催更了很久的2024年南山新盘供应终于来了。

搞钱之都最能搞钱的行政区，今年哪个版块值得重点关注？又有哪些商品房、人才房、安居房将入市？

先上一张图，接下来用3800字和20+张实拍图，一起慢慢探讨。

（注：文内所有实拍图均拍摄于2024.4.1-4.3）

踩盘笔记：

顶豪、豪刚/改善、人才房/安居房

必看这些

从供应量上看，南山今年预计共27个新盘（含人才房安居房）待入市，除去半岛城邦5期、蛇口饼干厂旧改等4个进度缓慢的新盘，也有至少23个新盘整装待发排队入市。

从片区来看，西丽、前海、后海蛇口、赤湾是供应主力片区。

⭕️顶豪大户型：中信城开东角头、中海深湾胤府，2个都是纯粹大户型、纯新盘，最小户型190㎡、200㎡起步，而且坐拥无敌景观+核心配套还限价，今年打新天花板，必看这两个。

⭕️豪刚+改善：

望海玥家园（招商渔二村旧改）已经动工，地处蛇口最有烟火气的地段，住宅面积段约67-125㎡2-4房。

位于西丽的风格城事花园，花半里操刀，已出地面约5层，南山文理实验学区范围内，离西丽高铁站也不远，值得期待。

招商领玺4期、观山海家园都在前海，且都已经动工，前者预计主力户型为4房，后者预计9月即将开展示中心。

另外，绿景白石洲即将推出约110-187㎡精装3-4房。

⭕️ 今年南山还有3个人才房/安居房项目待入市，深铁熙府、山樾湾、翰熙典居（桂庙新村城市更新）。

深铁熙府即将配售534套人才房，其中约70㎡两房76套、约90㎡三房458套，均价5.9万/㎡（含装修）。

安居房山樾湾还有4000+套货量待售，均价4.3万/㎡。

另外，翰熙典居（桂庙新村城市更新）预计会供应3.25万㎡人才房和保障房，感兴趣可以关注。

下面，我们按片区来盘点。

盘点：潜力片区+重点关注楼盘

前海

片区价值：

1.从一张白纸到创新创业沃土，过去十余年中国城市空间形态变化最大的区域，非前海莫属。特别是近5年，前海城市界面飞速变化，这些变化远未结束，未来，还将更好。

2.不仅是深港合作“桥头堡”，也是珠江口东西两岸的核心引擎。

3.前海综合交通枢纽今年即将开通。根据规划，这里不仅有1/5/11号线地铁、穗莞深城际线、港深西部快轨，还将预留口岸功能，未来通过前海枢纽到达宝安机场仅需10分钟，到达香港机场仅需约15分钟。

这里将汇集13条轨道线（9条城市轨道+4条城际轨道），轨道上的都市圈，正在从图纸变为现实。

✨重点关注：招商领玺4期、观山海家园

【观山海家园】

观山海目前还在基坑施工中，该地块为荔山工业区旧址，远洋收购的旧改项目，整个项目占地约4.2万㎡，含住宅建面99875㎡。

与5号线荔湾地铁站步行距离约500米，泛海拉菲二期南面，周边还有德尚世家、康城华府等，居住氛围较浓。

预计9月份开营销中心，从效果图来看，应该有10栋高层住宅。

项目就在大南山脚下，预计高层可以看山看海，山海资源是未来卖点。

另一个新盘万星林花园就在观山海隔壁，两个项目几乎紧挨着，配套资源基本共享，现在也是基坑阶段，相比之下，观山海家园的进度更快一点。

【招商领玺4期】

继领玺、嵘玺、瑧玺之后，招商领玺4期产品（案名未定）今年也要入市了，预计4房将是主力户型。

该项目与润峯府、龙光前海天境隔着一条景观河，买房计划实探发现，地块已经开始动工，项目紧邻的南侧地块是9年制教育用地，具体学校名称暂未公布。

项目不远处是国深博物馆、演艺中心、海边公园、桂湾公园、前海石公园、前海运动公园、欢乐港湾……前海的崭新规划都能便利享受。

西丽

片区价值：

1.南山“十四五”规划中，3大战略工程，西丽占了2个，分别是西丽湖国际科教城和西丽高铁新城。

特别是西丽湖国际科教城，将打造成科、教、产、融“四融合”示范区。

2.建设中的西丽高铁站将成为国内最大的轨道交通换乘站。

3.南山北部“总部研发+高端制造”10公里产业带正在加速形成，西丽是重要节点。

✨重点关注：风格城事花园、京基珠光村旧改

14年前就纳入深圳城市更新改造计划的“珠光村城市更新单元”一度推进缓慢，去年终于迎来阶段性进展，如今正在分期、分块实施。

根据专项规划批复，该更新单元分两期实施，一期分为A、B两个项目，其中珠光村旧改一期A项目，由花伴里实业集团操刀，案名：风格城事花园，买房计划实探发现，已出地面5-6层，如果进展顺利，今年大概率可以入市。

