近期，有位网友分享了“7年前在厦门排队买的loft，如今赔本50%都卖不掉”的真实案例。曾经引以为傲的房子，如今成了隐痛和负担，也让这位自诩成功的青年才俊陷入了沉思：这7年以来，究竟是谁，用什么样的方式割了韭菜？
与厦门loft一样，彼时，福州SOHO产品成为市场香饽饽，其“不限购”、“高收益率”、“买一层送一层”、“返租高回报率”等特点，一度引发市场高度关注，抢房盛况还历历在目。那么，福州昔日排队购买的SOHO，现在是何境况？
▎福州SOHO一房难求，曾单价突破4万
谈到福州SOHO，台江万达和金山万达成为绕不开的话题。2009年，万达广场进驻福州，首次引进SOHO产品，2010年开盘引发市场高度关注，不乏购房者花费高价“茶水费”抢房。于2011年入市的金山万达SOHO，单价高达1.5万/㎡也是一房难求，远超当初市场的住宅价格。
仓山万达广场开盘资料图
紧接着，2012年，东二环泰禾广场SOHO “横空出世”，据CRIC数据统计，东二环泰禾广场一期SOHO首批供应量高达3500套，弥补了购房者未买到“双万达”SOHO的遗憾。其房价也再次攀升，高达1.8万/㎡，有些甚至突破2万/㎡。要知道，彼时的东二环板块还被不少人诟病，接受度较低，住宅房价不足1.3万/㎡。
东二环泰禾广场地块（资料图）
在此背景下，东二环泰禾广场一期SOHO仅用半年时间，销售了3055套。其凭借供销两旺和高单价的东二环泰禾广场SOHO，直接助力泰禾登顶2012年福州年度销售冠军宝座。
如今，市场虽经过3-5年调整，房价有所回落，但东二环板块房价居高不下，从近12年东区的住宅和SOHO成交价走势不难发现，SOHO还在12年前的均价徘徊，而住宅价格早已是另一番景象。
2013年，位于万宝商圈的中央第五街也脱颖而出，首次推出“微店”产品，自称将打造“福州首座小型办公基地”，并以远超市场的投资回报率，吸引了众多“投资者”。据悉，项目推出“前五年每个月返租金”的活动，年回报率高达5%。
有中心地段+万宝商圈+中央商务区+高人流量加持，中央第五街在2013-2014年的网签均价高达3.4万/㎡，在投资热+房地产上行的时代，这样的价格并不能阻止购房热情。
据CRIC数据统计，中央第五街从2013年6月到2014年7月强销期，短短一年时间， 1019套均价3万+的SOHO几乎全部售罄，去化率高达97%，总销售额破10亿，也缔造了福州SOHO的另一段“神话”。
▎高库存风险加剧，成交量遭“膝斩”
SOHO热度飙升的同时，供应量也水涨船高。从2014年开始，SOHO产品遍地开花，福州五城区在售的SOHO楼盘高达18个。
此时，福州房价处于上升阶段，购房者对未来预期看好，投资热情空前高涨。尤其在2017年，福州住宅引发的“断供潮”，将SOHO推向高潮，当年成交量突破1万套。
而随着2019年住宅供应量上涨，限购逐步放开，SOHO的热度也随之下降，成交量出现明显下滑，相比高峰时期的年成交1万套，到如今的年成交3000多套，成交量直接“膝斩”。
价格方面，全市成交均价也从25396元/㎡滑落至17398元/㎡，跌幅高达31%，而在当前的市场局势下，价格还将持续下探，跌幅也在进一步扩大。
另外，从近一年五区SOHO的存销比走势来看，其去化周期高达56.7个月。而这仅为取证的狭义存量数量，加上广义存量，其实际去化周期远不止如此。
值得强调的是，SOHO与住宅的本质不同在于，住宅更多是居住属性，而SOHO则是投资属性为主。所以，当市场风向急转、房产丧失投资属性时，这类库存高、去化周期长、自用属性低、且竞争强的产品，首当其冲受到影响。
▎砸在手里：当年排队抢，如今排队卖
正如前文所言，市面上90%的SOHO产品都缺乏住宅属性，即便当初购买的目的是自住，但其高昂的物业、水电费等，让业主直呼住不起，最后不是出租就是出售。
