热播电视剧《繁花》让外滩“百年经典”和平饭店再次进入舆论视线，也让不少酒店业主和投资者重新检视酒店行业的过往与未来。仲量联行最新数据显示，2023中国市场全年共计114,024间酒店客房入市，市场现存3,782,049间客房；未来五年酒店客房新增供应233,751间，仅占现存客房的6.2%。随着新增供应放缓，已高速发展40余载的中国酒店行业进入了“存量常态化”时代。

繁华落尽见真淳，中国存量酒店市场如何迎接下一场“繁花”？

近日，仲量联行播客栏目“仲有话说”邀请到了在全球酒店运营管理、资产管理、投资等领域的三位资深专家，从大热的“百年经典”和平饭店出发，就酒店存量资产改造、焕新与可持续发展等议题进行了探讨。

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在现代商业地产中，1986年在巴黎拉德芳斯提出的豪布斯卡（HOPSCA, Hotel, Office, Park, Shopping mall, Convention, Apartment）被认为是商业地产的最高形式，酒店在其中扮演着十分重要的角色。

“在任何时代，酒店都承载了人们对更好的生活空间的向往……商业地产的精髓就在于随时要对被围起来的空间负责任，让它产生最大的价值。”

仲量联行认为，目前中国的经济发展已到了从“量”到“质”的转折点，从酒店市场来看，对存量资产的精雕细琢也会显得越来越重要，老旧酒店资产应以城市更新为契机进行全方位评估与再定位，秉持实现物业的最高用途与最佳用途原则，通过品牌迭代、升级改造等举措，实现涅槃重生。

作为酒店存量资产改造中的重要环节，酒店品牌提升是助力业主实现资产保值升值与长久发展的关键。以和平饭店为例，和平饭店始建于1929年，为全国重点文物保护单位，1956年收归国有后，1984年归为锦江国际集团下属企业；2007至2010年，锦江国际集团对饭店进行了为期3年的停业改造，于2010年起交由雅高集团旗下的费尔蒙品牌运营。

据雅高集团大中华区奢华及时尚生活品牌发展高级副总裁魏龙江分享，2010年适逢上海举办第41届世界博览会，考虑到市场对高端接待的需求，以及品牌方对历史建筑保护修缮的经验*，雅高旗下的费尔蒙品牌最终成为锦江国际集团的合作伙伴，修缮后的和平饭店（Fairmont Peace Hotel）在双方的精诚合作下，营运品质和收益得到显著提升，再现其远东第一酒店的历史风貌。

*费尔蒙品牌在其全球运营的酒店中，有38家为历史保护建筑

“站在管理公司的角度，一个城市的能级、消费力、商务客源和休闲客源以及会展支付意愿直接决定了一个品牌的投放；我们主要会从平均房价和出租率、项目设施是否能达到品牌方要求这两方面来考量是否与业主合作；此外，业主是否能够认同委托管理这一合作模式也很重要。”

2021年《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台，首次从国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，提出允许将闲置和低效利用非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，其中可改建的存量房屋中包括酒店；同年，保障性租赁住房纳入公募REITs试点。“租购并举”与房地产发展新模式下，越来越多企业和机构开始布局公寓市场，而资产收购是机构进军长租公寓市场的主要渠道之一。

2023年12月，铁狮门集团收购了位于上海五角场某存量酒店，计划翻新改造为服务式公寓品牌继续经营。仲量联行认为，这一收购印证了“酒店改长租”成为盘活城市型存量酒店的趋势：在现行的长租公寓合规运营路径中，部分投资人选择通过持有“特行证”的方式运营长租公寓项目。“特行证”极大地保留了运营的灵活性，可以通过调配日租的方式优化收益，在租金、租期、租户等方面无过多的限制。因此具有重新定位或改造可能性的老旧酒店受到长租公寓投资者的关注。对于投资机构而言，在存量酒店市场大有可为的当下，投资者对收购项目的价格、产品定位的考量都更加谨慎，对投资回报、运营收益及抗风险能力的考量更为关注。

“从资产功能和使用形态上来讲，酒店和长租公寓是最相近的，因此改造也是最容易的；在当前的市场环境中，我们可能会采取长短租相结合的策略，保留灵活性；在房价较高、租赁需求强劲的一线城市，会做一些中高端的差异化产品。这是我们的一个尝试，希望把资产组合做得尽可能丰富，最后寻求打包退出。”

上海作为长租公寓投资市场最为活跃的城市，2023年交易总额超72亿元。收购方多元化的趋势愈发明显，排名前三的主流投资人分别为房地产基金，保险公司和金融机构。长租公寓已然成为激活酒店存量资产的较优选择之一。从投资者角度看，长租公寓收益能力相比于地产板块的其它类别抗周期性更强，也是投资避险优选，可以依靠公寓板块维持稳定的现金流。

2022年，国家标准GB/T42112-2022《住宿业资产管理能力评价指标体系》正式发布，提到住宿业资产属于典型的“持有-运营型”资产，而该指标体系首次根据“持有-运营型”资产的生命周期特点，从投资开发、运营管理、资产增值及退出三大维度，按照“投-融-建-管-退”五个阶段对住宿业资产管理能力进行考核。仲量联行认为，优秀的资产管理，能促使盘活资产，充分发挥酒店资产的效益，包括对酒店的部分改造，也包括对整体最佳用途、最高用途的评估、更改业态等对酒店资产进行全方位的全生命周期投、融、建、管、退各阶段的卓越的资产管理来实现酒店资产的长期保值、增值。

随着昔日买家（卖家）亮丽退出，新的买家又开始了下一轮的酒店资产管理全流程。仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛认为，酒店资产的“投-融-建-管-退”是一个永恒的话题，每一轮的接替或者迭代，都在追求更高层次的价值和服务，为市场以及整个行业带来更优质的产品，以满足市场和消费者不断演变的需求。“在酒店存量资产改造和焕新的过程中，酒店需要源源不断地创造出自己的独特卖点，只有与众不同，才能与众不同。” 周涛说。

1948年，希尔顿酒店集团在波多黎各签署了全世界第一份酒店管理合同，它开启了酒店资产管理的航程；2024年两会召开期间，有建言提出“尽快将酒店资产纳入REITs试点范围，盘活存量、促进增量，以促进行业的高质量发展”，可以较好地解决目前酒店行业普遍存在的融资渠道单一、融资难、融资贵的问题；仲量联行认为，随着中国酒店资本市场与国际接轨更加紧密、业主对酒店资产管理的需求愈发成熟，存量时代的酒店资产将在流动中实现价值重估和重塑，走向更趋市场化的发展道路；酒店REITs对管理方及资产质量的筛选能力，也将极大促进酒店行业的发展整合，这势必推动中国酒店行业的走上更加成熟和完善的轨道。

“2010年上海世博会的主题是‘城市让生活更美好’，即更优的城市和更好的生活；在我看来，这也很好地体现了资产管理的精髓——能让最好的资产也得到优化，让它产生最大的经济效益和社会效益，这也是我们在做资产管理时要铭记在心的。”