▲风格城事花园，项目南面为珠光花半里

建设工程规划许可证显示，该项目包含住宅3.7万㎡+4047㎡商务公寓。

该项目南侧，就是2006年开盘的珠光花半里。

珠光村旧改一期B项目，由京基操刀，相较于A项目，B项目体量更大，仅拆除用地面积就有6.7万㎡，规划容积25.5万㎡。目前该项目还在基坑施工中。

▲珠光村旧改一期B项目开发建设用地范围示意

▲京基珠光村旧改一期B项目现状

AB两个项目距离非常近，未来配套可以共享，也都在南山文理实验小学、初中学区范围内，建设中的西丽高铁站距离2个项目也都在3km范围内。

另外，关于西丽龙光T501-0101地块人才房项目，今年3月规自局已经做出回应：即使龙光该地块被拍卖，人才房用途依然不变，总套数不少于960套。

去年12月，该地块因无人出价而流拍，未来这宗位置优秀的地块会由谁接手，我们拭目以待。不过至少有一点可以确认，今年配售的可能性不大，感兴趣的可以再等等。

后海蛇口

✨重点关注：中信深圳湾、望海玥家园

【中信深圳湾（中信城开东角头项目）】

南山中心路上最后一块住宅宝地，终于要来了，它的最新案名是：中信深圳湾。

该项目南侧与“深圳歌剧院”一路之隔，13号线二期歌剧院站也在此设站，东侧毗邻深圳湾口岸，可远眺深圳湾和香港，且海景永久无遮挡。

之前曝光的户型是：建面约125㎡户型占70%、建面260-450㎡占30%，但“7090”政策取消后，这个资源绝佳的项目，势必会重新调整户型。

目前网传消息是，户型将改为200㎡、275㎡、350㎡和460㎡，等待最终官宣。

▲目前暂未动工

招标文件显示，项目将于今年4月14日开工，计划总投资39.2亿。

项目总用地面积10.88万㎡，分两个地块，建筑面积39.60万㎡，涵盖了26.8万㎡住宅、4.3万㎡商业、4万㎡酒店以及2.55万㎡办公等多种业态。

今年的打新天花板，非它莫属。

【望海玥家园（招商渔二村旧改）】

渔二村旧改已经动工了，工作日晚上7点都在施工，最新案名叫望海玥家园。

项目就在望海路上，蓝漪花园东侧，周边配套非常成熟，说这里是蛇口最有烟火气的地方一点不过分。

项目体量不大，包含2栋45层的住宅+1栋39层的公寓，住宅面积段约67-125㎡2-4房，喜欢可以关注。

深超总

✨重点关注【中海深湾胤府】

2023年6月，中海以25.32亿+全年期自持租赁住房面积58500㎡竞得深圳湾超总T207-0060地块，这就是中海深湾胤府的前身，未来商品房限价13.33万/㎡（不含装修）。

该项目地段非常优秀，这是继2001年佰仕达拿下红树西岸项目地块后，时隔22年，深圳湾超总再度有住宅用地供应。

目前周边大多是名企总部大楼，以及商务公寓在售，住宅产品非常稀缺。

▲中海深湾胤府（T207-0060)位置及景观示意图

这宗地也突破了两个限制：

1、限售均价突破深圳目前新房最高备案均价，达13.33万/㎡；

2、户型不受限制，突破深圳“7090”政策。

笔者4月3日实探发现，目前项目正在火热建设中，工作日的下午6点，工地上依然有桩基轰鸣声，不同马甲颜色工种的工人正在忙碌。

从规划信息来看，整个项目共6栋，将贡献约512套商品房住宅，户型分布：

190㎡3房3厅2卫128户、250㎡4房3厅2卫237套、330㎡4房3厅4卫142套、500㎡的顶复为4+1房3厅4卫仅有5套。（以实际为准）

按照限价粗略估计，未来这里的新房总价门槛约2532.7万。

▲中海深湾胤府效果图（以实际建成为准）| 图源@gad杰地设计

如果顺利的话，该项目或将在今年二季度入市。

除此之外，项目还配有6000㎡商业、一所3300㎡的9班幼儿园，不远处10万㎡深湾睿印商业也已经开业，餐饮娱乐都能满足。

9/11号线红树湾南站、2号线红树湾站，均在项目500米步行范围内，未来生活非常便利。

南山中心

✨重点关注：翰熙典居（桂庙新村城市更新）

粤海街道终于有住宅新盘供应了。

如果放在更小范围的深大南片区来看则更具稀缺性，整个片区楼盘集中在1999-2002年之间，厚德品园都算是楼龄较新的小区，至今已有15年。

翰熙典居将是集住宅、商业、办公及酒店为一体的大型综合体，除了近25万㎡的住宅（含人才住房和保障性住房3.25万㎡），还有约10.6万㎡的商业和办公。

9号线和15号线的交汇站深大南站，就在项目脚下。

赤湾

琅玥湾佳园早在2021年就已经动工，目前主体已经封顶，正在进行外立面装饰。

▲高楼建筑为琅玥湾，右下角建筑为云山海

项目一路之隔就是金众云山海，目前赤湾地铁站周边新盘扎堆，除了已经开盘的金众云山海、开云府、前海宸湾，还有琅玥湾佳园、山海丹华府等待入市。

在新盘的助力下赤湾的城市界面正在蜕变，另一方面，今年赤湾的新房竞争将非常激烈。

3个人才房、安居房项目

【深铁熙府】

▲左下角虚线内建筑为即将配售的人才房

深铁熙府近日已发布公告，23-07地块（A地块）将推出534套人才房（含54套无障碍住房），其中约70㎡两房76套、约90㎡三房458套，均价5.9万/㎡（含装修）。

认购时间：2024年4月2日9:00-4月11日18:00

值得一提的是，距离项目不远处新世界投资100亿打造的太子湾K11海滨文化商业项目，预计今年将分阶段落成。

【山樾湾】

前海妈湾的大型安居项目山樾湾花园，也是南山唯一安居房项目，体量巨大，共4900套房源，一期2310套、未来二期还有2590套。

3月28日已经开始选房，开盘结果显示，一期售出798套，去化率34.5%，其中70㎡两房卖出613套，90㎡三房卖出185套。

均价4.26万/㎡买前海安居房，你觉得贵吗？

2024年，你会买南山吗？

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