来源：【人民日报中央厨房-海叔聊经济工作室】
“以旧换新”，这个消费品领域的常见概念，正在房地产市场逐步落地。
近期，江苏省海安市出台试行商品房“以旧换新”政策，计划今年实施商品房“以旧换新”100套，引发市场关注。相关机构统计显示，去年以来，全国已有超30个城市表态，支持商品房“以旧换新”。
为何要针对商品房领域推出“以旧换新”？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉海妹，当前，房地产市场以满足刚需和改善性住房需求为主，但由于楼市疲软，住房置换群体手上的二手房卖不出去，导致没有足够资金实现“买一”。国家多次强调要促进房地产良性循环，当市场自我循环较难实现，各地便开始疏通换房渠道，推出住房“以旧换新”政策。
位于江苏省海安高新区的雅仕书苑保障性住房工程正在加紧施工。翟慧勇摄（人民视觉）
商品房“以旧换新”具体怎么操作？海妹了解到，目前各地支持“以旧换新”的方式主要包括两种，一是房地产企业联合经纪机构对旧房优先推售，若在一定期限内售出旧房，则按流程购买新房；另一种是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来商品房“以旧换新”的主流。
对于优先推售二手房模式，置换购房群体和房企签约新房购买意向书后，房企、房产中介机构、房产信息平台优先密集推送该二手房出售信息，如果交易成功，则推进新房首付款缴纳、按揭贷款等，政府还会提供税收减免等扶持。如果交易不成功，则新房意向合同自然失效。
对于房企回收旧房、购买指定项目新房模式，由换房群众选定意向新房房源，与房企签订新房购买意向书。而后，专业评估机构对二手房进行评估并出具相关报告，房企再与置换群体进行洽谈收购等。如果洽谈成功，二手房出售资金将划入第三方监管资金账户，款项用于购置指定项目新建商品房，资金属于闭环操作。
第二十二届中国国际环保展览会上展示的零碳智慧住宅模型。胡庆明摄（人民视觉）
中指研究院市场研究总监陈文静告诉海妹，不管是优先推售二手房，还是房企直接收购置换新房，都更有利于改善性需求的释放。前者有助于提升客户换房效率，同时推动相应新房项目去库存。对于后者而言，房企回收的旧房一般作保障房、人才用房等用途，还有部分企业将旧房改造为民宿、青年公寓等进行租赁，促进了收回的旧房源实现有效流通。地方发放换房补贴，叠加国家层面“买一卖一”返还个人所得税，也在一定程度上降低了居民购房成本，有利于进一步促进改善性需求释放。
不过，专家也提出，商品房“以旧换新”的确有利于畅通新旧房源流动，丰富保障房来源，但实际操作中也还存在部分难点。
站在购房者角度看，商品房换新不像消费品换新那么简单，购房者既要考虑旧房出售价格是否合适、补贴有多少，还要看可换新房的地段、房型、环境、交通、配套、生活习惯等，很难做到“说买就买”。
站在政策执行角度看，地方政府授意部分企业收购二手房，通常是在存量房源多、住房供大于求的情况下进行的。但囿于财政实力、管理成本、国资保值增值等因素，“地方授意企业收购旧房”的推行范围可能有限。
江西省宜春市袁州区凤凰街道城南棚户区改造项目。周亮摄（人民视觉）
业内人士建议，要更好满足改善性需求、促进楼市回暖，还要结合降息降准等货币政策，让多项举措合力促进商品房“以旧换新”实现效果最大化。另外，可以积极发挥政府作用，让地方政府为买卖双方牵线搭桥，打造公信力强、透明度高的平台。开发商、二手房业主、房屋中介、房屋评估机构、金融机构等可以借助平台知悉真房源、真客户、真价格，以此更好地匹配供需，降低交易成本。同时再辅以税收、购房价格优惠等扶持，促进买卖双方达成交易。
海妹就聊到这里，如果您想了解更多内容，欢迎关注2024年4月18日《人民日报海外版》。
本期编辑：白天亮、聂传清
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