夏亦丰：当前房地产市场形势与2026年展望 | 2026观点年度论坛|二手房成交|全年二手房均价|夏亦丰|小阳春|房地产市场|新房

本文为夏亦丰女士在2026观点年度论坛发表的演讲。

夏亦丰（中银证券房地产行业首席分析师、副总裁）：大家好，感谢各位坚持到现在。今天我作为演讲环节的最后一位分享嘉宾，围绕当前房地产市场形势与 2026 年展望展开交流，我尽量压缩时长，聚焦干货内容。

首先，大家近期最关心的问题是：楼市“小阳春”是否真的已经到来？

从过去几年历史数据来看，当前全国整体成交处于下行通道，二手房成交占比在持续提升。2025年全年数据显示，一二手房整体成交面积同比下滑5%，其中新房持续走弱，二手房成交占比不断提升，核心原因是市场以价换量，从价格层面能明显看到，二手房价格跌幅高于新房。

近期市场对“小阳春”的讨论声音增多，其中对上海成交数据讨论最多，因为上海3月份二手房成交量突破3万套。但整体市场的情况，我们还是要理性客观看待。3月47城新房成交环比增长85%，但同比仍下降4%，不过降幅收窄18个百分点，环比对比一二月份参考意义有限，因一二月份本就属于淡季，同比数据更能反映真实市场情况，整体并未达到市场渲染的强势水平。23城二手房成交环比增长49%，同比同样下滑，并且降幅扩大3个百分点。截至3月月度数据，整体新房与二手房均未呈现市场渲染的强势态势。

从数据拆分来看，3月1-4周新房、二手房成交环比持续上涨，前两周新房同比有所改善，但后两周成交再度走弱，二手房同比降幅逐步收窄。整体来看，3月下半月市场动能并未持续上行，反而出现回落降温。更关键的问题是，小阳春行情能否在4月份持续。市场分化较大，我们重点观察北上广深四个一线城市的表现。

北京3月新房成交同比下降37%，降幅扩大11个百分点，成交量不足历年3月均值的一半。二手房成交量高于历史均值4%，但同比仍为负增长，相较去年同期依旧偏弱。

上海在全国市场中表现相对突出，呈现“一枝独秀”的态势。3月新房成交同比下降8%，降幅收窄6个百分点，但仍低于历史均值；二手房同比增长3%，实现由负转正，超出历史均值22%，修复幅度显著高于北京。

深圳3月新房同比下降近50%，尽管降幅有所收窄，但整体跌幅依然较大；二手房同比同样下滑，新房与二手房成交量均低于历史均值，与北京、上海表现差异明显。

广州3月新房同比增长8%，增速提升35个百分点，虽仍低于历史均值，但新房修复态势出现。二手房成交同比增长6%，增速提升14个百分点，成交量超出历史均值22%，与上海较为一致。

单看3月数据，广州在新房、二手房市场上的表现均较为亮眼。

价格方面，70城新房与二手房价格已连续下跌30余个月，2026年2月环比降幅有所收窄，释放出积极信号。但历史上也曾出现过短期回升后再度下行的情况，类似2025年一季度小阳春后的走势，因此后续仍需持续观察。

跟踪价格走势，可将二手房房价环比增速作为核心锚点。该指标历史最低点为-1%，分别出现在2014年与2024年；若进一步跌破-1%，市场或出现惯性下跌；若在-1%上方企稳并回升，则释放积极信号。

分城市来看：

北京2月新房价格环比增长0.2%，结束了2025年10月至2026年1月连续4个月下跌态势；二手房价格环比增长0.3%，结束了2025年4月至2026年1月连续10个月下跌态势，与70城整体走势保持一致。

上海新房价格自2019年8月以来始终保持上涨或持平，未出现下跌情况，2月环比增长0.2%；二手房价格环比增长0.2%，结束了2025年5月至2026年1月连续9个月下跌态势。