据CRIC数据统计，从2010年至今，福州市区已有超7万套SOHO产品成交， SOHO的竞品不仅是盘踞在市面上的同类新盘，还有大量的低价待售的二手SOHO，这类业主卖房心切，亟需转手。
但二手SOHO转手难度极大，从挂牌到成交，周期在2年以上的不在少数。 早从前几年开始，就有不少房东排队卖SOHO，但上车容易下车难，转手难度极大。 除了少数“幸运儿”能保本出手，其他都是和文章开头的网友相似的处境。
譬如曾经最火的仓山万达和东二环泰禾广场一期SOHO，之前购买价格约为15000-18000元/平米。时隔12年，二手房市场的挂牌价格仅为11000-14000元/㎡，其实际成交价格还要低于这一数据。
以东二环泰禾广场43㎡为例，总价约为75万，加上办证和装修成本，约为85万。如今租金每平米50-60元，不算空置成本，如今只能按照45万左右的价格出售，“投资”12年租金收益约30万，粗略估算，还要亏掉整整10万。
再比上文提到的中央第五街，随着返租期结束，加之SOHO市场竞争大，叠加房产投资属性降低、项目自身商业运营水平受限等原因，如今中央第五街“膝斩”也难以出售。 从福州多家二手房平台网的挂牌价来看，项目的平均挂牌价约为14500元/㎡。
通过查看高峰期的成交明细，中央第五街最高价格一度高达4.3万/㎡。如今价格不断击穿底价，不免让人唏嘘。
在此，笔者再分享一个真实案例：
2013年，王先生以120万的价格购买了一套中央第五街38㎡的房子，首付为60万，商办产品利率需上浮20%。按照近10年SOHO产品利率，王先生贷款10年，平均月供约为6100元。
通过计算，王先生购买这套房产的支出和收益分别是：
投入：60万（首付）+6100*12*10（10年月供）+6万（办证）≈139万
收益：5000*12*5=30万（5年返租）+现有5年租金约10万
如今，王先生月供已还清，现以每个月1700出租，按照租金回报率计算，如今年收益率仅为1.7%。按照当前租金，到产权期满也无法收回成本。若以当前的市场价格转手（约1.2万/㎡），成交价约为42万，持有10年至今，王先生要整整亏掉57万。
分析SOHO难以转手的原因，除了上文所述的几大现状，还有以下三大痛点：
1. 福州二手SOHO无法贷款，需要一次性付款；
2. 交易税费极高，高达11%，二手房成本上涨；
3. 空置率较高，出租难度大，收益率难以保障。
不难发现，十年前买的SOHO几乎都是亏本的结局，后续2万+、3万+、甚至4万+买的SOHO，不只是亏本，更是扎在业主的心头刺。而部分位于近郊甚至远郊的SOHO，在无法转手的情况下，出租难度同样极高，当初低价购买的固定资产，如今早已沦为真正的“不动产”。
☬结 语☬
曾经火爆一时的 SOHO，在如今市场风向急转的背景下,其投资泡沫被逐渐戳破。 放眼全福州，在降价潮席卷市场的同时，个别SOHO 凭借其重新顺应市场突出重围，典型如万科云城SOHO，其依托地段、未来板块的发展、使用率、价格等综合因素，其成交量在同类产品中占据较高市场份额。
此外，越来越多的SOHO产品做成类住宅。典型如榕城江上图的大平层，其借势江景优势将产品价值最大化。再比如海月江南的双拼商墅，这类产品在市场中较为稀少，加上较低的容积率，居住舒适度较高，产品一经面市也受到部分高净值人群的青睐。
传统 SOHO的时代已然过去，也期待有更多更好的新产品呈现，毕竟顺应时代，回归产品本身，才是房企生存的长久之道。
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来源：克而瑞福建公司
常年法律顾问︱北京市君泽君（福州）律师事务所
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