前不久,西青区两宗土地的自持租赁住房调整为商品房的公告发布。
分别是融侨方圆和融侨阳光城皓玥。
融侨方圆,自持住宅建筑面积6.9万平米,涉及调整的有2.18万平米,并没全部调整。
图中绿色部分就是融侨方圆自持的高层住宅。
整个地块共1898套房源,自持占了1000套左右。
经询问项目销售,目前还没有具体房源的销售信息。
融侨方圆,2017年土地摘牌,当时融侨限价33.55亿元竞得,成交楼面价1.65万/平米,溢价率10.2%。
当时参与竞拍的开发商还有万科、华润、招商等房企。
2018年,楼盘首开,洋房开盘价2.35万/平米。
2020年,洋房基本降至1.71万/平米。
2021年,还卖出过1.36万/平米的洋房特惠价。
现在的洋房尾房基本在1.6万/平米,其余在售的都是叠拼产品。
融侨方圆于2021年交付,当时交付的品质还可以。
只不过,卖到现在还没卖完。
融侨阳光城皓玥,也于2017年摘牌,融侨限价21.21亿元竞得,成交楼面价1.74万元/平方米,溢价9%。
2019年5月首开,均价1.9-2.1万/平米。
后来降到1.8万/平米,还出现过1.4万/平米的价格。
小区算上自持住宅,共1027套房子。
2019年底交付,公区做的还可以,但是园林确实减配了。
这几年,融侨在天津始终没再拿地,看来也没打算深耕天津。
这两个楼盘的二手房是什么情况呢?
根据贝壳数据,融侨方圆二手挂牌量为51套,挂牌率5%。
从交付到现在共成交了19套二手房。
小区交付以来成交的全部房源如下:
价格越来越低,今年的成交单价都在1.5万/平米以下,最低1.36万/平米。
融侨阳光城皓玥挂牌37套,交房以来成交15套。
小区成交的所有房源价格如下:
最低成交单价1.44万/平米。
未来,自持改可售商品房,能卖多少钱呢?
肯定要参照俩小区目前的二手房价格,至少不能高于成交价,否则买房人不会买账。
再来看看张家窝整体二手房情况。
二手房挂牌均价 1.4万/平米,挂牌房源共2172套,挂牌量很高。
具体看几个小区的价格。
万科四季博园的洋房二手成交价约1.4万/平米;
万科四季雅园洋房二手成交价约1.5万/平米;
中交樾公馆洋房二手成交价约1.66万/平米;
星河荣御约1.71万/平米,社会山北苑约1.51万/平米……
很多房源也出现降价字眼。
按理说,张家窝也算个老板块,生活配套都已完善,二手房怎么也降这么多?
短板太明显,比如“窝里”没有地铁,只能到南站坐地铁。
再比如,没有好的公立学校。
教育跟交通跟不上,就导致很难吸引新的人口进来。
二期,南站开始起势了。
最近迎来新房供应,也就是南站的金地时光印。
洋房80平米,总价119万起,单价1.49万/平米起步。
且是标准的第三代产品,相比上一代,大家还是更愿意买新产品的。
后续也还有土地要出让,供应能持续跟上。
话说回来,融侨的这批自持改可售商品房,意味张家窝还有很多房源供应。
面对张家窝大量二手房挂牌,融侨的“新供应”价格压力可不小。
毕竟产品已经是上一代了,地段也没有优势。
要想卖得动,只能拼价格。
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