说实话，今年你还愿意花6万+单价，去买北京路的老破小吗？
有中介甩出一套35方的北京路老破小，急降17万后，单价依然6.3万/平。
搁以前，文德路学位尚能“一白遮百丑”，但今年同样单价，天河、海珠大把新房挑，学位还不差。
但很多北京路业主的观念还没转变过来，他们当做宝的房源，在买家那里逐渐变成“草”了。
｜图源：中介朋友圈
壹
挂牌10万+，一年卖1套
北京路学位房“有价无市”
供应少+学位最好=越秀区学位房稀贵，这个认知在越秀区学位房业主心中立了很多年。
直到今年，越秀区的供应依然稀缺，教育地位也没变，但最大的冲击是，市区有了太多更好的选择。
供求关系变化，二手市场艰难，但楼市君深扒发现，很多北京路学位房的业主，叫价和心态依然强硬。
1、挂牌价远高成交价：学位壳6万+起步，多房源叫价10万+。
中介表示，目前北京路文德路学位房业主心态普遍比较坚挺，如果不是急卖，砍价空间不大，且挂牌价都不低于成交价。
比如十几年楼龄的东方文德广场，挂牌价几乎全部都在10万+；精彩生活大厦，三房普遍8万+，73平的两房甚至挂12万/平。
｜图源：贝壳找房
据贝壳找房数据，精彩生活大厦此前的最高成交价7.26万/平。
即便有业主因为小孩出国读书急售同小区80平的2房，总价也在590万，折合单价约7.4万/平，急售都高于此前最高成交价。
也就是说，即使二手市场卷成了麻花，但北京路业主丝毫没有降价，依然“端着”。
｜图源：贝壳找房
2、2年多没成交，30天带看为0，“有价无市”无人问津。
而这样的价格市场并不感冒，买家也不乐意买单。
据贝壳成交记录，精彩生活大厦已经2年多没有成交了；东方文德广场这两年每年也只成交了1套。
这些小区挂牌数量虽然都不超过30套，但照这样的去化速度，至少还能卖十年。
｜图源：贝壳找房
而挂着的很多房源，都无人问津。
比如精彩生活大厦那套8.56万/平的126平三房，挂牌2年多还没卖出去；
小区多数房源近30天的带看都显示为0，“有价无市”。
｜图源：贝壳找房
3、中介：三百万也就买个学位，三四房总价过高，自住劝你选新房。
高价学位房，甚至连中介都不太看好。
中介表示，买北京学位房大概有两种：
一种是单纯想要学位壳，比如对口文德路小学的仰忠阁45平户型，总价308万。
文德路小学是越秀区第一梯队，中学派位大概率也能读省实、铁一、培正等省一级。
好处是学位好，坏处是300多万只得个学位。
另外一种是考虑三房或以上，想要学位兼自住。
中介表示这类总价700万以上偏高，老小区居住体验感也差强人意，建议选择市区新房。
所以总的来看，北京路学位房业主当成宝，挂牌10万+，但在今年买家和中介看来，味同嚼蜡。
贰
高价学位房不再是“宝”？
业主需看清三大变化
未来，这样的趋势或将越来越明显，毕竟，当下市场行情已经变了。
楼市君认为，主要有以下三个方面的变化：
其一、超6万/平价格段中，市中心学位房选择性猛增，成为越秀区学位房平替。
当下各个区都在拼教育，名校遍地开花，叠加教育公平化推进，一定程度上削弱越秀区学位房优势。
以市中心为例，2016年至今，除了荔湾，其他区的教育投入，基本都要远超越秀区。
不仅如此，名校集团遍地开花，促进优质教育资源平衡布局。
尤其是近几年越秀区老牌名校不断进行外区办校，越秀区引以为傲的名校优势被削弱。
比如，越秀区老牌前六的执信中学，在天河开办的新校区，同样是名校IP。
如此一来，广州不少新盘都能有名校光环，超6万/平也能买到地段+学位俱佳的新房，尤其是在天河、海珠。
比如，天河北的越秀·天河·和樾府和牛奶厂的缦云广州，分别引进的广州中学教育集团和天河外国语教育集团，都是“牛校”。
前者是省首批61所优秀教育集团之一，广州中学、华阳小学都在其麾下；后者天外中考成绩已连续8年领跑全市。
海珠西的保利燕语堂悦，社区内配建的小学据闻将由宝玉直实验小学领办，吹风价预估至少要约6.5万/平。
专梯专户，跑道式阳台、双主套、多开间朝南等，当下新房户型不断迭代升级，这是很多越秀区二手户型无法比拟的。
以越秀·天河·和樾府建面约125平4房户型为例：
LDKB一体化、岛台设计，打破传统客餐厨空间界限；阳台近7米长，整个园林尽收眼底；奢阔主套，私密性更强。
｜ 越秀·天河·和樾府约125平户型
再来看越秀区对口文德小学的精彩大厦，一套建面约120平3房房源，户型设计就有不少鸡肋。
比如，不够动静分离，几乎每个房间都在动区一侧；观景阳台设置在卧室外，晾晒衣服需经过房间；其中一间厕所无明窗……
｜精彩大厦建面约120平户型
｜图源：链家
除此之外，建筑新规下，越来越多户型使用率超100%，居住体验也在不断升级。
这样的户型使用率“升级”，对很多越秀区二手房而言，几乎没有“招架之力”。
其三、新盘自身配套、低密性等方面升级，居住体验感更好。
相比很多越秀区老破小只能以地段+学位来打动买家，不少新盘已经开始卷产品了。
而这种“卷”，除了在户型之外，还在于小区配套上面。
比如，保利天瑞在天河独树一帜地打造新中式会所；越秀·观樾重塑湖水品质和生态环境；保利锦上印家门口，就能享受40万平商娱配套等。
｜保利天瑞会所实景
而低密性方面，也是很多新盘制胜越秀区二手的关键因素。
越来越多的新盘，正以低容积率+小高层的姿态出现，给到买家老城区二手所没有的舒适居住体验。
近3年来，广州中心区的小高层占有率约2.5%，需求量也在不断上涨。
总而言之，当下市场的赛道中，越来越多新盘不仅在“地段+学位”上拿高分，产品、配套等层面也在不断升级。
而越秀区学位房虽然在地段+学位上有着绝对优势，但短板也很明显，且很难去突破，便难以跟上大众的市场需求。
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