价格，买家也很认可。
不过，有些盘的热度，却是靠特价撑起的。
比如 中旅·天宸府传出不到5万/平买三房，从2022年开盘后，就一直在试探市场对项目接受度的底线（）。
｜中旅·天宸府效果图
楼市君也 找几个中介求证。
中介言之凿凿，中旅·天宸府单价最低的为低层的84平户型，总价约415万，只有一两套。
换算下来，单价4.94万/平，确实不到5万/平。
户型图楼市君也找到了，大概长这样↓↓
｜中旅·天宸府户型图
不过，中介也表示，这个房源其实有相当大的弊端。
由于是朝北户型，再加上楼层低、邻近昌岗中路，无论是采光或者安静程度，都有所不足。很多买家看了之后，最终都放弃了。
而这两天推出的特价单位，最低5.3万/平起，楼层更好，对买家而言更具实际购买价值。
至于128平的大户型单位， 目前均价依然在6万 /平以上。
｜图源：中介朋友圈
或许是“低价牌”蹭上了小阳春海珠市场的热度，中旅·天宸府整个清明假期，来访成交也都不错。
按照朋友圈海报显示，中旅·天宸府3天来访200+组客户，成交金额超6000万。
｜图源：中介朋友圈
贰
4字头的天宸府
买得抵吗？
不得不说，不是7字头的中旅·天宸府买不起，而是4字头的中旅·天宸府更有性价比。
楼市君简单算了一笔账，2022年刚开盘时候，中旅·天宸府均价约6.6万/平，82平总价要540万左右。
而现在84平户型特价能做到440多万，两者相差达到了100万。
一来一回，足足省了3台小米SU7 MAX的钱！
不过，在楼市君看来，买家无论选不选中旅·天宸府，其实都有他的道理。
一方面，海珠西配套成熟，生活氛围浓厚。
从地图上看，中旅·天宸府的确有地段优势。
项目距离8号线宝岗大道站最近的C口，仅有200米左右，与广佛线和8号线交汇的沙园站也不远。
商业有凯德乐峰广场、江南西商圈，医疗也有珠江医院等，均不错。
教育的话，按项目宣传口径属于省一级昌岗中路小学的招生范围，并且可以对口直升广州市五中附属初级中学。
｜技术生成
另一方面，产品设计以及户型高低配，不少买家也很难接受。
整个小区占地仅约1.44万平，却建了4栋超高层，共719户。
由于是新规前的产品，中旅·天宸府在户型细节上，与新规后的荔湾保利和颂、中海浣花里、保利云境等相比，仍有差距。
为了解决小户型和大户型错杂的情况，项目还拉开了大户型和小户型的价差。
但说实在，6万+的大户型，对买家的吸引力就大打折扣。
甚至连中介都说，大户型不如去看看江湾和樾。
｜江湾·和樾航拍图
最后，海珠西还有很多二手房可供选择。
像是标杆大盘光大花园，水岸榕城、榕景四季等组团，目前成交价基本都在5-7万/平左右。
楼龄稍高的，甚至成交价甚至也低至4字头！
｜截图来源：贝壳找房
无论是大户型还是小户型，中旅·天宸府都面临着较大的分流风险。
楼市君查了一下，从2022年开盘至今，中旅·天宸府卖了217套，去化率约40%。
这个成绩不算特别差，但也不值得夸赞。
｜截图来源：阳光家缘
一句话总结，在新房稀缺的海珠西来说，这或许是为数不多留在海珠区的机会。
但若没有海珠情结，或许可以去看看其他新规后的项目。
你会怎么选择呢？欢迎评论区交流~
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