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冰山指数，是国内房产圈里知名的数据工具，很多人通过这个工具查询楼市的数据。

上个周末，冰山指数的创始人实地考察了南京的市场。

F哥和冰山认识多年，他的大本营在上海，平时都在上海见面，这一次他到了南京，我们又做了一次交流。

F哥说：冰山你前几天的那篇文章《南京楼市跌回2016年？》反响很大，阅读量接近4万，比平时暴涨了好几倍。好多人把这篇文章转发给我，其中还有外地很有影响力的大V。

冰山说：是的，写之前有过预想，写房价下跌的内容阅读量会比平时高，但是没有想到这篇文章高这么多。

实际上在我的系统里，现在很多城市都跌回到了2016年，而且冰山系统显示，南京也不是跌得最多的城市。

F哥说：有没有接到南京这边有关部门的电话？

冰山说：那倒是没有。

F哥说：南京这方面比较大气，但下次写别的城市要小心一些，尤其是隔壁某市，很注意舆论，看到负面消息就会打电话过去。

看到你在文章里写，近期要在好几个城市做线下活动，为什么第一站选在南京？F哥继续问。

冰山说：我们冰山指数覆盖了很多城市，之前我都是通过采集数据来研究楼市，偏向于宏大叙事，最近萌生一个想法，到各个重点城市考察，同时举办线下见面会，和冰山系统的用户面对面交流。

南京是我一直很关注的城市，之前一直都是用冰山系统跟踪，但自己从来没有来过南京，所以第一站就选在了南京。

F哥问：南京市场有哪些东西吸引你？

冰山说：冰山系统跟踪了这么多城市，对比来看，南京的房价走势很有独立性，南京市场可以用特立独行来形容。

冰山系统显示，2016年到2018年南京成交价上涨了48%，然后到2021年涨了6%。要知道2017到2019年的京沪都是处于跌跌不休阴跌的状态，北京到现在都没有超过2017年3月的高点。

而南京的行情则完全是独立的。

F哥说，是的，我也有类似的判断，而且还有一个情况你发现了么？南京楼市过去出现的现象，现在正不断在别的城市上演。

冰山说：是的，好多都是南京最先开始领头的，比如限价房倒挂导致的摇号打新，南京是国内第一个，然后杭州发扬光大，上海后来也跟进。

但是现在回过头看，限价房反而刺激了房产投资需求，然后导致市场过度透支。我认为南京这轮下跌的主因就是因为限价新房摇号打新引起的。

F哥说，是的，我也是这么认为，长期限价政策，干扰了市场的自行运转，损害了市场的弹性，现在付出的代价，就是在还债。

不过限价政策也有积极的一面，它保护了很大一批刚需，牛市最套人，他们在最火热的时候进场买房，但不是最高价位，而是以比较低的价位建仓，不是高位站岗。

现在统计的跌幅都是以最高点计算的，如果他们是在山顶价格被套住，那现在很多人的心态绝对要崩溃。所以我认为限价政策功过五五开。

冰山说：你说的也对，他们买进之后也涨价了，虽然现在跌了回来，但只要不是在二手市场追高买房，那当时买到的限价房，实际的跌幅没有统计数据那么大。

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F哥继续问冰山：这次到南京考察市场，有什么东西可以分享一下？

冰山说：我分享一个关于南京的数据，现在南京二手房从开始挂牌到成交，平均带看量是30次，挂牌时间8个月。

F哥说：我记得以前是平均带看量是18次，平均挂牌时间3个月。

差不多是这样，冰山说，现在不仅价格下降，成交周期在拉长，再一个就是议价率也在上升。

成交价减去挂牌初始价然后除以挂牌价就是议价率，数据的计算方法很简单，但是这个数据很重要，可以直观反映出二手市场买卖双方的博弈程度。

F哥问：南京这个数据是什么情况？

冰山说，我来之前特意把南京2016年以来的相关数据都整理了出来，南京的二手房议价率长期在2-3%，但是去年下半年开始，这个数字上升的非常快，现在已经超过9%，接近10%。

