广州楼市“热火朝天”的三月份刚过去，一份来自广州规划与自然资源局的内部通知又在各个自媒体平台上炸开了锅。
是的，你没看错，停止审批商务公寓等类住宅建筑，并且从土地出让、建筑设计、后续核实监督等全流程严加管控。
在4月10日，多位广州规自局工作人员已经反馈：该文件为内部文件，目前仍在进一步沟通和研究中。如果后续有公开的解释性文件的话会及时发布。这也直接做实了该通知的真实性。
为什么，住宅市场体弱肾虚，反手却是公寓市场断子绝孙？？？
01 广州楼市真的有小阳春吗
在弄清这个问题之前，我们先来看看广州楼市2024年3月的战绩究竟如何。
从数据上看，在历经2月份的传统春节淡季后，3月份的供销规模显著低位回升，成交均价小幅回落。
其中，供应规模环比暴涨了560%，不少房企趁开春时节加快供货节奏，多个全新盘蜂拥入市，如越秀•观樾、中海•大境、保利华创·都荟天珺、中铁建招商西派天河序、保利云境、新世界·天馥、华润天河润府，加上加推的琶洲南TOD二期，一举拉升中心区的市场热度。
成交规模上，则是明显的量升价跌。整个3月共计成交60.37万㎡，环比大增139%，约等于1月与2月的总和；成交均价则下降至36879元/㎡，环跌了7%。可以说，火热的小阳春，实际上靠的是降价降出来的热度。包括保利、越秀、中海、珠实等多家房企陆续推出了各种“渠道专场、工抵房、拼团团购专场”等优惠活动，“以价换量”成为市场主流，尤其是在黄埔、增城以及番禺等近远郊区域。从增城中新誉府的8800元/㎡，到保利翔龙天汇85折卖房，中海亚运城天珑工抵房单价2.3万/㎡起、珠江花城350万起买76㎡……市场证明，只要让利幅度足够大，永远会有客户进场。
拉长至近5年的时间维度来看，除去2023年3月份因疫情而积累的需求集中爆发外，今年的3月份已经十分趋近于2022年，整体平稳向好。只是，建立在以价换量基础上的市场尚不牢固，最终需要修复的是，仍是居民收入预期与对市场的信心。
02禁公寓 有啥好处？
一、从长期来看，停止商务公寓等类住宅建筑供应，有利于刚需住宅存量市场的去化。
近5年来，广州楼市的公寓供销规模总体呈现缓慢下降趋势，成交均价受中心区高价大平层公寓的牵引而逐步上升至32015元/㎡。而在2023年，广州商品住宅也仅仅升至37902元/㎡。两者之间已相当接近。
从成交面积来看，建面约30-70㎡的小面积产品占比约58%，已然成为市场的去化主力，许多年轻人或投资者往往愿意低总价住进市中心或者用于投资；其次是150㎡以上的高价大平层公寓在近年楼市下行期销售也见好，以其不限购、占据核心区位、更好的建筑设计等特性俘获了顶豪客户寻求资产稳定及上升的芳心。
从成交套数来看，即便是近五年公寓的成交套数逐渐降低，但每年仍具有约1万套的成交量，这个体量不可谓小。
以均价3.2万/㎡，建面约30-70㎡的公寓，在总价上对应的正好是100-200万的住宅产品，而这类刚需客户实际上正是增城、南沙、番禺等库存大区的主要消费群体。当目前适合自住或投资的公寓完整售罄后，此类客户将只能转向近远郊区。即便每年仅有5000套住宅实现去化，对提振近远郊区市场的意义也不小了。
二、利于现有公寓项目去化
毫无疑问，这是官方再次下场制造的“绝版”市场。从金融城到琶洲的宅地稀缺供应，我们应当早已习以为常。
本次“内部”一经各自媒体曝光后，不少公寓项目开始打着“卖一少一”的旗号促销甚至涨价。短期来看，这势必会加速一些有意向/摇摆的客户进场置业，整体抬升市场热度。
像近一年海珠区、天河区与南沙区等公寓热销的区域，有望迎来一轮成交规模小涨。
三、集中全力all in保障房
很久以来，商务公寓等类住宅建筑一直是房地产市场的灰色地带，其原本具有的办公特性在许多急功近利的房企进行土地开发时往往设计成兼具居住功能，直接销售出去以减少运营成本。在住宅市场平稳发展时期，官方往往睁一眼闭一只眼，但一旦对住宅市场健康发展造成阻碍时，迎来的往往就是打压。
在2024年，广州市计划筹建配售型保障性住房不少于1万套，筹集保障性租赁住房不少于10万套，而整个2023年，广州市的商品住宅也仅为74138套。
可以看出，官方正竭力打造“低端有保障、中端有支持、高端有改善”的房地产市场格局，公寓其实已不需要具备居住功能，其发展壮大也会干扰住宅市场的健康发展，不利于经济发展。既然如此，全面停止公寓供应，全力all in保障性住房与发展产业，也不失为是高瞻远瞩。
公寓的绝版，是一种必然。
随着整个房地产市场格局被清楚地划分，这种兼具居住、办公功能的类住宅建筑已渐渐不再适应时代发展。近年来各种政策频出，我们所看到的，是官方坚决抑制房地产泡沫、力促市场健康发展的决心。房地产作为国民经济中的基础性行业，决不能轰然倒塌，正确引导才是大势所趋。作为普通人，我们需要做的，就是跟上时代。
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