广州跌了两年了，深圳跌了三年了，市场扑朔迷离，一边是新房排队摇号选房，一边是二手房降价无人问津。
到底什么时候才是底，到底什么时候才能买呢。
4月底，官方定调，要促进房地产高质量发展。
接着又宣布，商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停供应。
过去的房价主要跟供需有关，现在的房价，不管哪个城市都是供过于求的，想要推动房价上涨，肯定不单纯只是跟供需有关，也不能只绑定居住需求。
所以现在的房价要结合政策端、金融端，优化供应端，改善需求端的方向来发力。
01
从政策上来看，国家也在鼓励，做了很多动作，金融端也一直在降首付、降利率。
目前来看，广州该出的政策也出了，120平以上不限购了，120平以下也只需要两年社保，接下来能不能像南京一样放开落户也不好说。
再放开几乎就没有价值了，看看除了北京上海还在收着，其他城市都是一松再松了。
当需求端和市场端还正常的时候，政策端是不需要出手的，好比现在的北京和上海，他们虽然也放开了五环和外环，但等同于隔靴挠痒，没有一点作用，表态的作用大于实际动作。
北京和上海的吨位较大，上涨和下跌完成的周期较长，比如这一轮深圳广州在2020-2021就走完了上涨，2022-2024完成下跌，而北京上海的周期略长，它们的下跌周期才从2023年开始，楼市行情走下坡路也是慢慢吞吞，还没有到要出大招的时候。
广州在2021年831出台指导价之后的半年，房价就开始下跌了，指导价一年后就名存实亡了，广州在这一轮下跌周期里来得是挺快的，政策放松也是一波接一波，力度也是非常大，比如取消增值税二改五，直接放开黄埔番禺白云等外围，中心区只需要2年社保。
除了对外地人开放120平以上不限购外，本地村民还在发房票，都在去库存上努力。
从政策上来看，北京上海还没有见底，政策端力度不够，需求虽然没有太大影响，但是增量也上不去，不然也不至于会放松。
02
仅仅从政策上来看是不是见底了还不行，还得看供需方面。
供应端过去几年一直是高位的，中心区土地出让很多，去年是捅破地价天花板的一年，也是地王最多的一年。
比如越秀拿下的琶洲地王，保利拿下的员村地王，如果地王还在频繁出现，地还能轻松卖出去，说明这个市场不缺钱，政策也不需要出那么快，开发商这么看好后市，说明也不怕将来不愁卖。
事出反常必有妖，去年下半年市场一直在往下走，没有任何起色，官方才又紧急在1月27日，放开了120平以上的限购。
今年还在往下走，那再好的地块也卖不出去，比如上篇文章提到的金融城地块，在金融城地块出让之前，也是多宗底价成交。
供应端已经拍不出去了，哪怕再好的地块也无人接手，那差的地块岂不是更难卖，卖不出去也是好事，相应的供应端就会减少了。
03
再来看看需求端，目前二手房想要卖出也是挺难，不管哪里的房子都得要降价才能出手，起码得是非常有性价比，买家才愿意买。
就连珠江新城也不好卖，不管是几百万的刚需，还是几千万的豪宅，想要出手并不容易。
比如大家一致认同的顶豪汇悦台、凯旋新世界，这种稀缺资产都得要降价的时候，比如深圳湾壹号、半岛城邦都不好卖的时候，那市场真的是不好了，都影响到有钱人的口袋了，市场该差到什么程度。
但如果这些顶豪降价了就有人接手，再降就难的时候，说明市场离见底就不远了，顶豪是市场的风向标，有钱人开始入场了。
总之，要看到市场是否存在真实交易，如果降了也没有交易，那这个底部就还没有出现。
开发商是提前预判了这些行情的，所以一边开渠道，一边降价，发现这样的操作下，房子还是能卖出去的，购买力还在，用各种手段刺激了需求。
比如用更便宜的价格，用更好的户型，用更高的使用率，用更好的配套来吸引你，但凡还能吸引得出来，这个市场就还有得救。
侧面也说明，市场真的不好，但依然在降价的情况下还能交易，说明底部也开始出现了。
04
一手和二手都分析了，该说一下一手二手之间的关系了。
市场行情好的时候，一手房是很难买到的，一是没有啥折扣，二是也没有渠道，三是接连涨价，买家只好转战二手，而且这种情况下，一般新房是比二手房贵很多的。
新房溢价会体现出来，普宅的话贵个10-30%是很正常的，豪宅有些能贵50%-100%，比如金融城的江景豪宅，或白鹅潭这种有预期待开发地段的豪宅，溢价就非常高。
但现在的情况，一手房是比二手房要便宜的，开发商拿地的成本并不低，交标越来越好，赠送越来越多，侧面说明利润已经很低，在很低的情况下还得打广告开渠道抢客户。
现在开发商的利润最多也就是5-8%之间，靠批发走量了，再便宜就只能亏本了，要不就干脆不拿地了，也就是所谓的卖得越多亏得越多，也只有大型央企才亏得起，民企早就不拿地了。
05
最后我们再来看一下金融端，现在广州的政策是，不管你名下有多少套房子都是三成，只要出租和放盘即可。
另外在审批上也是很宽松，不查首付来源，不查流水，不仅降低公积金贷款首付，还提高公积金贷款额度。
这是针对新房，二手房方面就更宽松了，判断二手房能不能出手很重要的一个标准就是评估价。
评估价一般半年调整一次，评估价一方面是代表了房产的估值，一方面也是银行的底线，评估价的贷款成数和房子实际交易的价格之间的关系，也就是这个资产在银行抵押的实际价值还有没有可能降的一个标准。
如果评估价不降，房价下跌就会减慢，如果评估价降得快，房价也会跟着往下走得快。
当然这个是参考抵押贷的标准，三十年房贷是属于惠民政策，利率低期限长，鼓励贷得越多越好，而抵押贷不是。
06
最后我们总结一下。
一是国家政策在连续出手，地方也逐步放开购房限制，从放开到宽松，从宽松到鼓励，从鼓励到支持，从支持到无底线支持。
二是核心区的土地底价成交，不再有地王，最最核心的地块流拍，彻底说明地都卖不出去了，供应端被迫萎缩。
三是新房比二手房要便宜，广告多、交标高，直播卖房的越来越多，都是房子不好卖的一个标准，但依然有成交，而且消费者愿意为此买单，底部在夯实。
四是金融端，贷款审批条件宽松，额度增加，生怕你因为首付不够不买房，评估价下跌后开始稳住。
虽然我们分析了一大堆，好像有理有据，但市场绝对不向你想象的方向发展，我们对市场还是需要有敬畏之心。
从宏观来看是底部，但是从微观上来看，局部板块又有不同的行情，不同的基本面，不同的供需结构。
这些不同的情况都会带来不同的市场行情，见底的节奏会略有不同，对于核心板块来讲，基本也就是半年内的一个差异，但是到了外围，几乎接近一年，再向外的话，超过一年就约等于没有。
除了板块之外，不同的房子也是有不同的行情，比如老破小远大新很难见底。
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