大家好，我是创始人万叔。

今天广州下暴雨，在家歇了一天，筹备AI的课程，复盘和回答一下问题。

之前那篇《高盛狂言！中国房价，才跌了一半？！》里，有一句话。

很多人问。

以下是正文。

先了解一个概念：租售比。

就是这个房子每年收的租金，和房子价值之间的比例。

给你拉一条基准线。

纽约、巴黎等国际一线城市，租售比在3%-5%之间，而中国的北上广深的租售比在2%-2.5%之间。

是不是，看起来没什么概念。

这是个很重要的值。

因为大资金，看的都是利率。

怎么解释？

万叔在10多年前，第一次接触到平台企业的时候，作为一个小卡拉米，在项目经理的带领下，做战略规划的项目。

访谈的时候，就经常听见这么一个说法。

我们是国有企业，我们的贷款利率比民营企业要低X个点，这是我们很大的一个优势。

当时的万叔，理解不了。

为什么？

万叔的概念里，银行利率就是每年存进银行的钱，拿利息的多少。

概念上肯定没错，错在资金级别上。

那时候拿着几千块钱的工资，银行卡里5位数，利率涨一个点，跌一个点，是无感的。

结息的时候多几百块钱？

有啥用。

就像很多人到现在还不理解，为什么美国一加息，全世界的资金都回流。

因为自己的资金体量小，寻求的是高风险高回报的业务。

之前讲过，王思聪老爸给他五个亿，辛辛苦苦好几年，翻了一倍。

你爸爸给你5块钱，买双白手套，搬砖一天，赚了30，日收益六倍。

越是大的资金，越不可能参与这些小体量的业务。

就像股市和币市，币圈明明机会更多，为什么主流投资都不参与？

因为市值太小，整个币圈，市值2万亿美金左右。

其中还包括了中本聪那100万枚不敢动的比特币。

而股市？

英伟达一只股票，就2万亿美金的市值。

所以，不同的人投资，买房等，理解不一样。

无产阶级，把房子看成和车、手机一样的商品，买一套的目的就是为了结婚、或者自己住。

当然希望房价越低越好。

中产阶级，把房子看成带着杠杆，不易爆仓，和决策者ZJ绑定的投资品，跟炒股一样，期望通过增值实现阶级跃迁。

富人，把房子看成抵抗通胀的资产。货币越增发，M2越夸张，价值储存越会由少数优质资产推动。

可能你会问了，穷人就不能有富人的思维吗？

富人思维个屁。

问题不在你是穷人思维还是富人思维，在于你没钱。

钱不一样，决策就不一样。

你的钱是摆摊赚的，上班工资存的，还是资本运作割来的。

很不一样。

以广州为例，无产阶级要住的房子，增城、番禺，1、2万块钱一平。

中产投资的房子，过去集中在主城区，尤其有些上了杠杆炒起来的房子，这次跌得最惨。

富人的房子，以二沙岛为例，稳得吓人。

不同的定位、区域、价格，背后隐含的就是承担的主要功能。

价格决定了区间，你不能既要又要。

希望增城的房价跑赢珠城，那是妄想。

所以，当有人拿着数据给你看，说这几个月，珠江新城的房价跌得比增城还多，所以买增城好，抗跌。

万叔建议，你把这家伙轰走，然后狠狠地关上沟通的门。

这才是看本质。

你从价格、成交这些表面的变化，看得到背后的本质。

哪怕是无产阶级的房子，开始有了越来越重的金融属性，你也能春江水暖鸭先知，吃到红利。

而不是搞错配，比如把用来炒房，实现阶级跃迁的钱，拿去当了消费。

在你没有一个稳定的认知框架之前，是很容易被人带偏的。

而背后的利益，你看不到。

话说回来，新的玩法是什么？

其实也不是属于普通人的游戏。是ZF和大资金的玩法。

万叔服务的客户里，最多的就是城投、平台企业。

从土地财政转向新的财政期间，对于这些政府的白手套企业而言，最大的问题不是欠了几十万亿的城投债。

而是万叔之前经常说的，手里，没有好的，稳定的资产。

什么是好的资产？

比如一栋楼，借了10亿，利息3个点，每年能带来5个点的现金流，稳定且长久。

那就是好资产。

至于借的10亿怎么还？

不用还。

在人类货币进入信用体系，打开潘多拉盒子的时候，债务就不用还了。

但现在多数城投企业，面临的是什么？

是每年赚的钱，连利息都还不起。

被迫借新债换旧债。

举个例子，借了100亿搞工程，按理说，应该是持有价值100亿的工程资产，好的资产自我增值。

同时还能产生现金流，比如租金，一年5个亿，覆盖掉1个亿的运营成本，3个亿的资金成本，公司每年还有一个亿的收益。

你好我好大家好。

但现实往往没这么美好，大部分实际情况是什么？

实际情况是，100个亿的工程资产，可能实际只值80亿，是虚高的。

而且因为缺乏规划和运营，每年现金流可能只有2个亿。

不仅不赚钱，还有1个亿的资金窟窿、1个亿的运营成本要补。

不得已，再上马新工程，拿里面的钱周转还旧债，维持摇摇欲坠的体系稳定。

这就是为什么今年的投资，三大工程——平急两用、旧城改造、保障住房，只给那些之前财务状况好的大型、特大型城市开放。

因为他们不会把窟窿越补越大，钱在这些城市，能产生最大的价值。

而对次一级的城市呢？

大概率就是以旧换新的玩法。

前几天长沙、更早一点的郑州，已经开始了。

就是在资产低价的时候，城投出面，收购住宅资产，改造成保障房，通过租售比覆盖资金成本，增加正向现金流。

而刚需房的居民，脱手以后换进改善房，继续绑定未来的劳动力价值。

这样盘活了市场，救活了城投和地产，又改善了生活，还吸引了城市人口流入。

这就是趋势。

而推动趋势的，必然是各方面参与者可以获得利益。

这时候，如果你看懂了趋势，站在趋势里，康波就会把你带到财富的高处。

啊呸，狗屁康波。

对于大部分人来说，这些都是屠龙术。

周末有时间，写写。

能搞懂，多个心眼，以后投资不被骗。

不能搞懂，问题也不大，权当故事看看。

对于普通人，更多的还是在这个新旧周期交界的点上，多学点技术，做好工具价值，积攒好本金。

选择什么样的价值观，不止靠认知，还靠兜里的那点本金。

穷人学巴菲特，和咬牙买LV一样，都是装逼错配。

本就不多的那么一点本金，就会被浪费掉。