F哥说：那就是说，基本上现在二手房要卖掉，价格上平均要被买家砍价到九折？

冰山说：差不多是这个情况，不过系统显示南京的议价率正在回调，价格有砍不下去的迹象。

F哥说，愿意大幅降价卖房的，已经在过年前后卖掉了，现在还留在市场里的，基本上不会再像之前的房东大幅让价。除非后面市场绷不住，再继续往下走。

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F哥问冰山：之前你做了一个冰山时钟，用时间周期24小时的形式去对应了行情的不同阶段，我很好奇，现在南京到了几点钟的阶段？

冰山时钟

冰山说：从系统反馈的数据看，南京现在基本处于13点阶段。

F哥问：这个位置应该怎么操作？

冰山说：如果是我，我会等到14阶段的时候就入场抄底。从历史情况看，一部分人，会在市场运行到18阶段进场，而绝大多数成交是在最快上涨的19点阶段，这个时候就是顶点了。

F哥：14阶段是左侧交易还是右侧交易？

冰山说：我认为已经是到了左侧向右侧的反转点了，这个时候进场盈亏比已经很高，赔率很大了。这个阶段建仓赚多少不好说，但是安全垫是比较高的。

唯一的问题就是这个14点钟阶段要持续多长时间才能进入15点钟阶段。

这个时间可能会很长，也可能会很短，难以预测，只能跟踪。

F哥说：我明白你意思了，看来是因为你的系统显示南京的拐点将至，所以才把第一场见面会放在南京。

冰山说：确实有这个想法，宏观结合微观，实地考察一下，认识会更全面。

F哥：这两天看过之后，感觉如何？

冰山说：考察过后，对南京市场处于13点位置的判断没有变，看了几个楼盘，南京的新房确实很不错，产品力比上海、苏州都要卷。有个楼盘我看了还挺喜欢。

F哥说：确实如此，南京产品力现在相当可以。央企金茂总部的人之前到南京做市调，他们来之前对南京的印象还停留在过去，沪宁杭吊车尾的位置。

但是到了之后，市调了几个楼盘，才发现南京的品质已经可以进入全国前三的水平。

冰山说：这里就正好印证我的一个判断，去年开始，关于楼市的老观念都全部被颠覆。即使是核心地段的核心产品，这么强的共识，也一样躲不过下跌。

所以这一轮，越是有经验的老手，亏得越惨。之前靠运气赚的，用实力亏掉。

以我多次投资亏损的经历，每次膨胀的时候就是要踩雷了，所以我一直提醒自己，一定要敬畏市场，不能膨胀，否则后面一定会有一个看不见的坑在等着自己。

F哥说：这就是你经常说的，盈亏同源，但是未来很可能出现亏盈同源的案子。

F哥又问冰山：这个时候如果你要下手，你会买什么样的产品？

冰山说：南京的微观市场我不了解，冰山系统主要是跟踪价格，如果我来选，我会在曾经大涨过，后来大跌的小区里进行筛选。

如果之前上涨的逻辑还存在，那就重点关注，如果之前的逻辑失效，就排除掉。

F哥又问冰山：现在有一个观点，认为西北城市趋势更好，这样的城市你会关注么？

冰山说，如果之前没有大涨过的城市我就不考虑了，以前在市场最好的时候他们没有创造出资产泡沫，那么后面他们创造泡沫的可能性就更小了。

做投资，最关键的是在泡沫的前期去拥抱泡沫，在泡沫破裂之前出货，这样才能有超额收益。如果只是为了博一个固定稳定收益，就没必要买房子了，还有别的品种可以玩。

F哥自己是冰山指数的老用户，也是永久VIP客户，这个工具非常好用，通过这个工具，可以对市场建立一个高维的认知，不能说开天眼，但也是一定程度的上帝视角。

如果把市场比作战场，那普通人是拿着菜刀上战场，而用上冰山指数那就是有了AK47，优势很大，想要使用冰山指数这个工具的朋友，扫描下面二维码，开通服务。

南京买房卖房，先和F哥聊一聊

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