深圳新房、二手房价格仍下跌，但降幅收窄，环比增速分别为-0.3%、-0.4%。

广州2月新房价格环比持平，结束了2025年2月以来连续12个月下跌态势，二手房价格环比虽持续下降，但降幅收窄至0.5%。

整体来看，四个一线城市整体表现趋于一致，非核心城市市场压力相对更大。

由此延伸出一个关键问题：价格何时企稳，这也决定了开发商的春天何时到来。行业难以回归过往规模，但最艰难的阶段正逐步筑底，价格对房企与市场均是核心指标。根据统计局数据，2025年商品房销售均价相较2023年高点已下跌9%。房企竞争压力加剧，需要以产品力、品质作为核心支撑。

当前一二手房价差持续收窄，二手房跌幅更大，性价比持续凸显，购房者选房时会同步对比新房与二手房，进一步加大新房销售压力，房企不仅要与同业竞争，还要与二手房业主竞争。不过近期核心城市低总价段二手房议价空间收窄，但高总价段情况暂未看到特别明显的改善。

当前市场价格层面的核心矛盾仍是高库存。库存需重点关注新房与二手房两类指标，以往行业分析较少纳入二手房库存；而在房价下行、业主挂牌量增加、需求走弱的背景下，二手房库存已形成对新房市场的明显挤压。

根据数据，42个重点二手房城市当前挂牌量对应的去化周期为35个月，显著高于新房库存去化周期。

新房库存分为四个口径：

一是非常广义的土地库存，即已成交未开工土地，去化周期近60个月，参考价值有限；接下来几个口径会更常用。

二是广义库存，即已开工未售房源，去化周期超两年；

三是现房库存，去化周期接近两年；

四是狭义库存，即已取证未售房源，去化周期同样超过两年。

重点来看广义库存（已开工未售房源）：2016-2018年行业实现成功去库存，是由需求提振驱动，因此库存与去化周期同步下行。此后库存再次回升，在2020年8月库存阶段性见顶后，再次回落，但去化周期持续上行，24年小幅回落後再度回升。库存面积与去化周期出现这种背离，核心原因是此轮库存的是下降由供给收缩所致。开发商减少新开工与拿地，整体供应量降低，并非需求驱动的去库存，难以形成正向循环。

目前行业整体库存去化周期仍超两年，压力偏高。现房库存持续走高，住宅新规落地后产品竞争加剧，得房率等营销维度比拼激烈，老旧房源去化难度加大。已取证未售的狭义库存去化周期攀升，这类库存也是开发商资金沉淀的重要来源，也是引发资产减值、拖累房地产滚动开发投资的关键因素。

一二手房合计库存规模仍然较大，其中二手房占比近七成，对新房市场挤压加剧，整体去化周期达到31个月。库存问题未得到有效解决，市场很难出现明确的反弹拐点，重点城市月度挂牌量基本平稳，当前市场只能看作处于筑底阶段。

我们认为，市场修复的核心关键还是在于居民信心与预期，收入与就业预期直接影响购房能力与意愿。2025年四季度以来就业预期小幅改善，居民信心略有修复，国家相关信号也在强调“稳预期”，我们也期待后续有新的动作。

房企发展机遇方面：土地市场总价连续5年下滑，低能级城市土地成交大幅萎缩，二三四线都处于萎缩状态。一线市场相对平稳，百强房企拿地强度逆势回升，部分房企实现突围。

2021年至2025年行业格局变化清晰：

绿城销售排名持续提升；

金茂2023年略有调整，2023年至2025年稳步上行，2025年销售规模实现正增长；

地方国企中，建发、越秀、华发表现突出。建发2022年跻身头部阵营后持续上行；越秀2022年至2024年大幅提升，2025年小幅回落；华发2025年排名略有调整，整体保持强势。

保利置业2023年以来拿地、销售表现强劲，重点布局上海及核心一二线城市，销售排名从2021年的60名跃升至第15名。

接下来看房企的发展机会：

头部四家央企--保利发展、中海、华润、招商蛇口，经营保持稳定，在本轮行业格局调整中卡位精准。此前部分混合所有制企业与民营企业逐步退出，这四家央企凭借稳健性占据优势。

绿城、金茂则呈现成长性与稳定性兼具的特点。