过去我们一直说二手房市场是楼市的“晴雨表”，也是新房市场的先行指标。

但是从近几年来看，天津二手房市场明显在分流新房需求，且市场占比越来越大。

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二手房/新房接近2:1

自2016年房地产市场上一轮上行以来，天津二手房市场日趋成熟，成交量逐步与新房市场平分秋色。

但是，从2022年开始，二手房成交量开始明显反超新房。

而且，从季度天津二手房与新房的成交套数比值来看，现阶段市场，二手房已经占据了楼市主导地位。

克而瑞数据显示，一季度天津二手房与新房的比值已经扩大到了1.87，达到了2020年以来的峰值。

其实，不仅天津如此，全国楼市也是这样一个行情。

克而瑞数据显示，2024年1季度，北京、天津、南京、成都、上海等城市二手住房成交套数持续大幅领先于新房。

其中，天津二手房成交套数已占据城市成交总量的66%

二手房成交进一步分流新房需求，甚至对新房成交形成了一定量的“挤占”。

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为什么客户偏爱二手房？

为什么现阶段大家偏爱二手房？

其实不难理解，二手房的价格“自由度”要大幅高于新房，是当下二手房成交明显好于新房的最主要原因。

市场上行期的时候，二手房往往会以周边新房项目为价格参考对象。但是楼市行情走到现在，情况多少有点反过来了。

新房与二手房价差正在逐渐拉大。数据显示，从2023年一季度到2024年一季度，两者之间的价差已经从4862元/㎡上升至6335元/㎡。

而且，品质相差无几，或者即便品质有差异，地段上差不多的二手房和新房，在当下的价格差异已经很明显了。

而且，这不是个案，现在天津不少区域都有这样的情况出现。

这一方面是因为在市场下行的总体大趋势下，二手房的市场韧性相对好于新房；另一方面也是因为二手房所见即所得的优势使得购房者对二手房的信任度相对更高，加之相对更加核心的位置。多重因素叠加，促成了当下这样一个市场情况。

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政策转向“以旧换新”

新房、二手房市场具有强互替性，而且需求主体对价格十分敏感，二手房降价潮虹吸和分流了新房客源。

这就产生了一个问题，二手房出手后，拿到钱的这批人会转向改善市场吗？

毕竟，卖一买一的“以旧换新”也是客户置业资金很大的一个来源。

那么，如何更好的促成“以旧换新”就成为当下值得思考的问题。

其实，“以旧换新”并不新鲜，各地的住宅市场早就已经开始了这一模式。

2023年以来，已有超30城表态支持“以旧换新”，包括盐城、苏州、沈阳、宁波、济南、杭州临平区、宣城、徐州、扬州、连云港、南京、武汉等城市均出台了类似政策。

例如苏州、济南、宁波等地，从2023年就开始了住房“换新购”活动。

细细看来，二手房”以旧换新“无非两种模式，一个是主要借助开发商的资源，集中优势资源对旧房进行销售的”帮卖模式“。

另一个则是偏向重资产的”收购模式“，这对收购主体的实力有一定的要求。

过去各地以旧换新的操作，多半是企业自发、散点式的。

但现在不同了。如今年的4月1日，郑州六部门联合发布的“以旧换新”政策：2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

随着越来越多的“国家队”入场参与收购，将较大程度推动“以旧换新”的落地。

可以说，郑州这次的“以旧换新”试点工作是一种官方指导引领、系统有序规划的操作。非常具有信号借鉴意义。

在天津新房市场成交低迷，二手房不断以价换量的局面下，“以旧换新”也许是当下一个探索方向。

文章仅为个人观点，不代表所在企业观点

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